AKTUALNI ČLANKI IN OBVESTILA S PODROČJA NEPREMIČNIN:

 

Gradbena dovoljenja, ki jih potrebujete za rastlinjak

Za začasne rastlinjake je dovolj, da pridobite malo gradbeno dovoljenje. Za trajne rastlinjake, ki so večji od 150 kvadratnih metrov, pa veljajo drugačna pravila. Preverite, katera.

Na ministrstvu za okolje in prostor so povedali, da za rastlinjake, ki so začasni objekti, ni potrebno pridobivati nikakršnega dovoljenja in zanje ne obstajajo omejitve. So pa izjeme, ki jih določajo občinski prostorski akti. Enako velja za rastlinjake do 50 kvadratnih metrov.

Kakšna dovoljenja potrebujemo?

Za rastlinjake od 50 do 150 kvadratnih metrov je treba pridobiti gradbeno dovoljenje za nezahteven objekt ali tako imenovano malo gradbeno dovoljenje. Vlogo za takšno dovoljenje lahko investitorji izpolnijo sami. Na obrazec preprosto opišejo lego objekta na kopiji zemljiškega katastra, tloris in prerez objekta, zraven pa priložijo soglasja, ki so potrebna v primeru, da se gradi v območju varovalnega pasu gospodarske javne infrastrukture in varovanih območji. Projektne dokumentacije ni potrebno izdelati, potrebujete pa še dokazilo o pravici gradnje.

Za večje rastlinjake, ki so stalni, štejejo manj zahtevni objekti, za katere je potrebno pridobiti klasično gradbeno dovoljenje. Med drugim zahtevajo dokumentacijo, ki jo izdela projektant, pridobitev mnenj po starem zakonu soglasij in plačilo komunalnega prispevka.

Na okoljskem ministrstvu trdijo, da je uredba liberalna

Velja poudariti še, da rastlinjak, ki je kupljen na trgu kot izdelek s certifikatom, ne glede na površino, šteje za nezahteven objekt in se ga lahko postavi z malim gradbenim dovoljenjem. Pri tem je pogoj, da se ne izvaja kakšnih drugih gradbenih del.

"Uredba je precej liberalna, saj za začasne rastlinjake in rastlinjake, kupljene na trgu, ne postavlja nobenih pogojev glede površine. Za ostale, trajne rastlinjake nad 150 kvadratnih metrov pa je treba zagotoviti, da so varni, zato je za njih potrebno klasično gradbeno dovoljenje," so povedali na ministrstvu.

Sindikat kmetov pravi, da se računica ne izide

Na drugi strani pa so v Sindikatu kmetov Slovenije prejšnji teden opozorili, da postavitev rastlinjakov, večjih od 150 kvadratnih metrov, zaradi stroškov s projektno dokumentacijo in komunalnega prispevka, zahteva visoke stroške. Navedli so primer kmeta, ki je želel postaviti rastlinjak v velikosti 650 kvadratnih metrov, projektna dokumentacija pa ga je stala 3000 evrov.

S soglasji, ki bi jih moral pridobiti, bi plačal tudi 7500 evrov komunalnega prispevka. V takšnem primeru se vložek ne izplača. Sindikati so ministrstvo pozvali, naj spremeni uredbo o razvrščanju objektov tako, da za postavitev rastlinjakov, ne glede na velikost, ne bi bila potrebna dovoljenja.

Vir: Dom in Vrt.si


Zakaj sistem najema stanovanj z odkupom pri nas ne zaživi


Vir: David Kos, Siolnet

Banke mladim zaradi posojilne nesposobnosti pogosto ne želijo odobriti posojila za nakup nepremičnin. V tujini se tudi zaradi tega vzroka kupci odločajo za najem in poznejši odkup stanovanj. A sistem v Sloveniji ne deluje. "Morala bi se spremeniti miselnost prodajalcev in kupcev nepremičnin, tudi bank," opozarja nepremičninski svetovalec.
V zahodnem svetu je uveljavljen način nakupa nepremičnine po sistemu "najprej najemi in pozneje odkupi" (angl. rent to buy). Znesek že plačane najemnine se po dogovorjenem večletnem obdobju najema odšteje od prodajne cene nepremičnine, nepremičnina pa po plačilu preostanka dogovorjene cene preide v trajno last nekdanjega najemnika. Na zrelih nepremičninskih trgih tako za prodajalce kot tudi kupce takšen način pomeni povsem običajen kupoprodajni posel.

Čeprav gre v Sloveniji za še neuveljavljen način, ga je v zadnji krizi uvedlo nekaj posameznih investitorjev novogradenj v Sloveniji. Predvsem tistih, ki jim stanovanj ni uspelo prodati in jim banke niso dihale za ovratnik. Če so imeli investitorji dovolj denarja za poplačilo obveznosti do bank, so si namreč to lahko privoščili.

Kakšen je najem z odkupom?

Lastnik stanovanja na trgu ponudi najem stanovanja s poznejšim odkupom. Stanovanje na primer oceni na sto tisoč evrov. Najemnik mora najprej lastniku za resnost ponudbe plačati aro v znesku 10 odstotkov cene, nato pa mesečno na primer 500 evrov najemnine za dogovorjeno obdobje petih let.
Najemnik lahko, odvisno od dogovora z lastnikom, do nakupa nosi vse stroške stanovanja, tudi investicijske, zavarovanja, vse davščine. Po dogovorjenem obdobju mora najemnik položiti preostali del kupnine, od katere se odšteje vsota vseh že plačanih najemnin. V našem namišljenem primeru bi najemnik lastniku najprej poravnal 10 tisoč evrov are, 30 tisoč evrov najemnine v petih letih, za preostanek kupnine pa bi odštel 60 tisoč evrov.
Če tega najemnik ne stori, lastnik poleg najemnine obdrži tudi aro in njuna pogodba se pretrga.

Priložnost za mlade in banke

Odkup nepremičnine iz najema je kot ena od različic reševanja prvega stanovanjskega vprašanja velika priložnost tudi za mlade. Banke jim namreč zaradi negotovih služb, prekernih oblik zaposlitve in posojilne nesposobnosti le redko odobrijo posojilo. Kljub temu, da so sposobni plačevati drage najemnine, ki bi jih lahko namenili za poplačilo posojila, jih banke zaradi prevelikih tveganj zavrnejo.
Čeprav so nekateri mladi sposobni plačevati drage najemnine, ki bi jih lahko namenili za poplačilo posojila, jih banke zaradi prevelikih tveganj pogosto zavrnejo. Foto: ThinkstockMladim najemnikom bi se s plačevanjem najemnin znižal znesek preostanka kupnine, banke pa bi jim hitreje odobrile manjše zneske za poplačilo kupnine.

Večina prodaj nepremičnin pri nas se zgodi z namenom nakupa druge nepremičnine

Nepremičninski svetovalec Aleš Goršak iz podjetja Tanal pojasnjuje, da se v svoji več kot 15-letni karieri osebno še ni srečal s takšnim primerom prodaje oziroma nakupa.

"V obdobju zadnje krize, ko investitorji zaradi prevelikih apetitov oziroma previsokih cen niso mogli prodati nepremičnin, so nekatere pravne osebe izbrale tudi ta prijem. Pri fizičnih osebah takšnih poslov skoraj ni bilo. Če so morda nekateri vendarle poskusili, pa uresničitve na koncu ni bilo," pravi Goršak.
"Lastništvo nepremičnin je za Slovence sveta zadeva," poudarja Aleš Goršak iz nepremičninskega podjetja Tanal.Foto: Osebni arhivSpomni, da se okoli 95 odstotkov prodaj nepremičnin pri nas zgodi z namenom nakupa druge nepremičnine, torej bi moral prodajalec enako ravnati tudi pri nakupu nove nepremičnine. A ker sistem pri nas ne deluje, se mu kaj takšnega žal ne izide.

"Slovenci so v primeru prodaje nepremičnin zelo 'ziheraški'. Daj mi denar in ti predam ključe," opozarja Goršak.

Kljub temu pa v najemu stanovanja z možnostjo poznejšega odkupa vidi prihodnost. "A mora se spremeniti miselnost prodajalcev in kupcev nepremičnin, tudi bank. Tu vidim veliko priložnost za banke, ki so sicer preveč konzervativne in toge. Ko bodo v svoje poslovanje vključile sistem najemi in kasneje odkupi, gre lahko za odličen produkt," napoveduje.

Lastništvo nepremičnin je sveto

Goršak spomni še, da je lastništvo nepremičnine velika obveza, ki se je Slovenci ne zavedajo najbolj. "Biti lastnik nepremičnine je eden od najvišjih stroškov v življenju. Po mojih izračunih je strošek v primeru dolgoročnega bančnega posojila praviloma na koncu višji, kot če bi živeli v najemu, kjer ni treba skrbeti za vzdrževanje nepremičnine," opozarja. Res pa je, da v tem primeru lastnikovi nasledniki tudi ničesar ne podedujejo.

Goršak se delno strinja, da sistem v Sloveniji ne deluje tudi zato, ker je v današnjih časih nepremičnine za primerno ceno razmeroma lahko prodati. Nekoliko težje pa je v krizi. Kljub temu meni, da so časi za prodajo nepremičnine vedno dobri.

"Tudi v krizi so časi za prodajo nepremičnin dobri, treba se je le znati prilagoditi. Enkrat prodaš po visoki ceni in kupiš po visoki, drugič prodaš po nizki ceni in tudi kupiš po nizki ceni. Težavo v Sloveniji vidim v tem, da so ljudje preveč čustveno navezani na zidove. Slabo vzdrževana družinska hiša, ki je dedičem ni treba nujno prodati, na primer zanje pomeni celo bogastvo. Za kupca pač ne. Lastništvo nepremičnin je za Slovence sveta zadeva. Ob tem pa pozabljajo, da gre pri prodaji za čisti posel, kjer je treba dati čustva na stran," še sklene Goršak iz podjetja, ki je specializirano za prodajo hiš in stanovanj na Obali in v Ljubljani z okolico.
 


Take kredite za nakup nepremičnin jemljejo Slovenci

VIR: Barbara Perko
 13. DECEMBER 2018
 
Številni so izkoristili ugodne posojilne pogoje in razmeroma nizke obrestne mere, a smo ne glede na gospodarsko rast in nižjo brezposelnost še vedno previdni pri zadolževanju.

V zadnjih dveh letih je trg nepremičnin cvetel, kar je za sabo potegnilo tudi rast rast stanovanjskih posojil. Do avgusta letos je bilo na novo odobrenih 672 milijonov evrov stanovanjskih posojil. Po podatkih Banke Slovenije pa smo imeli Slovenci v avgustu za 6,5 milijarde evrov stanovanjskih posojil.

Posamezniki se največkrat odločijo za stanovanjske kredite, namenjene nakupu ali izgradnji nepremičnin. Povprečni zneski kreditov so po podatkih bank gibljejo od 50 tisoč evrov pa vse tja do 95 tisočakov. Seveda so zneski odvisni tako od namena kot od kreditne sposobnosti strank. Razlike med komitenti posameznih bank pa so tudi, ko gre za izbiro obrestne mere. Medtem ko se stranke NKBM bolj odločajo za spremenljivo obrestno mero, pa je na primer v SKB kar 80 odstotkov letos odobrenih kreditov s fiksno obrestno mero.
 

Do prihranka na račun nižje fiksne obrestne mere

Povprečni znesek stanovanjskih kreditov za nakup stanovanja ali stanovanjske hiše se je nekoliko povečal, pravi Marko Tretnjak, vodja oddelka za kreditne posle v NKBM in dodaja, da njihova ročnost in samo povpraševanje po kreditih ostajajo na ravni preteklega obdobja. Ko izbira nanese na fiksno ali spremenljivo obrestno mero, se stranke bolj odločajo za spremenljivo obrestno mero.

V NKBM strankam ponujajo novost na področju stanovanjskih kreditov, in sicer kredit s kombinirano obrestno mero, ki je kombinacija fiksne in spremenljive obrestne mere. "Kredit s kombinirano obrestno mero ima začetno fiksno obrestno mero (prvih 5 ali 10 let), po izteku pa se fiksna obrestna mera spremeni v variabilno obrestno mero, ki je znana že v času odobritve kredita. Stranka se lahko odloči tudi, da bo posojilo nadaljevala s fiksno obrestno mero, vendar po takrat veljavni obrestni meri," pravi Tretnjak in kot glavno prednost kombinirane obrestne mere navaja "možen prihranek na račun nižje fiksne obrestne mere na začetku v primerjavi z običajnimi krediti s fiksno obrestno mero, po drugi strani pa ni negotovosti glede višine anuitete v obdobju fiksne obrestne mere". Nova v ponudbi je tudi možnost gotovinskega izplačila sredstev v primeru najema stanovanjskega kredita.

Toliko kredita ljudje povprečno vzamejo za nakup nepremičnine

V SKB banki pravijo, da dve tretjini strank, ki se odločijo za stanovanjski kredit, tega porabijo za nakup nepremičnine (vključujoč tudi izplačila partnerjev in dedičev)."Povprečni znesek kredita je okrog 65.000 evrov, pri čemer je v primeru nakupa seveda višji, in sicer povprečno okrog 75.000 evrov, za ostale namene pa okrog 50.000 evrov,"pojasnjujejo. Krediti za nakup nepremičnine imajo najdaljšo povprečno ročnost, in sicer skoraj 20 let. "Med krediti, odobrenimi v letu 2018, je kreditov s fiksno obrestno mero skoraj 80 odstotkov."
V prvih treh četrtletjih letošnjega leta so zaznali, da se je rast odobrenih stanovanjskih kreditov malce zaustavila. "Na to po naših ocenah vpliva pomanjkanje ustreznih nepremičnin za nakup na trgu in pa do določene mere verjetno tudi vpliv novega Gradbenega zakona, ki je povzročil, da banke sedaj zahtevamo več dokumentov za nepremičnino, predvsem z vidika dokazil o skladnosti objekta (gradbeno oz. uporabno dovoljenje)," razložijo o spremembah, do katerih je prišlo letos. "Smo med redkimi bankami, ki ponujajo fiksno obrestno mero za vse ročnosti, tudi do 25 let, ki je tudi med najugodnejšimi na trgu." 

Čedalje več se jih odloča za obnovo

Pri obnovi nepremičnine običajno zadostujejo nižji zneski, zato je po izkušnjah bančnikov v NLB dovolj najem stanovanjskega kredita, ki je lahko tudi nezavarovan. Za večje investicije, kjer je povprečna višina približno 80.000 evrov, stranke najamejo stanovanjski kredit, ki ga zavarujejo z obstoječo nepremičnino ali nepremičnino, ki jo s sredstvi kredita kupujejo.
Najpogostejša doba odplačevanja stanovanjskega kredita je 20 let. "Glede na to, da na trgu ni dovolj ponudbe novih nepremičnin, se stranke pogosto odločajo za obnovo nepremičnin, v katerih že živijo," pravijo v NLB. Potrošnikom priporočajo dobo odplačevanja, pri kateri je mesečni obrok kredita tak, da stranke ne bo dušil. Svetujejo, naj se raje odločijo za nekoliko daljše obdobje in kasneje, če se njihovi prilivi povečajo, kredit predčasno poplačajo.

"Kadar stranka koleba med eno in drugo vrsto obrestne mere, lahko kreditnega strokovnjaka prosi, da ji prikaže, kakšno je bilo nihanje spremenljive obrestne mere v zadnjih letih, to nihanje pa ji lahko prikaže tudi na obrestni meri in znesku, ki ga bo izbrala sama," svetujejo v NLB.

"Opaziti je, da se kreditne navade Slovencev zaenkrat ne spreminjajo, smo pa ne glede na gospodarsko rast in nižjo brezposelnost še vedno previdni pri zadolževanju in se po večini zadolžujemo le takrat, kadar za to obstaja velik razlog – za dobrino, ki je s privarčevanimi sredstvi sicer ne bi uspeli pridobiti, pri banki najamemo kredit."

V NLB imajo od oktobra v ponudbi nezavarovane stanovanjske kredite z ročnostjo do 20 let. "Kreditojemalec plača banki nadomestilo za tveganje, a je ob izpolnjevanju pogojev odobritev hitra in enostavna," pravijo v NLB. V ponudbi stanovanjskih kreditov, zavarovanih z zastavo nepremičnine, izpostavljajo možnost financiranja hiše na ključ. "Odslej boste lahko svoj stanovanjski kredit zavarovali z nepremičnino, ki se še gradi, ob tem pa bomo poskrbeli, da bo financiranje potekalo brez dodatnih skrbi," dodajajo v NLB.

Do kredita v enem dnevu

Povprečni znesek stanovanjskih kreditov za nakup nepremičnine v Sparkasse znaša 95.000 evrov, pri čemer je največ takih z dobo odplačevanja do 20 let. Zaradi nižjih cen kot v enakem obdobju lani beležijo višjo realizacijo kreditov. Tako obstoječim kot novim strankam omogočajo predodobritev stanovanjskega kredita v enem dnevu. "Stranka lahko v enem dnevu na podlagi informacij, ki jih poda na svetovalnem razgovoru, prejme pred-odobritev kredita. To je dokument, ki stranko obvešča o njeni kreditni sposobnosti in pogojih banke za financiranje naložbe in stranki daje zagotovilo, da bo kredit prejela pod dogovorjenimi pogoji. Tako stranka v situacijah, ko nima veliko časa za dogovor s prodajalcem, lahko brez skrbi plača aro za nepremičnino, saj ima že zagotovljeno tudi preostalo financiranje," pojasnjujejo.

Samo 10 odstotkov se odloči za fiksno obrestno mero

"LONovi komitenti se največkrat odločijo za stanovanjske kredite, zavarovane s hipoteko. Povprečen znesek takšnega kredita je bil v letošnjem letu 50.000 evrov," o tem, kaj zanima njihove stranke, pravijo v banki LON. "Povprečna doba najetega stanovanjskega kredita v LONu je 193 mesecev, največ stanovanjskih posojil pa je imelo v letošnjem letu dobo odplačevanja 240 mesecev."

Večina kreditov je sklenjenih s spremenljivo obrestno mero, ki je vezana na euribor."Samo 10 odstotkov kreditov je sklenjenih s fiksno obrestno mero," poudarjajo in dodajajo, da so zaznali malenkosten upad v številu sklenjenih stanovanjskih kreditov.

Med krediti, ki jih ima LON v ponudbi, trenutno izpostavljajo Akcijski stanovanjski kredit z nespremenljivo obrestno mero od 2,50 odstotka in do 10 let ter s spremenljivo obrestno mero od 6 mesecev euribor + 1,80 odstotka in do 15 let.
 
En kredit, več soplačnikov

Zneski stanovanjskih kreditov se gibljejo od nekaj tisoč evrov za adaptacijo nepremičnine do višjih zneskov v primeru gradnje stanovanjske hiše ali nakupa nepremičnine, pravijo v Abanki, kjer beležijo približno enako povpraševanje kot lani. Strankam ponujajo posebno ponudbo stanovanjskih kreditov, a kot tudi druge banke tudi oni poudarjajo, da vloge obravnavajo individualno in ponudbe pripravijo za konkreten primer. Iz svoje ponudbe izpostavljajo možnost najetja stanovanjskega kredita, kjer kredit odplačujeta kreditojemalec in soplačnik ali več soplačnikov, s čimer se breme odplačevanja porazdeli na več oseb.

Krediti tudi za nekomitente

Pri Sberbank dodajajo, da so zneski stanovanjskih kreditov ter posledično odplačilne dobre kredita v večini primerov odvisni od namena najema kredita ter od regije, kjer stranka kupuje nepremičnino. To in kreditna sposobnost stranke vplivata tudi na odplačilno dobro. Strankam nudijo kredite s fiksno obrestno mero z odplačilno dobo do 10 let, kredite z variabilno obrestno mero pa z odplačilno dobo do 30 let. Zaradi daljše odplačilne dobe pri kreditih z variabilno obrestno mero je le teh, v primerjavi s krediti s fiksno obrestno mero, več.

V Sberbank stanovanjske kredite ponujajo tako komitentom kot tudi nekomitentom banke. V sklopu najema stanovanjskega kredita omogočajo tudi najem dodatnih sredstev za nakup pohištva in opreme. Do konca leta nudijo akcijsko obrestno mero za stanovanjski kredit z variabilno obrestno mero.
Banke ponujajo stanovanjski kredit za nakup nepremičnin, za gradnjo in prenovo nepremičnine, za izplačilo dednih deležev in deležev ob razvezi zakoncev. Nekatere banke poleg tega ponujajo posojila tudi za pridobitev soglasij in komunalnega opremljanja zemljišč ter za poplačilo obstoječih obveznosti iz naslova stanovanjskih posojil.

Fiksna obrestna mera do 30 let

V UniCredit Banki Slovenije največ stanovanjskih kreditov izdajo s fiksno obresno mero, kjer je ročnost odplačevanja večinoma med 15 in 20 let. Kot zanimivost poudarjajo, da je v primerjavi s preteklim letom povpraševanje manj predvidljivo in sledi drugačnim sezonskim vzorcem. "Obrestne mere so trenutno ugodne," pravijo in dodajajo, da lahko komitenti izberejo fiksno obrestno mero za stanovanjske kredite z ročnostjo vse do 30 let, poleg tega pa ne zaračunavajo stroškov odobritve.

Povprečni znesek kredita, ki ga odobrijo v Gorenjski banki je 65.000 evrov. Večina kreditov, ki jih odobrijo, ima odplačilno dobo 10 let, pri čemer prevladuje povpraševanje po kreditih s fiksno obrestno mero. V primeru, da stanovanjski kredit za nakup ali gradnjo iste nepremične najameta zakonca, stroške odobritve kredita plača le eden.

Pri Addiko banki opažajo, da se večina strank odloči za stanovanjski kredit v primeru nakupa nepremičnine, pri čemer je največ zanimanja za dolgoročne kredite z dobo odplačevanja nad 20 let. V ponudbi imajo samo kredite s spremenljivo obrestno mero.

Pri DBS je največ kreditov za 30 let

Pri Deželni banki Slovenije pravijo, da je največ kreditov z maksimalno dobo odplačevanje 30 let, pri čemer se več kreditojemalcev odloča za spremenljivo obrestno mero. V banki imajo trenutno akcijsko ponudbo stanovanjskih kreditov s spremenljivo obrestno mero in odplačevanjem do 30 let oz. fiksno obrestno mero in odplačevanjem do 20 let. "Zavarovanje je možno s kreditno sposobnimi poroki (za kredite do 10 let), preko zavarovalnice (za kredite do 15 let) ali pa z zavarovanjem z zastavo nepremičnine," naštejejo možnosti.
V Delavski hranilnici pravijo, da je največ stanovanjskih kreditov, zavarovanih s hipoteko z ročnostjo nad 120 do 240 mesecev, pri čemer je večje zanimanje za spremenljivo obrestno mero. V aktualni ponudbi imajo kredite z nižjo obrestno mero, ki so ji v decembru dodali ugodnost, in sicer kredite brez stroškov odobritve.
 
Še vedno nižje kot pred krizo

"Rasti cene stanovanjskih nepremičnin medletno so v prvih dveh kvartalih dosegle tudi dvomestne številke, kar prispeva k visokemu optimizmu, povečuje povpraševanje po nakupu nepremičnin, ki pa je financirano samo deloma s krediti. Na kreditno aktivnost vplivajo tudi ugodni posojilni pogoji, predvsem razmeroma nizke obrestne mere,"pojasnjujejo v Banki Slovenije.
Rast stanovanjskih posojil je v zadnjih dveh letih stabilna in se giblje med 4 in 5 odstotki, kar je glede na ugodne gospodarske razmere in rast cen na trgu nepremičnin pričakovano. "Z izboljšanjem gospodarskih razmer in predvsem z okrevanjem nepremičninskega trga v letu 2016, se je rast stanovanjskih posojil ponovno okrepila, a v primerjavi z ravnmi pred krizo ostaja veliko nižja," pravijo v Banki Slovenije.


Cene stanovanj se višajo. Kako čim prej na svoje?

Tudi vi sanjate o svojem lastnem domu? Nakup prvega stanovanja so največje želje vsakogar, ki po tem, ko se končno finančno osamosvoji, še vedno živi pri starših ali v najemniškem stanovanju.

Vložek v nakup novega stanovanja je visok, zato moramo dobro proučiti vse možnosti. Do lastnega stanovanja ni tako lahko priti, saj je med nami bolj malo srečnežev, ki bi jim uspelo privarčevati dovolj denarja za nakup ali ki bi jim starši občutno pomagali pri nakupu.

Dolgoročna rešitev

Večinoma ne gre brez najema stanovanjskega kredita. To je dolgoročna rešitev, ki s seboj nosi tudi določeno tveganje, saj ne vemo, kako nam bo v prihodnosti uspelo odplačevati mesečne obveznosti posojila.

Najprej realno ocenimo svoje potrebe – bomo kupili stanovanje ali hišo, nam ustreza živeti v središču mesta ali si lahko privoščimo malce cenejše stanovanje na obrobju mesta.

Še preden se odpravimo na lov za najugodnejšim kreditom, preverimo svoje finančne zmožnosti – koliko denarja lahko vsak mesec namenimo odplačevanju mesečnih obveznosti. Preglejmo svoje premoženje in v oceno vštejmo tudi morebitno nepremičnino, ki jo nameravamo prodati zaradi nakupa nove nepremičnine. Seštejmo svoje mesečne obveznosti, kot so posojila, limiti na karticah in drugi dolgovi, ki jih odštejemo od premoženja.

Po okvirnem pregledu cen nepremičnin nam bo kmalu postalo jasno, koliko denarja potrebujemo. Sledi izdelava okvirnega finančnega načrta, ki nam bo dal jasnejšo sliko, kako do svojega lastnega stanovanja.

Kako najti pravega?

Preden se odločimo za pravega finančnega ponudnika, preverimo čim več bančnih ponudb. O tem, koliko nas bo stal kredit, nam največ pove primerjava postavke Skupni znesek, ki ga mora plačati potrošnik. To je je vsota skupnega zneska kredita in skupnih stroškov kredita.

Za boljšo primerjavo med posameznimi krediti lahko od ponudnika kredita zahtevamo obrazec Standardne predhodne informacije za potrošniški kredit, ki je oblikovan je tako, da vam omogoča kar najboljši pregled pogojev v katerikoli posojilni pogodbi.

Kjer se stanovanja stalno dražijo

Slovenija je v drugem četrtletju letos med vsemi državami EU zabeležila najvišjo rast cen nepremičnin.

Najbolj so se podražila nova stanovanja (49 odstotkov), rabljena stanovanja v Ljubljani so dražja za 36 odstotkov. Cene stanovanjskih nepremičnin v območju evra in EU so se v drugem četrtletju v primerjavi z drugim četrtletjem lani zvišale za 4,3 odstotka, v primerjavi s prvim četrtletjem letos pa za 1,4 odstotka.

Kredit naj ustreza vašim zmožnostim

Kjer so želje in pričakovanja, tam so tudi vprašanja in dvomi. Da bi se lažje odločili za rešitev, ki jo resnično potrebujete, so izkušeni strokovnjaki v Novi KBM pripravili nabor hitrih nasvetov, ki vam lahko olajšajo ustvarjanje lastnih kvadratov sreče.

Spadate med tiste, ki uživajo, ko je vse do potankosti načrtovano, ali živite bolj svobodno? Če prisegate na dinamiko, se odločite za stanovanjski kredit s spremenljivo obrestno mero in s tem različno visoke mesečne obveznosti. Če pa stavite na stabilnost, izberite kredit s fiksno obrestno mero, kjer vaš mesečni obrok do konca odplačevanja ostaja nespremenjen.

Novost: kombinirana obrestna mera

Prva novost v ponudbi Nova KBM je stanovanjski kredit s kombinirano obrestno mero. Ta ima začetno fiksno obrestno mero, ki ji sledi variabilna obrestna mera. Fiksni del je urejen z dvema opcijama časovnega intervala – 5 ali 10 let.

Banka lahko stranki ponudi tudi nadaljevanje kredita s fiksno obrestno mero, vendar po takrat veljavni obrestni meri. Ne glede na vrednost Euriborja ostane anuiteta nespremenjena v obdobju posojila s fiksno obrestno mero.

Spremenljiva obrestna mera je sestavljena iz Euriborja in pribitka. Kadar je Euribor negativen, vam banka Nova KBM njegovo vrednost odšteje od pribitka ter tako poskrbi za pregleden obračun obrestne mere.

Fiksna obrestna mera se v času trajanja kredita ne spreminja, kar pomeni, da stranka vsak mesec plača enak znesek in tako z gotovostjo ve, kakšne so skupne obresti, ki jih bo plačala v času trajanja kredita.

Kako Euribor vpliva na mesečno anuiteto v periodi spremenljive obrestne mere, je odvisno od vrednosti Euriborja in faze odplačevanja posojila.

Stanovanjski kredit s 100-odstotnim izplačilom v gotovini

V ponudbi stanovanjskih kreditov Nove KBM je na voljo kredit, ki vam omogoča tudi nenamensko porabo sredstev. Stanovanjski kredit Nove KBM omogoča 100-odstotno izplačilo v gotovini.

Svoje stanovanje lahko že obstoječe stranke Nove KBM, ki ste že imetniki Paketa Komplet, Paketa Premium in udeleženci programa Banka na Delu, pridobite, obnovite ali uredite še ugodneje.

Tudi za nekomitente

Izračun najboljše oblike financiranja je na voljo tako komitentom Nove KBM kot nekomitentom. Da se v postopku pojavi čim manj presenečenj, vam strokovnjaki pomagajo tudi pri urejanju dokumentacije (izpiski zemljiške knjige, pridobivanje soglasij in podobno).

Katere prihodke banka upošteva pri izračunu?

Pri ugotavljanju finančne sposobnosti kreditojemalca Nova KBM poleg prilivov (plača, pokojnina) upošteva tudi prihodke od potnih stroškov in malice. Dostopnost posojil pa še dodatno povečuje tudi z možnostjo, da kredit odplačujete skupaj s posojilno sposobnimi člani družine.

Nova KBM širi ponudbo stanovanjskih kreditov

Nova KBM prisluhne tudi v nepričakovanih razmerah. Kredit lahko tako sklenete tudi za poplačilo obstoječih obveznosti. Prav tako lahko na enem mestu sklenete še življenjsko zavarovanje, s katerim poskrbite zase in svoje bližnje. Da pa bo pred neljubimi situacijami varen tudi vaš dom, ne pozabite še na premoženjsko zavarovanje.

Glavne prednosti stanovanjskega kredita Nove KBM:

- možnost do 100-odstotnega izplačila v gotovini,

- pri izračunu posojilne sposobnosti se upoštevajo prihodki od potnih stroškov in malice,

- na voljo je za nakup, gradnjo, prenovo ali poplačilo vaših obstoječih obveznosti,

- kredit lahko odplačujete skupaj s posojilno sposobnimi družinskimi člani.

Posebna ponudba za imetnike paketov Komplet in Premium ter programa Banka na Delu.

Več o stanovanjskem kreditu Nove KBM je na voljo na spletni strani ali pri bančnih strokovnjakih v poslovalnicah Nove KBM.

Vir: Siolnet


Najemnine v Ljubljani poletele, stanovanja oddajo praktično takoj 

Manjše stanovanje v centru Ljubljane je za daljši najem praktično nemogoče dobiti.

Na začetku oktobra smo pisali, da so cene stanovanjskih nepremičnin v Sloveniji podivjale . Po podatkih, ki jih je objavil evropski statistični urad Eurostat, so se cene na območju evra in EU najbolj zvišale v Sloveniji - v drugem četrtletju na medletni ravni je rast znašala kar 13,4 odstotka, na četrtletni ravni pa 4,2 odstotka. 

Višje cene nepremičnin se odražajo tudi v najemninah, ki so poletele v nebo zlasti v središču Ljubljane, kjer se cene dvigujejo zaradi pomanjkanja nepremičnin, oddajanja v najem preko platform, kot je Airbnb, ter v jesenskih mesecih še dodatno zaradi prihoda študentov.

Airbnb dviguje cene za dolgoročni najem 

"Glede najema tržnih stanovanj v Ljubljani se je situacija izrazito poslabšala, stanovanja so manj dostopna in dražja, najemnine so višje na račun Airbnb," praviTanja Baumkirher , ki je pri Mladinskem svetu Slovenije zadolžena za stanovanjsko problematiko mladih. "Bistveno je, da potrebujemo več stanovanj za najem." Mestni sklad je konec septembra dodelil 30 stanovanj, ki bodo vseljiva leta 2018, 2019 in 2020, mladim , a to je bistveno premalo. 

Da so najemnine v zadnjih letih zvišalem, pritrjuje tudi Roman Prskalo iz Metropole IN."Že dlje časa je znano, da je v Ljubljani na trgu premalo najemniških stanovanj," pravi Prskalo. "Za najem je, zlasti v avgustu, septembru in oktobru zelo veliko zanimanja. K temu pripomore prihod študentov v Ljubljano, najemniško ponudbo pa dodatno krči kratkoročno oddajanje nepremičnin preko platform, kot je Airbnb." 

"Razmere na najemniškem trgu so zaradi pomanjkanja stanovanj precej kaotične. Ker je stanovanj na trgu premalo, je stanovanje v tem obdobju v Ljubljani izjemno težko dobiti, saj se odda praktično takoj. Najemnih stanovanj primanjkuje tudi v okoliških Ljubljanskih občinah."

Povpraševanja je največ po manjših enotah, na višino najemnine pa vplivajo velikost, lokacija in notranja oprema stanovanja. "V jesenskem času je največje povpraševanje po najemniških stanovanjih v bližini fakultet in v centru mesta," razlaga Prskalo. "Cene so v centru po pričakovanjih višje, na obrobju Ljubljane lahko odstopajo tudi za 20 odstotkov. Najemov večjih stanovanj je na splošno manj." 

Najemnine od leta 2014 rastejo

Cene najemov se od krize leta 2008, ko so leta 2014 dosegle dno, ves čas dvigujejo. Dolgoročni najem sobe v Ljubljani po besedah Prskala trenutno stane okoli 200 do 250 evrov na mesec, najemnina za rabljeno garsonjero velikosti približno 25 do 30 kvadratnih metrov pa znaša okoli 300 do 400 evrov na mesec. Eno in dvosobna rabljena stanovanja, velika približno 40 do 50 kvadratnih metrov, je mogoče dobiti za 400 do 600 evrov na mesec, medtem ko znaša najemnina za večja, trisobna stanovanja, velikosti približno 80 do 100 kvadratnih metrov 700 in več evrov na mesec. 

Prskalo meni, da bi na umiritev razmer na najemniškem trgu, ki Ljubljano pesti že leta, pozitivno vplivala izgradnja dodatnih najemniških stanovanj in študentskih domov. Občinski in republiški stanovanjski sklad denimo gradita in načrtujeta gradnjo večjega števila najemniških stanovanj.

Trenutno se začenja gradnja 672 najemnih stanovanj na Brdu v Ljubljani, republiški stanovanjski sklad načrtuje, da bo do leta 2020 zgradil 2000 novih stanovanj, do 2050 naj bi imel v svojem fondu najemnih stanovanj že deset tisoč.

Stanovanjski sklad napoveduje 10.000 najemniških stanovanj 

"Za izgradnjo študentskih domov so v občinskem prostorskem načrtu Mestne občine Ljubljana za to že predvidene določene lokacije," opisujejo pri Metropoli IN načrte razvoja najemniških enot v Ljubljani. "Ena od lokacij je za Bežigradom, kjer je skladno z zazidalnim načrtom možna izgradnja večjega šolskega centra - študentskega kampusa, ki bi se razprostiral na dobrih petih hektarih zemljišča. Skupaj bi tako zajemal približno 1000 najemnih stanovanj in študentskih sob, kar bi skupaj predstavljalo približno dodatnih 2500 ležišč." 

Vir; zurnal24.si, OKTOBER 2018


Gurs je morda spremenil vrednost vašega stanovanja. Kaj to pomeni?

Gursova ocena vrednosti vašega stanovanja bo, če stanujete v Ljubljani, lahko višja tudi za 20 odstotkov ali več 

 Financeihodnjih dneh se bodo nekatere posplošene tržne vrednosti nepremičnin v registru nepremičnin spremenile. Stanovanjske se bodo večinoma zvišale – predvsem gre za stanovanja v Ljubljani, znižale pa se bodo vrednosti nekaterih pisarn. Po zakonu o množičnem vrednotenju nepremičnin, ki velja le še do četrtka, 11. januarja, se takrat, ko se vrednosti nepremičnin spremenijo za več kot deset odstotkov, objavijo novi indeksi vrednosti nepremičnin. Zadnja indeksacija je bila narejena leta 2015, in sicer glede na dan 31. marec 2014. Ker se vmes na trgu nepremičnin ni veliko dogajalo, ni bilo novih indeksacij. Nepremičninski trg se je prebudil, zato se bo posplošena tržna vrednost nepremičnin prilagodila dogajanju na trgu nepremičnin.

 Vrednosti tudi do 25 odstotkov navzgor

Nova indeksacija je narejena na dan 31. marec 2017, na posplošene tržne vrednosti nepremičnin bo vplivala tako, da se bodo te v določenih conah za stanovanja spremenile, in sicer tudi do 25 odstotkov navzgor, za poslovne prostore pa tudi do 20 odstotkov navzdol. 

Kaj to pomeni za vas? Ne prav veliko. Če prodajate nepremičnino, boste imeli morda v novi

posplošeni tržni vrednosti nepremičnine eno potrditev več o višji vrednosti te nepremičnine. To vrednost uporabljajo tudi banke za dajanje hipotekarnih posojil. Ni pa ta vrednost relevantna pri odmeri davkov, ki so vezani na nepremičnine. O tem v nadaljevanju. 

Na koliko je geodetska uprava ocenila vašo nepremičnino, lahko preverite na njihovi spletni strani. V grobem pa je tako:

- Vrednost stanovanjskih nepremičnin se bo zvišala od 12 odstotkov na širšem območju Ljubljane do 25 odstotkov v središču Ljubljane.

- Na preostalih območjih popravki vrednosti ne bodo presegali 14 odstotkov, večinoma gre za okoli desetodstotne popravke.

- Vrednosti hiš se bodo na območju Ljubljane, Bohinja, Bleda, Postojne, Celja in Laškega zvišale za deset do 12 odstotkov.

- Vrednosti pisarn in lokalov se bodo znižale do 20 odstotkov, a ne v Ljubljani. 

V dobrem letu dni nove vrednosti

Nove posplošene tržne vrednosti, ki jih bo Gurs na podlagi novih indeksov izračunal v prihodnjih dneh, bodo relevantne predvidoma le dobro leto dni; 11. januarja namreč začne veljati nov zakon o množičnem vrednotenju nepremičnin. Star zakon je ob razveljavitvi davka na nepremičnine ustavno sodišče določilo kot neustavnega, saj da ne omogoča primerne osnove za odmerjanje davka, ker da je preveč prepuščen podzakonskim aktom, poleg tega lastniki nepremičnin nimajo ustrezne pravne zaščite. Z novim zakonom te stvari urejajo

Zoper vrednosti se boste lahko pritožili

Po novem zakonu tako ne bo več indeksacije ob večjih spremembah vrednosti nepremičnin, ampak se bo vsaki dve leti preverjal model vrednotenja. V prihajajočih mesecih bo geodetska uprava prevetrila modele vrednotenja, nekatere odpravila, določila nove. Na podlagi teh in podatkov o nepremičninah, ki so v uradnih evidencah (ob tem vse lastnike nepremičnin pozivajo, naj poskrbijo za prave podatke v evidencah), bo Gurs izračunal nove posplošene tržne vrednosti nepremičnin.

In predvidoma spomladi prihodnje leto naj bi lastniki po pošti dobili informacijo o svojih nepremičninah z novo posplošeno tržno vrednostjo. Zoper to se bodo lahko pritožili. O tem v članku Davek na nepremičnine: tako boste lastniki lahko vplivali na vrednost svoje nepremičnine

Kdaj davek na nepremičnine?

Ta nova posplošena tržna vrednost bo lahko osnova za davek na nepremičnine. Kdaj bo to, je seveda drugo vprašanje. Letos nas čakajo volitve, tako da bo od nove vladne garniture odvisno, kaj bo s tem davkom. Vsekakor pa ga ne bo prej kot dve leti od uveljavitve novega zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin, torej ne pred letom 2020. 

Nove vrednosti prava osnova za odmero davkov

Še pred tem pa bo nova posplošena tržna vrednost spet uporabna za obračun drugih davkov, ki so tudi vezani na nepremičnine. To je za odmero davka na dobiček zaradi spremembe namembnosti, odmere davka na nepremično premoženje večje vrednosti, odmere davka na promet nepremičnin ter davka na dediščine in darila.

V vmesnem obdobju, ko torej posplošena tržna vrednost ni ustavna podlaga za odmero davkov, je bilo treba ob prodaji nepremičnin davčno osnovo ugotavljati za vsak primer prodaje nepremičnine posebej. Zakon o davku na promet nepremičnin je določal: če je prodajna cena nepremičnine za več kot 20 odstotkov nižja od posplošene tržne vrednosti nepremičnine po starem zakonu o množičnem vrednotenju nepremičnin, je davčna osnova 80 odstotkov posplošene tržne vrednosti nepremičnine.

A ker je ustavno sodišče odločilo, da je obračunavanje davka na podlagi tako izračunane posplošene tržne vrednosti neustavno, so se v tem času odstopanja ugotavljala individualno. Če se zavezanec ni strinjal z ugotovitvami finančne uprave, je lahko to izpodbijal z individualno cenitvijo. Kar seveda pomeni dodatne stroške. Tega zdaj ne bo več, ker bo po novem zakonu ugotovljena posplošena tržna vrednost primerna osnova za odmero tega davka. 

Za kaj se še oziroma se bo uporabljala posplošena tržna vrednost

Posplošena tržna vrednost se bo še vedno uporabljala za določanje pravic iz javnih sredstev. Uporabna bo tudi za različne sodne postopke, za namene analiz uradne statistike, za upravljanje javnega premoženja, na tej vrednosti sloni metoda določanja vrednosti za namene razlastitev v javnem interesu. Uporabna je in bo tudi za banke, zavarovalnice, cenilce.


Na trgu nepremičnin je tudi letos živahno. Cene rabljenih stanovanj so naraščale v Ljubljani, malenkostno v Mariboru, na Obali pa se za zdaj rahlo kaže stagnacija. 

Na trgu nepremičnin je živahno od oživitve trgovanja s stanovanjskimi nepremičninami v začetku leta 2014, a letošnje polletje mineva v znamenju rekordov. Iz poročila Geodetske uprave Republike Slovenije (Gurs) izhaja, da se bo prva polovica letošnjega leta zapisala kot rekordna. Rekordno je bilo namreč število evidentiranih kupoprodajnih poslov na prostem trgu in javnih dražbah, to je okoli 17.200, v skupni vrednosti okoli 1,07 milijarde evrov. Lani v tem obdobju je bilo evidentiranih okoli 16.900 kupoprodajnih poslov v skupni vrednosti okoli 980 milijonov evrov. K rekordnemu številu poslov je prispevala predvsem rast prodaje stanovanjskih nepremičnin. V prvem polletju je bilo za stanovanja sklenjenih 5885 poslov, kar je za 9 odstotkov več kot v prvem polletju lani. Za hiše je bilo sklenjenih 2908 poslov ali za 19 odstotkov več kot v prvem polletju lani. 

V Ljubljani in Mariboru trend zmerne rasti

image 

Ne samo da je bil pozitiven trend pri številu sklenjenih stanovanjskih kupoprodajnih poslov, tudi krivulja cen rabljenih stanovanj je bila obrnjena navzgor na ravni države. V Ljubljani, njeni okolici in Mariboru cene stanovanj še naprej kažejo zmerno rast, v Kranju je ta trend šibkejši, v Celju in na Obali pa cene stanovanj stagnirajo. 

V prvi polovici leta je bila povprečna cena rabljenega stanovanja 1580 evrov za kvadratni meter, kar je za tri odstotke več kot v drugem polletju lani. V Ljubljani se je povprečna cena rabljenega stanovanja glede na drugo polletje lani zvišala za 4,5 odstotka in je znašala 2310 evrov za kvadratni meter. S tem je prvič od začetka spremljanja cen Gursa, to je od leta 2007, prehitela območje Obale brez Kopra, kjer je cena ostala enaka kot v drugem polletju lani, pri 2260 evrih. V Mariboru se je cena malenkostno povzpela, in sicer s 1100 evrov v drugem polletju lani na 1120 evrov v prvi polovici letošnjega leta. 

Na vprašanje, kje je razlog živahnega trgovanja z nepremičninami, Vasja Crnjakovič, nepremičninski svetovalec iz agencije Remax, odgovori, da v nizkih obrestnih merah in večji ponudbi rabljenih stanovanj in hiš. V turistični sezoni sicer opaža porast povpraševanje po zanimivih nepremičninah, a to povpraševanje nima znatnega vpliva na rast cen. "Tudi težko rečem, da pri nakupu nepremičnin lahko govorimo o sezonskem nakupu, saj so posli za zdaj enakomerno razporejeni po vsem letu." Po njegovem pa bi projekt Magna lahko povečal povpraševanje po najemniških stanovanjih in povzročil višjo ceno najemnine. 

Še pod cenovnim vrhom leta 2008 

Kljub prebujenemu nepremičninskemu trgu so cene stanovanjskih nepremičnin še vedno pod rekordnimi pred krizo. Cene rabljenih stanovanj so bile v prvem polletju v povprečju za 14 odstotkov nižje kot v času cenovnega vrha leta 2008. Crnjakovič pravi, da so cene rabljenih stanovanj v Mariboru še precej pod rekordno ceno leta 2008, ko je bila 1350 evrov za kvadratni meter. Cene se torej niso veliko dvignile s cenovnega dna leta 2015, ko je kvadratni meter stal 1030 evrov. Zato ni pričakovati, da bodo cene rabljenih stanovanj v Mariboru kmalu dosegle cene iz cenovnega vrha, če ga sploh kdaj bodo. Medtem ko v Ljubljani lahko pričakujemo, da bodo ta vrh kaj kmalu presegle. 

Spremembe na boljše 

Spremembe, ki jih predvideva Nacionalni stanovanjski program, sprejet konec leta 2015, bi lahko načeloma vsaj omilile stanovanjsko problematiko, in sicer, kot razlagajo v Mladinskem svetu Slovenije, z naslednjim: z večjo zaščito najemnikov in najemodajalcev, uveljavitvijo novih oblik dostopa do lastništva stanovanja (najem s kasnejšim odkupom) in z večjo pristojnostjo državnemu stanovanjskemu skladu. Ena od obljub je bila tudi vključitev stanovanj, ki jih upravlja DUTB, v fond stanovanj državnega stanovanjskega sklada. 

Slovenski trg nepremičnin zaznamuje pomanjkanje novogradenj. Pri Gursu pravijo, da bo treba na zgraditev večjega števila novih stanovanj počakati vsaj še dve leti. Po izkušnjah Crnjakoviča si kupci želijo predvsem novih stanovanj, ki so udobna, varčna, funkcionalno opremljena in ne potrebujejo dodatnih vlaganj. Prav tako veliko povprašujejo po varčnih, sodobnih vrstnih ali samostojnih hišah, ki se praviloma gradijo v okolici večjih mest. Pri tem pa so osredotočeni na ceno, primerno lokacijo, stroške bodočega vzdrževanja nepremičnine, bližino transportnih poti, institucij, pravno stanje nepremičnine in možnost parkiranja. 

Ob višjih cenah nepremičnin mladi težje iz domačega gnezda 

Če cene nepremičnin rastejo, se načrti mladih o tem, da se čim prej osamosvojijo, še bolj oddaljijo. Tanja Baumkirher iz Mladinskega sveta Slovenije opozarja, da za veliko večino mladih ni cenovno dostopnih in varnih oblik bivanja brez pomoči drugih, običajno staršev. Mladi se sami ne morejo dolgoročno osamosvojiti ali pa se to sploh ne morejo. Zato si v Mladinskem svetu prizadevajo za finančno dostopna najemna stanovanja za mlade, zakonsko ureditev tržnega najema, zadružništvo na stanovanjskem področju, preprostejše in hitrejše postopke pri gradnji, možnosti lastništva stanovanja, kot je na primer najem z možnostjo kasnejšega odkupa, in za več medgeneracijskega sodelovanja (možnosti menjave stanovanj ali druge izmenjave). 

Projekt Magna bi lahko povečal povpraševanje po najemniških stanovanjih in povzročil višje najemnine

Ključna stvar, ki bi jo bilo treba še narediti, je po besedah Baumkirherjeve, zgraditi ali pridobivati stanovanja z namenom, da pridejo v roke tistim, ki rešujejo svoje stanovanjsko vprašanje, in ni nujno, da so mladi. Bistveno je, da ta stanovanja ne kupijo lastniki, ki nato oddajajo preko Airbnb oziroma ki stanovanje kupijo z namenom ustvarjati dobiček, in ne za svoje bivanje. 

Nedostopnost najemniških stanovanj se, kot pravi sogovornica, v zadnjem obdobju predvsem zaradi turizma še povečuje, zato so pripravili poziv k obravnavanju prvih rezultatov Nacionalnega stanovanjskega programa Igorju Zorčiču, predsedniku odbora državnega zbora za infrastrukturo in prostor. Sogovornica pravi, da odgovora še niso prejeli.

Vir: Večer


Stanovanja Belle vie Tivoli se prodajajo kot vroče žemljice

Se še spomnite zlatih časov slovenskega gradbeništva, ko so investitorji stanovanja prodali, še preden so zasadili prvo lopato? Če sodimo po novi ljubljanski soseski, se ti časi morda vračajo. V soseski Belle vie Tivoli bo šele čez dve leti vseljivih 195 stanovanj, a že danes so praktično vsa prodana.Da se nepremičninski trg v Ljubljani ponovno oživlja, dokazuje izjemno povpraševanje po novih stanovanjih v neposredni bližini parka Tivoli. Na lokaciji nekdanjega Slovenijavina v Spodnji Šiški so letos poleti začeli graditi 195 stanovanj, česar se je že pred krizo lotil Energoplan. Ta je zaradi finančnih težav, tudi zaradi gradnje trgovskega dela Stožic, pristal na kolenih.

Po načrtih investitorjev, podjetij Kolektor Koling in Gorenje projekt, bo soseska Belle vie Tivoli vseljiva šele konec leta 2018, a stanovanja so praktično že razprodana. Trenutno podpisujejo pogodbe s kupci, ki morajo ob podpisu poravnati deset odstotkov cene stanovanja, preostalo pred vselitvijo. Neprodanih je ostalo okoli deset stanovanj, med njimi dve tripleks stanovanji.

Od garsonjer do penthousov

V neposredni bližini mestnega središča bo tako na voljo celoten spekter stanovanj, od garsonjer do štiri- in petsobnih penthouse stanovanj na strehi objekta. Posebnost bodo tripleks stanovanja, velika približno 200 kvadratnih metrov na vrhu posameznega stolpiča, ki so zasnovana kot samostojne enote. Takšnih stanovanj bo šest in bodo organizirana kot hiše z lastnim vrtom na ozelenelih strešnih terasah.

Povprečna cena kvadratnega metra stanovanj znaša okoli 2.300 evrov z vključenim DDV. Cena je izračunana na podlagi kvadrature, ki z običajnimi faktorji vključuje tudi terase in pomožne prostore. Vključuje DDV, parkirišče, shrambe, lože, terase,…

Cene od sto do 800 tisoč evrov

Prodajne cene stanovanj se gibljejo od sto tisoč evrov za 32 kvadratnih metrov veliko garsonjero z ložo, shrambo in parkiriščem do 780 tisočakov, kolikor je treba odšteti za najdražje petsobno tripleks stanovanje na vrhu objekta. Ta ima 217 kvadratnih metrov stanovanjske površine in okoli 200 kvadratnih metrov zunanjih površin.

Ekskluzivni prodajalec stanovanj je nepremičninsko podjetje Stoja Trade. Njen direktor Zoran Đukić pravi, da nad odlično prodajo ni presenečen, saj gre za izjemno lokacijo v neposredni bližini središča Ljubljane, parka Tivoli in bolnišnic. Prav tako so cene tržno pravilno nastavljene, saj želita investitorja hitro končati prodajo in investirati v nove projekte. Morda bi določena stanovanja lahko prodali tudi dražje, razmišlja Đukić.

Do devet rezervacij za določena stanovanja

Za določena stanovanja so prejeli tudi do devet rezervacij, saj so imeli prednost pri nakupu zaposleni v podjetjih Kolektor Koling in Gorenje projekt. Če se ti niso odločili za nakup, so stanovanje prodali prvemu v čakalni vrsti. Dobro tretjino od 195 stanovanj so tako prodali zaposlenim pri obeh investitorjih.

Večinoma gre za zahtevne kupce z nadpovprečnimi prihodki iz vse Slovenije. "Sestava stanovalcev bo vrhunska, saj ni šlo za špekulativne kupce," je prepričan Đukić.

Po njegovih besedah ljudje kupujejo zase in za svoje otroke, nekaj malega tudi za oddajanjem v najem. Zaradi bližine Tivolija jih je veliko kupovalo tudi za jesen svojega življenja in bodo medtem prodali prevelike hiše ali stanovanja, kjer so živeli do zdaj.

"Kupci niso neumni"

Đukić še spomni, da je večina investitorjev v gradnjo stanovanj pred letom 2008 s kupci špekulirala in jim stanovanja prodajala po takrat najvišji mogoči ceni. Do zadnjega niso želeli sprejeti are, saj še niso imeli izdelanih cen.

"Kupci imajo čustva in niso neumni. Če vidijo, da investitor špekulira s končno prodajno ceno, to zanj pomeni samomor," opozarja Đukić.

Če bo šlo vse po načrtih, se bodo prvi kupci v stanovanja vselili čez slabi dve leti. Investitorjem prihodnjih nepremičninskim projektov, tako novih kot nasedlih, svetuje, naj cen ne napihujejo, temveč prodajajo po zmernih tržnih cenah. S tem si bodo zagotovili kupce tudi za naslednji projekt. V nasprotnem primeru bodo ostali z visokimi cenami neprodanih stanovanj.

"Požrešnost investitorjev je v veliki meri pripomogla k njihovemu propadu v preteklosti, česar se vsi še dobro spomnimo," še sklene Đukić. 

Vir: SiolNET

 


Kako nakurjen je nepremičninski trg

 Vir: 27.12.2016  22:30Finance 

Boš že kupil stanovanje? To je najbolj pogost stavek gostilniških debat.

 JANEZ TOMAŽIČ 

Nepremičnine so (znova) tema pogovora pri kosilu, ob pivu, med kolegi, tudi med čakanjem pri frizerju. Predvsem kako najti primerno dražbo in kupiti nekaj zase (v socialističnem žargonu se je reklo, da se rešuje stanovanjski problem) ali pa – za tiste, ki imajo zagotovljene vire financiranja – za nadaljnjo preprodajo oziroma za adaptacijo in nadaljnjo prodajo.

Nepremičnine 2017: kaj prihaja na trg, kam bodo šle cene?

Tisoče ljudi češe portale, kjer so objavljene nepremičnine, in išče priložnost zase. Na dražbo za navadno stanovanje v blokovskem naselju pride po 20 ljudi ali več. Pravzaprav dražbe niti niso več kraj, kjer bi lahko kupili ugodno. Cene lahko poletijo v nebo. Svojo priložnost je treba poiskati kje drugje.

Po nekajletnem zatišju se je v Slovencih prebudila sla po nepremičninah, na najboljših lokacijah (nikakor ne povsod!) meji že na evforijo. Ne verjamete? Dogaja se tudi na nekaterih ne ravno prestižnih lokacijah. Kako sicer razložiti, da v razvpiti soseski Celovški dvori za šalo poide vseh 56 stanovanj, ki so bila na voljo v prvi tranši? Ja, to je tista soseska, kjer je menda vse narobe. Velika verjetnost je, da bo trg pogoltnil tudi nadaljnjih 50 stanovanj, ki tam še prihajajo na trg ... Kljub temu pa naj opozorimo – gre za Ljubljano, tudi za Obalo. Prave histerije ni kar vse­vprek, več lahko preberete v članku Nepremičnine 2017: kaj prihaja na trg, kam bodo šle cene?.

 Pričakovanja lastnikov so čedalje večja. V letih, ko je bilo transakcij manj, so kupci akumulirali nekaj kapitala, ki ga lahko zdaj nadgradijo s sposojenim denarjem.

Kje se bo to končalo, ne vem. Stanovanje spet postaja naložba. Saj se še spomnite zgodb »kupim stanovanje in ga oddam študentom, čez nekaj let bo za moje otroke, ko pridejo na študij ...«. Zdaj je druga zgodba. Kratkotrajni najemi. Oddaš prek portala Airbnb, v Ljubljani praktično vse leto. Recimo, da si brezposeln, pa imaš nekaj kapitala. Kupiš in oddajaš. Jasno je, da to kuri povpraševanje tudi po stanovanjih s slabšo lokacijo, brez parkirišča.

Stalno gonilo trga so tudi družine, ki potrebujejo čedalje več prostora in enosobno stanovanje ni več dovolj veliko.

 Zakaj že bi imel denar na banki, se sprašuje čedalje več ljudi. Obresti ni, če najameš posojilo, pa so za zdaj še nizke. Če ti nepremičnina nekaj »nosi«, je to bolje kot nič.

Vse to so dejavniki, ki kurijo trg. So ga že zakurili? Spomin na nedavni nepremičninski karambol bledi.

Tudi investitorji postajajo vse pogumnejši. Nekončane projekte iz portfeljev DUTB in Hete so pokupili, zdaj se je začelo puljenje za zemljišča, ki razmeroma hitro omogočajo gradnjo. Denimo takšna, ki že imajo gradbeno dovoljenje, naslednja pridejo na vrsto zemljišča, ki dopuščajo gradnjo, bolj spretni pa že razmišljajo, kako bi kakšnemu nezazidljivemu zemljišču spremenili namembnost.

 Bo ponudbe dovolj za vse to povpraševanje? Iskreno povedano, ne vem, se mi pa zdi, da vsaj za zdaj ne bo nepremičninskih projektov, v katerih bi naenkrat gradili denimo po 300, 400 ali več enot. Zdaj se nepremičninskih projektov vsi lotevajo po fazah oziroma stolpičih.


Davek na nepremičnine: tako boste lastniki lahko vplivali na vrednost svoje nepremičnine

 
Uveljavljali boste lahko posebne okoliščine, a le, če bodo te spreminjale vrednost nepremičnine vsaj za petino
 
Lastnik bo na posplošeno tržno vrednost nepremičnine lahko vplival tako: uredil bo podatke v uradnih evidencah dal bo pripombe k predlogom modelov vrednotenja uveljavljal bo posebne okoliščine
Če ste se ob prvi uvedbi davka na nepremičnine počutili nemočne pri določanju vrednosti svoje nepremičnine, naj bi bilo ob novem poskusu uvedbe davka drugače. Predlog zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin, ki je podlaga za obdavčitev in je do konca septembra v javni obravnavi, prinaša nove možnosti za lastnike, da vplivajo na posplošeno tržno vrednost nepremičnine. Med drugim uvaja možnost ugotavljanja posebnih okoliščin.

To, da lastniki nepremičnin niso imeli prave možnosti, da bi vplivali na določitev posplošene tržne vrednosti nepremičnine, je bil eden od razlogov, da je ustavno sodišče spomladi 2014 zakon o davku na nepremičnine razveljavilo. Po novem bo lahko lastnik na ceno svoje nepremičnine vplival v več fazah. Najprej v fazi oblikovanja modelov vrednotenja, s katerimi se bo izračunavala posplošena tržna vrednost nepremičnine, potem pa še v fazi pripisa posplošene vrednosti posamezni nepremičnini. Še pred tem, to pa ni novost, z ureditvijo podatkov v uradnih evidencah.

Pripombe k modelom vrednotenja

Posplošena tržna vrednost nepremičnine se bo torej izračunala na podlagi modelov vrednotenja in podatkov o nepremičninah, ki so v različnih evidencah. Sestavni del modelov vrednotenja bodo vrednostne cone in vrednostne ravni. Te bo geodetska uprava (Gurs) usklajevala z občinami. Občina bo predlog modela vrednotenja javno razgrnila za najmanj 30 dni. Lastniki nepremičnin kot tudi vsi preostali zainteresirani bodo imeli 45 dni časa, da bodo občini poslali pripombe k predlogu. Občina bo potem pripombe posredovala Gursu.

Po usklajevanju bo vlada model vrednotenja sprejela z uredbo. Sledila bo faza pripisa posplošene tržne vrednosti vsaki posamezni nepremičnini. Ob vsaki določitvi modelov vrednotenja bo Gurs lastnikom nepremičnin izdal potrdilo o pripisu vrednosti, ki pa bo zgolj informativne narave. Hkrati s potrdilom bo lastnik dobil informacijo o stanju podatkov v evidencah.

Ko bo določen model, bodo ocenjevali

Lastniki nepremičnin bodo imeli dve možnosti, da vplivajo na posplošeno tržno vrednot svoje nepremičnine, pojasnjujejo na finančnem ministrstvu (MF). Predvsem morate poskrbeti, da so v uradnih evidencah o nepremičnini vpisani pravilni podatki. Če se kljub pravilnim podatkom v uradnih evidencah s posplošeno tržno vrednostjo ne boste strinjali, boste lahko začeli postopek ugotavljanja posebnih okoliščin.

Kako spreminjate podatke o nepremičninah

Podatki o vaših nepremičninah so v različnih uradnih evidencah in tu ne gre za novost. Podatki, ki so vpisani v zemljiškem katastru in katastru stavb, razen dejanske rabe, se določajo v upravnem postopku. Postopke za spreminjanje teh podatkov je treba sprožiti pri Gursu, ki vodi te evidence. Za podatke o dejanski rabi zemljišč pa je pristojno kmetijsko ministrstvo.

Podatke o namenski rabi zemljišč in podatke o komunalno opremljenih nezazidanih stavbnih zemljiščih oblikujejo občine, zato ugovore naslovite nanje. Ko občina podatek spremeni, se spremeni tudi v registru nepremičnin.

Podatke o odprtosti zemljišč z gozdnimi cestami in rastiščnem koeficientu v register nepremičnin sporoča zavod za gozdove. Morebitno spreminjanje podatkov morajo lastniki nepremičnin urediti pri tem organu.

V registru nepremičnin so vpisani tudi nekateri podatki o nepremičninah, ki so se zbrali na podlagi vprašalnikov ob popisu nepremičnin. Te podatke morajo lastniki nepremičnin spreminjati pri Gursu.

Na koncu vam ostanejo posebne okoliščine

Če se kljub temu, da bodo podatki v vseh uradnih evidencah urejeni, ne boste strinjali s posplošeno tržno vrednostjo, boste lahko na Gurs dali predlog za ugotavljanje posebnih okoliščin. To boste naredili na posebnem obrazcu. Postopek ugotavljanja posebnih okoliščin boste imeli možnost uveljavljati kadarkoli, pojasnjujejo na MF. Ob tem, da se bo vpliv posebnih okoliščin priznal le, če te posplošeno vrednost znižajo ali zvišajo za vsaj 20 odstotkov. V zakonu o množičnem vrednotenju so te posebne okoliščine naštete zelo splošno, denimo nevarnost plazu, čezmeren hrup, velike konstrukcijske napake. A kot pojasnjujejo na MF, zakon teh posebnih okoliščin ne omejuje, tako da bo mogoče uveljavljati tudi druge.

Kako boste uvajali posebne okoliščine?

Najpogostejše vrste posebnih okoliščin in vnaprej predvideni vpliv teh okoliščin bo urejal pravilnik. Če bo šlo za uveljavljanje tako določene posebne okoliščine, bo moral lastnik zgolj dokazati njen obstoj, pojasnjujejo na MF. Če pa bo lastnik uveljavljal posebne okoliščine, ki jih pravilnik ne bo predvideval, ali pa se ne bo strinjal z vplivom, ki ga določa pravilnik, bo moral svoje trditve dokazovati. Dokazoval jih bo lahko z individualno cenitvijo.

Tudi zoper odločbo se boste lahko pritožili

Zoper odločbo Gursa, ki jo bo ta izdal ob uveljavljanju posebne okoliščine, se boste lahko pritožili. Pri obravnavi pritožb bo sodelovala posebna 21-članska strokovna komisija, ki bo dajala izvedenska mnenja.

Potek uvajanja davka na nepremičnine:

Do konca 2017:

- uveljavitev zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin

Začetek 2017:

- uveljavitev zakona o davku na nepremičnine

2018:

- potrdila o pripisu vrednosti nepremičnin

2019:

- prva odmera davka na nepremičnine

Vir: Finance 2016


Bodo mladi res lažje prišli do svojih stanovanj? 

Vir: PLANET SIOL NET, Urška Makovec

V sprejemanju je nacionalni stanovanjski program za prihodnje desetletje, od kod bo vlada vzela denar za njegovo izvedbo, pa še ni jasno.   

Glavni cilji nacionalnega stanovanjskega programa so aktivacija obstoječega stanovanjskega fonda, večja dostopnost do stanovanja za ranljivejše skupine prebivalstva, prenova stanovanjskega fonda in gradnja stanovanj, kjer je potreba največja. Glavni cilji nacionalnega stanovanjskega programa so aktivacija obstoječega stanovanjskega fonda, večja dostopnost do stanovanja za ranljivejše skupine prebivalstva, prenova stanovanjskega fonda in gradnja stanovanj, kjer je potreba največja.

Slovenija po šestih letih počasi dobiva nacionalni stanovanjski program. Pretekli teden je odbor za infrastrukturo, okolje in prostor potrdil predlog resolucije o nacionalnem stanovanjskem programu 2015–2025. Na ministrstvu za okolje in prostor pravijo, da dokument prinaša nov pristop pri reševanju stanovanjske problematike in se odziva na dejanske razmere na področju stanovanjske oskrbe, zlasti pa želi zagotoviti kakovost bivanja ranljivejših skupin prebivalstva, tudi mladih.

Pot do prvega stanovanja

Predlagani ukrepi za mlade posegajo zlasti na področje prvega reševanja stanovanjskega vprašanja, zato obljubljajo zlasti večjo dostopnost do javnih najemnih stanovanj in finančne spodbude za pridobitev lastnega stanovanja.

Mladi imajo v Sloveniji omejene možnosti za stanovanjsko osamosvajanje, saj so večinoma zaposleni za določen čas ali opravljajo prekarno delo in si zato ne morejo privoščiti finančnega tveganja ob nakupu stanovanja oziroma dolgoročnem zadolževanju.

Predlagani ukrepi za mlade posegajo zlasti na področje prvega reševanja stanovanjskega vprašanja. Obljubljajo zlasti večjo dostopnost do javnih najemnih stanovanj in finančne spodbude za pridobitev lastnega stanovanja. Predlagani ukrepi za mlade posegajo zlasti na področje prvega reševanja stanovanjskega vprašanja. Obljubljajo zlasti večjo dostopnost do javnih najemnih stanovanj in finančne spodbude za pridobitev lastnega stanovanja.

Stanovanjske skupnosti za mlade

Prvi predlagani ukrep so stanovanjske skupnosti za mlade, šlo naj bi za stanovanja, posebej prilagojena za sobivanje mladih. Ker je gradnja takih stanovanj praviloma ugodnejša (ta ne bi smela presegati 900 evrov na kvadratni meter, občina pa naj bi zagotovila zemljišče in odpisala komunalni prispevek), bi bile dostopnejše tudi najemnine.

Ta oblika bo namenjena mladim, ki ne izpolnjujejo več pogojev za bivanje v študentskih domovih ali ne študirajo. To ne bo trajna rešitev, ampak bo ukrep služil kot prva pomoč pri bivalnem osamosvajanju. Določena bo časovna ali starostna omejitev bivanja. Ponudniki bodo lahko lokalne skupnosti, njihovi skladi,mladinske in nevladne organizacije, zadruge ipd. ob podpori republiškega stanovanjskega sklada.

Cenejša stanovanja za mlade

Na območjih, kjer je povpraševanje mladih največje, bo stanovanjski sklad zagotovil ugodna, manjša najemna stanovanja za mlade in mlade družine. Najprej bo izveden pilotni projekt, po katerem bo glede na odziv in potrebe mladih oblikovan dolgoročni načrt.

Najem s poznejšim odkupom

Mladim bo na voljo tudi možnost najema s poznejšim odkupom. Ta lastniku javnega najemnega fonda daje možnost boljšega upravljanja celotnega fonda glede na potrebe uporabnikov in stroške vzdrževanja in upravljanja fonda.

Na območjih, kjer je povpraševanje mladih največje, bo stanovanjski sklad zagotovil ugodna, manjša najemna stanovanja za mlade in mlade družine. Na območjih, kjer je povpraševanje mladih največje, bo stanovanjski sklad zagotovil ugodna, manjša najemna stanovanja za mlade in mlade družine.

Deljeno lastništvo

Interesenti za nakup stanovanja na prostem trgu lahko svojo stanovanjsko težavo rešijo tudi s pomočjo javno-zasebnega partnerstva. Zasebni partner pridobi izključno posest nad stanovanjem in ga v celoti uporablja, javnemu skladu, ki je solastnik, pa za njegov solastniški delež plačuje dogovorjeno mesečno nadomestilo za uporabo. Tako uporabniki postopoma pridobijo lastništvo nad primernim stanovanjem.

Programe smo že imeli, izvedbe pa ni bilo

V Mladinskem svetu Slovenije (MSS) so od leta 2011 program sooblikovali in se do njega opredeljevali, v tej fazi pa so si prizadevali za njegovo izpeljavo, "saj je karkoli boljše od nič". Smernice so pretežno v skladu s tistim, kar so predlagali, pravijo, opozarjajo pa na to, da finančni del ni opredeljen. "Verjetno bo treba sredstva za izvedbo naknadno iskati v proračunu," opozarjajo.

"Vse bo odvisno od izvedbe. Smernice so v redu, ne moremo pa točno reči, koliko ljudi bo kaj imelo od tega," pravijo v MSS.

Tudi Andreja Cirman z ekonomske fakultete v Ljubljani meni, da so smernice prave. "Vprašanje pa je, ali nam bo uspelo zagotoviti finančna sredstva in politično podporo, da se to uresniči. Programe smo že imeli, pa to ni bilo nobeno zagotovilo za to, da se stvari uresničujejo," komentira Cirmanova.

Slovenija je po deležu mladih, ki se ne morejo osamosvojiti in živijo pri starših, v samem vrhu držav EU. Ali lahko mladi od novega nacionalnega stanovanjskega programa pričakujejo več optimizma?

 


Resolucija o nacionalnem stanovanjskem programu: Država bi oddajala vaša stanovanja

Država bi v naslednjih desetih letih rada zagotovila predvsem več najemniških stanovanj. Obdavčili bi prazna stanovanja, zgradili dodatna najemniška stanovanja in uvedli javno službo, ki bi oddajala tudi zasebna stanovanja, ki bi jim jih lastniki oddali.

Vir: Zurnal24.si Barbara Eržen / Ljubljana 30. 7. 2015, 07:00

V skladu z resolucijo o nacionalnem stanovanjskem programu, ki jo sprejema vlada, bi država tako že drugo leto v okviru Stanovanjskega sklada RS mladim in mladim družinam, ki imajo težave s pridobitvijo primernih stanovanj, oddajala stanovanja za ceno nekoliko nižje od tržne vrednosti. Stanovanje v velikosti 50 kvadratnih metrov bi država predvidoma oddala za 350 evrov, skupno s stroški za 525 evrov. 

Poleg nekaj več kot 20.000 najemnih stanovanj stanovanjskih skladov pa bi oddajali tudi stanovanja zasebnih lastnikov, ki bi jih srednjeročno ali dolgoročno obdobje predali v upravljanje javni službi za najemniško posredovanje. "Po izteku določenega časovnega obdobja bo lastnik prevzel stanovanje v dogovorjenem stanju ter prosto oseb in bremen," predvideva resolucija, ki je nastala pod vodstvom ministrice za okolje Irene Majcen.

Število najemnih stanovanj v javni lasti se naj bi v naslednjih letih povečevalo. Javni sklad pa bi vsako prodano stanovanje moral nadomestiti z novim najmniškim. "V tujini to deluje"

"To je nujno potreben ukrep za normalizacijo nepremičninskega trga," je vzpostavitev javne službe za najemniško posredovanje pozdravil Franci Gerbec s slovenskega nepremičninskega združenja, ki nadaljuje, da imamo danes ogromno najemov na črno, zaradi tveganj, ki so na strani najemodajalcev ali najemnikov.

Gerbec ob tem navaja, da to nikakor ni naša domislica, ampak takšna javna služba obstaja že marsikje v tujini, kjer tudi deluje. A to ni "najemniško posredovanje" kakor navaja država, ampak gre za javno službo, ki prevzame nase odgovornost za neplačevanje najemnikov, ki pa so ponavadi prav najbolj ranljive skupine, ki se ne morejo odločiti za nakup stanovanja. "Pravzaprav gre za najem in nato nadaljnji podnajem stanovanj," doda Gerbec, ki pa podvomi le v pripravljenost posameznikov, da bi državi oddali stanovanje po nižji vrednosti od tržne. 

Za razliko od Gerbca pa Dejan Papež z Zbornice za poslovanje z nepremičninami dvomi, da bo javna služba za najemniško posredovanje bistveno pripomogla k ureditvi najemniškega trga, "vsaj ne v takšni meri, kot si to mislijo". Papež sicer pozdravlja nekatere ukrepe, ki jih predvideva resolucija, saj bi ti omogočili bolj urejen odnos med najemodajalci in najemniki. Tako naj bi preverili tudi možnost uvedbe izpraznitvenega naloga in pa možnost uvedbe komercialnega zavarovanja za kritje stroškov morebitne prisilne izselitve. Na drugi strani pa naj lastnik moral omogočiti najemniku dovolj časa, da si sam poišče novo stanovanje.

Konec z neprofitnimi stanovanji

Najemodajalci trenutno nočejo sklepati trajnih pogodb, ker se bojijo tveganj. Prav tako ne sklepajo formalnih pogodb, ampak so to ustni dogovori in je tako najemnik v brezpravnem položaju. Prav tako brez pogodbe ne more zaprositi za subvencijo in najemodajalec ga lahko vrže ven, kadar hoče. - Franci Gerbec, Slovensko nepremičninsko združenje.

Tudi najemna stanovanja stanovanjskih skladov, ki se soočajo z velikim številom neplačnikov, naj bi prenesli v upravljanje na javno službo za najemniško upravljanje.

Na ljubljanskem stanovanjskem skladu pojasnjujejo, da približno tretjina najemnikov najemnine ne poravnava redno, v mariborskem javnem medobčinskem stanovanjskem skladu (JMSS) pa ugotavljajo ne plačuje redno četrtina najemnikov. Kot ugotavlja država v resoluciji, zdajšnja shema neprofitnih najemnih stanovanj tako ne deluje, zato bi jo postopno ukinili in namesto tega raje uvedli stanovanjski dodatek. A študija, koliko denarja bi za novi dodatek potrebovali, je še v izdelavi, tako tudi ni jasno, koliko ljudi bi takšen dodatek predvidoma potrebovalo. 

Stanovanjski skladi pa naj bi bili v prvi vrsti namenjeni zagotavljanju najemniških stanovanj na krajih, kjer je za to povpraševanje. Vsako prodano stanovanje pa bi moralo nadomesti eno javno najemniško stanovanje.

Davki na prazna stanovanja?

Število praznih stanovanj naj bi zmanjšali tudi s pomočjo obdavčevanja. Delež najemnih stanovanj bi zmanjšali tudi na račun finančnih spodbud in sankcij za nezasedena stanovanja. S pomočjo teh naj bi zmanjšali delež stanovanj oddanih na črno ter tako prispevale k ureditvi najemnih razmerij. "S temi ukrepi se poveča ponudba najemnih stanovanj na trgu, kar posledično vpliva na višino najemnin," še navajajo v resoluciji, ki naj bi jo v naslednjih desetih letih prenesel v zakonodajo.

Gerbec s Slovenskega nepremičninskega združenja pa pravi, da davki na prazna stanovanja nikakor niso prava rešitev, saj tudi občine, ki bi jih lahko obdavčile v okviru davka na premoženje, tega niso uspele izvesti. "Kdo bo pa preverjal stanovanja, spet bi se pojavili fiktivni stanovalci," je prepričan Gerbec, ki rešitev vidi v zvišanju odbitne postavke za materialne stroške stanovanj pri davku na najemnine. Te bi lahko delodajalci dokazovali tudi s pomočjo računov. 


Prodajalci nepremičnin so tarča spletnih goljufov

 
V zadnjem času so na spletnem nepremičninskem oglasniku Nepremičnine.net opazili več poskusov goljufij. Glavna tarča so prodajalci nepremičnin, tako fizične osebe, kot tudi nepremičninski posredniki oz. agencije, izbirajo pa tudi tiste, ki oddajajo stanovanja in hiše. Goljufije je dokaj enostavno prepoznati, saj potekajo po ustaljenem vzorcu.

Prodajalec dobi zasebno sporočilo v angleščini v katerem mu goljuf zelo na kratko sporoča, da ga nakup nepremičnine zanima. Kupec želi, da prodajalec stopi z njim v stik. Pri tem je naveden e-poštni naslov, včasih tudi telefonska številka. Če prodajalec stopi v stik s potencialnim goljufom lahko komunikacija poteka na različne načine. Znane so najmanj tri oblike poteka goljufije.

1. Goljuf (kupec) se zanima za nakup nepremičnine v Sloveniji. V pismih postavlja vprašanja o nepremičnini in se dogovarja za nakup. Preden bi se moral skleniti posel, goljuf zahteva, da prodajalec nakaže denar za nekakšne stroške. Denar naj bi se nakazal nekemu odvetniku (običajno v Londonu) ali pa prodajalcu. Ko žrtev denar nakaže, se goljuf preneha oglašati.

2. V drugi različici goljuf prodajalcu natvezi, da živi v kateri izmed revnih držav (običajno v Afriki) in bi se rad preselil v Slovenijo. Goljuf pošlje več sporočil v katerih skuša prodajalcu vzbuditi sočutje in zanimanje za prodajo. Ko se prodajalec začne zanimati, mu goljuf pošlje ček v znesku nekaj tisoč dolarjev. S čekom naj bi šel prodajalec v banko, ga unovčil in nato večji del denarja poslal goljufu, del pa zadržal zase. Ček je zelo dobro ponarejen in, če banka izplača denar, ga bo, ko bo ugotovila, da je ponarejen, zahtevala nazaj. Goljuf se, ko bo prejel denar, ne bo več oglašal.

3. Tretja različica pa je ena izmed oblik t.i. „nigerijske prevare." Ko se prodajalec odzove na goljufovo ponudbo, mu ta pošlje pismo, v katerem obrazloži, da je podedoval ali zadel na loteriji ali dobil večjo količino denarja. Del tega denarja bi rad vložil v nepremičnino, ki jo prodajalec prodaja. Da pa bo denar dobil, mora kriti določene stroške. Ker nima dovolj denarja, naj bi mu prodajalec poslal denar, ki mu ga bo potem vrnil skupaj s kupnino za nepremičnino in provizijo. Obstaja tudi različica, v kateri bi goljuf preko prodajalca pridobljeni denar investiral, potrebuje pa nekaj denarja za kritje stroškov. Če prodajalec nakaže denar, se goljuf ne oglaša več.
 
Primeri

Sporočila, ki jih pošiljajo goljufi je enostavno prepoznati. Napisana so v angleščini in zelo kratko.
Nekaj primerov:

  • Hello, I am interested in the property you posted online, please let me know your final selling price and the latest condition of the property.
  • I want to buy your property get back to me with your last price.
  • Hello, I am interested to buy your property, please contact me. Sincere thanks, Roberts.
  • Hello, I'm really interested in the apartmant in Ljubjana center. Is It still available? When can i take a look at it? Has it internet connection included? Are all bills included? Best regards , Roberto
  • Hello, Goodday,I am interested in your property advert,I want to buy it.How much is your last price? I also want to invest some money in a real estates investment. I wait your urgent response. Regards, Cole robinson.
E-poštni naslovi, ki se pogosto pojavljajo kot kontakt: roberts1956@hotmail.com, cole.colerobinson.robinson@gmail.com, capt.kennethmp@hotmail.com, donaldhall01@yahoo.com, ic74565@gmail.com in drugi.

V zadnjem času se pogosteje pojavljajo sporočila, prevedena s pomočjo spletnih prevajalnikov. Značilnost takšnih sporočil je, da so napisana v "polomljeni" slovenščini.
Primer:
  • Sem zanima nakup vaše nepremičnine. Rad bi vedel, če je nepremičnina še vedno na voljo, in vaša najboljša nagrada prodajo. S spoštovanjem
Kljub temu morate biti pozorni tudi na slovnično skladna sporočila. Goljuf je lahko bolj izobražen ali celo dobro pozna slovenski jezik.

Na takšna sporočila se je najbolje ne odzivati. Resen kupec bo prodajalca poklical po telefonu, se z njim dogovoril za ogled nepremičnine in ne bo zapletal okoli izročitve denarja. Bistveno je, da prodajalec (ali najemodajalec) nikoli ne pošlje ali izroči denarja potencialnemu kupcu. Če nekdo resno kupuje (ali najema) nepremičnino, bo denar vplačal sam, ne pa ga želel dobiti od prodajalca.

Če pa vseeno nasedemo takšni prevari in ostanemo brez denarja, pa jo moramo čim prej prijaviti Policiji. Denarja sicer po vsej verjetnosti ne bomo več dobili, lahko pa bomo pomagali pri preprečevanju goljufij.

Vir:Slonep


Ne le Slovenci, tudi mladi Britanci vse težje do lastnega doma.  

Slovenija je po deležu mladih, ki se ne morejo osamosvojiti in živijo pri starših, v samem vrhu držav EU. Ali lahko mladi od novega nacionalnega stanovanjskega programa pričakujejo več optimizma?  Kljub nižjim obrestnim meram za hipotekarna posojila banke v Veliki Britaniji zahtevajo tretjino lastnega vložka za nakup nepremičnine, zato je dosegljiv vse manj mladim Otočanom. Kljub nižjim obrestnim meram za hipotekarna posojila banke v Veliki Britaniji zahtevajo tretjino lastnega vložka za nakup nepremičnine, zato je dosegljiv vse manj mladim Otočanom. Medtem ko si je pred desetletjem lastno nepremičnino lahko privoščilo 60 odstotkov mladih Britancev, si jo bo v naslednjih petih letih lahko le še petina, starih med 25 in 34 leti. Do leta 2020 bi lahko delež mladih padel za polovico, če se nova vlada ne bo resneje spoprijela z reševanjem stanovanjskega problema mladih, kaže poročilo britanske dobrodelne organizacije Shelter. 

Število mladih Otočanov z lastno nepremičnino je v zadnjem desetletju z 1,8 milijona mladih padlo na 1,2 milijona, v naslednjih petih letih pa bi se lahko ta številka zmanjšala na 600 tisoč, še kaže raziskava.

Vse več najemnikov, najemnine pa vse dražje 

Naraščajoče cene nepremičnin in zaostreni pogoji bank za pridobitev hipotekarnih posojil tako vse več Britancev sili v najem. Medtem ko je še leta 2004 v najemniških stanovanjih živelo 675 tisoč mladih, jih je bilo lani takšnih že 1,6 milijona. Število najemnikov lahko po projekcijah raziskave do leta 2020 naraste na 2,3 milijona. Povečuje se tudi delež mladih, ki živijo pri starših. V naslednjih petih letih bi lahko delež mladih Britancev, ki si lahko privoščijo lastno nepremičnino, padel za polovico. V naslednjih petih letih bi lahko delež mladih Britancev, ki si lahko privoščijo lastno nepremičnino, padel za polovico. Najemnine pa so se samo v zadnjem letu v povprečju zvišale za 4,6 odstotka, v Londonu celo za 7,8 odstotka. A kljub nižjim obrestnim meram za hipotekarna posojila banke zahtevajo tretjino lastnega vložka za nakup nepremičnine, zato je dosegljiv vse manj mladim.

Kako je v Sloveniji? 

Slovenija se po več letih padanja cen nepremičnin sicer ne srečuje z astronomskimi cenami nepremičnin, temveč predvsem z veliko brezposelnostjo mladih in s prekernimi oblikami zaposlitve. Po deležu mladih, ki se ne morejo osamosvojiti in živijo pri starših, je Slovenija v samem vrhu držav članic EU. "Mladi, ki si želijo ustvariti družino in priti do lastnega stanovanja, težko dobijo bančno posojilo, predvsem zaradi finančne nezmožnosti oziroma prekernih oblik zaposlitev, v katerih se pretežno zaposlujejo," poudarja predsednik Mladinskega sveta Slovenije (MSS) Tin Kampl, ki izpostavlja tudi pomanjkanje in neurejen trg najemniških stanovanj. 'Mladi, ki si želijo ustvariti družino in priti do lastnega stanovanja, težko dobijo bančno posojilo, predvsem zaradi finančne nezmožnosti oziroma prekernih oblik zaposlitev,' poudarja predsednik Mladinskega sveta Slovenije Tin Kampl. "Mladi, ki si želijo ustvariti družino in priti do lastnega stanovanja, težko dobijo bančno posojilo, predvsem zaradi finančne nezmožnosti oziroma prekernih oblik zaposlitev," poudarja predsednik Mladinskega sveta Slovenije Tin Kampl.

Posledica delovne prekernosti je stanovanjska prekernost

Mladi opozarjajo na omejene možnosti njihovega stanovanjskega osamosvajanja, saj imajo pretežno vsi mladi eno samo možnost - tržni najem pri zasebnikih. Tam jih čakajo visoke cene, negotove razmere, omejena uporaba stanovanja, postavljanje v manjvreden položaj, omejevanje pravic in prepuščenost samovolji lastnikov. Svoj položaj na stanovanjskem področju so poimenovali kar stanovanjska prekernost, saj je skorajda identičen njihovemu položaju na trgu dela. Zaradi neurejenosti najemniškega trga si še vedno veliko mladih želi imeti svoje stanovanje. Lastništvo jim namreč prinaša varnost v primeru, ko izgubijo službo in prihodke. Pogosto se jim celo dogaja, da se po tistem, ko naj bi se že osamosvojili, vrnejo k staršem, ker ne morejo več plačevati najemnine. 

Mladinski svet kot ključni problem pri tem izpostavlja, da mladi nimajo potrebnega podpornega okolja, da bi prišli do prvega stanovanja, zato je nujno sprejeti nacionalni stanovanjski program (NSP). Za lažje reševanje stanovanjskega vprašanja država predvideva program stanovanjskih skupnosti. Šlo naj bi za stanovanja, prilagojena sobivanju mladih, omogočila pa bi nižjo najemnino. Za lažje reševanje stanovanjskega vprašanja država predvideva program stanovanjskih skupnosti. Šlo naj bi za stanovanja, prilagojena sobivanju mladih, omogočila pa bi nižjo najemnino.

Brez nacionalnega programa že šesto leto 

A Slovenija je brez njega že šesto leto, okoljsko ministrstvo pripravlja novega, ki bi ga lahko dobili še letos. O njegovem končnem osnutku pristojni razpravljajo prav te dni. Na današnji seji stanovanjskega sveta je bilo sklenjeno, da gre NSP, z nekaj manjšimi tehničnim popravki, naslednji teden v medresorsko obravnavo, junija pa bo predložen v sprejem na vlado. Med cilji programa, ki se nanašajo na mlade, je pomoč mladim pri reševanju stanovanjskega vprašanja, hitrejše osamosvajanje mladih in spodbujanje najemništva. Za lažje reševanje stanovanjskega vprašanja država predvideva program stanovanjskih skupnosti. Šlo naj bi za stanovanja, prilagojena sobivanju mladih, omogočila pa bi nižjo najemnino, saj je gradnja tovrstnih stanovanj praviloma ugodnejša kot gradnja samostojnih manjših stanovanj. Med ukrepi je tudi ugodnejši najem z možnostjo poznejšega odkupa javnega najemnega stanovanja po amortizirani ceni.

Oblikovanje stanovanjskih zadrug za gradnjo najemnih stanovanj 

Država razmišlja tudi o alternativnih oblikah bivanja in v tem okviru med drugim o oblikovanju stanovanjskih zadrug za gradnjo cenovno dostopnih najemnih stanovanj. Sredstva bi se vlagalo po principu zadružništva, zemljišča za gradnjo bi pod ugodnejšimi pogoji pridobili v dogovoru z lokalno skupnostjo. Med cilji nacionalnega stanovanjskega programa, ki se nanašajo na mlade, je pomoč mladim pri reševanju stanovanjskega vprašanja, hitrejše osamosvajanje mladih in spodbujanje najemništva. Med cilji nacionalnega stanovanjskega programa, ki se nanašajo na mlade, je pomoč mladim pri reševanju stanovanjskega vprašanja, hitrejše osamosvajanje mladih in spodbujanje najemništva.

Neprofitni najem in več najemniških stanovanj 

Na mladinskem svetu menijo, da je najboljši način zagotavljanja dolgoročno varnega bivanja neprofitni najem in da je pomanjkanje trajno najemnih stanovanj ključni problem v Sloveniji. Mogoče rešitve vidijo v povečanju fonda najemniških stanovanj za trajnejši najem z možnostjo poznejšega odkupa."Hkrati pa je treba iskati druge možnosti v okviru zagotavljanja finančne podpore, morda poroštvo države za pridobitev stanovanjskega posojila. Ena od alternativnih možnosti so tudi vedno bolj priljubljene stanovanjske kooperative oziroma zadružništvo, za katerega so zlasti dovzetni mladi," pojasnjuje predsednik MSS Kampl.

V predlogu NSP je sicer izražena namera po povečanju fonda teh stanovanj, vendar pa, ob pravilu, da javni skladi vsako prodano stanovanje nadomestijo z vsaj enim, na MSS po navedbah Kampla dvomijo, da bo do tega dejansko prišlo.

Vir: PLANET SIOL.NET,David Kos 


SREDA 15.04.2015  

Katere nepremičnine se v Sloveniji prodajajo najbolje in kaj kupce najbolj zanima?

 Vir:David Kos Avtor: David Kos 

Občutno spremenjene razmere na trgu nepremičnin so spremenile tudi obnašanje kupcev in prodajalcev. Kupec je bistveno bolj preračunljiv, prodajalec pa manj samozavesten in pripravljen na kompromise. Lani se je krepko povečal promet z nepremičninami. Število prodaj rabljenih stanovanj je bilo najvišje v zadnjih sedmih letih, ko je kriza nepremičninskega trga dosegla dno. Lani se je krepko povečal promet z nepremičninami. Število prodaj rabljenih stanovanj je bilo najvišje v zadnjih sedmih letih, ko je kriza nepremičninskega trga dosegla dno. Cene nepremičnin v Sloveniji so lani že četrto leto zapored upadle. V primerjavi z letom 2008, ko so cene stanovanj dosegle do zdaj najvišjo raven, je bila povprečna cena nižja za petino. Se je pa krepko povečal promet z nepremičninami. Število prodaj rabljenih stanovanj je bilo najvišje v zadnjih sedmih letih, ko je kriza nepremičninskega trga dosegla dno. Tudi promet z rabljenimi družinskimi hišami se počasi približuje predkriznemu obdobju, kažejo zadnji podatki Geodetske uprave (Gurs).

Rabljena stanovanja utrpela največji padec cen 

Potem ko je konec leta 2013 kazalo, da bo promet še padal in da bi se lahko lani pojavilo drugo dno krize nepremičninskega trga, se je zgodilo prav nasprotno. Lani je bilo evidentiranih nekaj več kot 7.600 prodaj stanovanj, kar je petino več kot leta 2013 in tretjino več kot leta 2009. Prodanih je bilo tudi okoli 4.100 stanovanjskih hiš, kar je 12 odstotkov več kot leta 2013. "Danes se proda največ rabljenih stanovanj, saj jim je v zadnjih sedmih letih cena najbolj upadla. Cene za neprenovljena stanovanja iz 70. ali 80. let so precej ugodnejše kot pred leti, ta stanovanja pa lahko kupec prenovi po svojih željah in potrebah. Največ povpraševanja je po dvosobnih stanovanjih za pare in tri- ali štirisobnih stanovanjih za mlade družine," pravi Zarja B. Mavec, direktorica nepremičninske družbe Inalbea. 'Minili so časi, ko so prodajalci za vsak primer postavili 30 odstotkov višjo ceno in jo po tej ceni celo prodali. Tega fenomena ni več,' opozarja Zarja B. Mavec iz nepremičninske družbe Inalbea. "Minili so časi, ko so prodajalci za vsak primer postavili 30 odstotkov višjo ceno in jo po tej ceni celo prodali. Tega fenomena ni več," opozarja Zarja B. Mavec iz nepremičninske družbe Inalbea. 

Najbolj zaželene nepremičnine so še vedno v Ljubljani in na Obali 

Cene stanovanj so bile lani najvišje na Obali brez Kopra, kjer je povprečna cena rabljenega stanovanja znašala 2.250 evrov na kvadratni meter, kar je na ravni leta 2013, ko je cena glede na leto 2012 padla za desetino. V Ljubljani je bila lani povprečna cena kvadratnega metra rabljenega stanovanja 2.020 evrov oziroma tri odstotke manj kot predlani, ko je cena ravno tako padla za deset odstotkov. Promet z rabljenimi stanovanji se je v Ljubljani povečal bolj kot na Obali.

Koper in Celje z največjim padcem cen 

V Kopru in Celju so zabeležili največji padec cen rabljenih stanovanj med slovenskimi mesti. V Kopru je bila cena s 1.780 evri na kvadratni meter za 13 odstotkov nižja kot leta 2013, tolikšen je bil tudi padec v Celju, kjer je bila povprečna cena 1.040 evrov na kvadratni meter. V okolici Ljubljane je bila cena s 1.650 evri nižja za osem odstotkov, v Kranju s 1.530 evri za dva odstotka, v Mariboru s 1.050 evri za tri odstotke, še ugotavlja Gurs.

Kaj si želijo kupci?

Mavčeva opaža, da trend nakupa stanovanj v velikih blokovskih soseskah nekoliko upada. Kupci se namreč vse bolj ozirajo za starejšimi in manjšimi samostojnimi objekti z osmimi ali desetimi stanovanji, kjer je sobivanje prijetnejše. Gre za nekakšno kombinacijo med samostojno hišo in blokom, saj današnja generacija nima dovolj časa za vsa hišna opravila. Zato prihodnost vidi v preureditvi starejših hiš v večstanovanjske objekte, kjer imajo novi lastniki tudi lasten vrt in parkirišče. Takšnih hiš je na primer za ljubljanskim Bežigradom kar nekaj. Cene na trgu so se umirile in stabilizirale, v prihodnosti pa se kljub povečanemu povpraševanju ne pričakuje rasti cen. Ponudba nepremičnin je namreč še vedno velika. Cene na trgu so se umirile in stabilizirale, v prihodnosti pa se kljub povečanemu povpraševanju ne pričakuje rasti cen. Ponudba nepremičnin je namreč še vedno velika. 

Najpomembnejše je določiti realno ceno 

Priprava oglasa za prodajo rabljenih stanovanj po besedah direktorice nepremičninske družbe ni toliko pomembna, saj današnje kupce večinoma zanimajo le površina in cena za kvadratni meter stanovanja. V oglas je treba zapisati le resnične podatke in točno kvadraturo, številko nadstropja, razporeditev prostorov in mogočo preureditev, način ogrevanja ter dobro fotografirati prostore. Najpomembneje pa je določiti realno ceno glede na konkurenčne ponudbe. "Minili so časi, ko so prodajalci za vsak primer postavili 30 odstotkov višjo ceno in jo po tej ceni celo prodali. Tega fenomena ni več. Velik del mojega truda je zato usmerjen prav v postavitev realne cene s prodajalcem. Danes je kupec bistveno bolje seznanjen s cenami kot v času najvišjih cen in takoj odobrenih posojil bank. Tudi tujci ne bodo odšteli več, kot je realna vrednost nepremičnine," pojasnjuje nepremičninska posrednica. Večinoma se takšne nepremičnine prodajo do deset odstotkov nižje od realne cene.

Prenova stanovanja pred prodajo ni smiselna 

Mavčeva pred prodajo nepremičnine toplo priporoča vsaj v grobem pospraviti stanovanje. Vsakemu prodajalcu pa odsvetuje kakršnokoli prenovo rabljene nepremičnine, saj vloženi denar ob prodaji zagotovo ne bo povrnjen. Cene na trgu so se umirile in stabilizirale, v prihodnosti pa kljub povečanemu povpraševanju Mavčeva ne pričakuje rasti cen. Ponudba nepremičnin je namreč še vedno velika. Cene rabljenih stanovanj v Ljubljani se gibljejo pod dva tisoč evrov za kvadratni meter, za novogradnje je treba odšteti do največ 2.400 evrov. V Kopru  in Celju so zabeležili največji padec cen rabljenih stanovanj med slovenskimi mesti. V Kopru in Celju so zabeležili največji padec cen rabljenih stanovanj med slovenskimi mesti.

 Kakšen je tipičen kupec in prodajalec nepremičnine? 

Povprečnemu kupcu je danes najpomembnejša velikost stanovanja in cena za kvadratni meter, saj se zaveda, da lahko nepremičnino kupi precej ceneje kot v zlatih časih. Tipičen današnji kupec je zelo nepopustljiv in nepredvidljiv glede cen. "Večinoma se srečujem s kupci z denarjem oziroma kupci, ki imajo velik del sredstev za nakup že zagotovljenih. Ti imajo tudi večjo moč, da zbijajo ceno. Gre za stranke, ki so pred krizo dobro prodale svoje stanovanje in živele v najemniškem stanovanju. Ni več veliko takšnih, ki se ob nakupu sprašujejo, ali bodo posojilo sploh dobili ali ne," razkriva Mavčeva.Razlika je opazna tudi pri prodajalcih nepremičnin. Postali so veliko bolj realni in manj samozavestni kot nekoč. Bolj so tudi popustljivi pri ceni, saj se bojijo, da bodo z odlašanjem iztržili morda še manj, sklene Mavčeva.


Kako do nepremičnine po polovični ceni?

Nepremičninske razmere v Sloveniji so zaradi krize še vedno precej neugodne in čeprav so se cene v zadnjih letih nekoliko spustile, so za povprečnega Slovenca še zmeraj nedosegljive. Temu prištejte še visoko stopnjo brezposelnosti in rezultat je nepremičninska stagnacija, ki nima dobrega vplivala niti na tiste, ki nepremičnine prodajo niti na tiste, ki jih kupujejo.

Torej, kako do lastnega stanovanja v doglednem času?

Vprašanje, ki si ga zastavlja večina mladih, odgovor pa je običajno precej grenak: težko. Tudi tisti, ki ste zaposleni veste, kako težko je priti do stanovanjskega kredita. Sploh če ste brez večjih finančnih prihrankov, kredit običajno zadostuje samo za kritje polovice ali tretjine nepremičninske vrednosti, zato se sanje o lastni strehi nad glavo hitro razblinijo. A k sreči obstaja alternativna možnost!

Nakup nepremičnine na javni dražbi

Alternativa klasičnemu nakupu nepremičnine preko agencij ali nepremičninskih oglasov je javna dražba, kjer lahko pridete do lastnega stanovanja že za polovico ali tretjino redne tržne vrednosti – ta cena pa je v praksi veliko lažje izvedljiva.
Pravilo kupovanja na javnih dražbah je preprosto: nepremičnino dobi tisti, ki je zanjo pripravljen več odšteti (a še zmeraj v okviru zmernih in realnih cen), izklicno ceno pa določi sodni cenilec. Z vsakim neuspelim poskusom dražbe pada tudi izklicna cena, kar z drugimi besedami pomeni še bolj ugoden nakup.

Kupovanje na dražbah je ugodno, a ne vedno: kdaj torej kupiti nepremičnino?

Najbolj ugodni so nakupi na 2. ali 3. javni dražbi, ko je cena bistvena nižja od tiste, ki trenutno vlada na rednem trgu. Zato pri tej obliki kupovanja ne gre toliko za barantanje, ampak dobro taktiziranje: ko si ogledujete javne dražbe nepremičnin, si označite najprej tiste, ki potekajo v 2. ali 3. krogu.

Se bojite, da bi zaradi vas kdo ostal brez strehe nad glavo?

Ker v času gospodarske krize čedalje več ljudi ne zmore odplačevati stanovanjskih kreditov ali hipotek, se določen procent teh nepremičnin znajde tudi na javni dražbi. Zato velja splošno prepričanje, da je javna dražba nepremičnin neposredno povezana s tem, da boste z nakupom nepremičnine dodatno zapečatili usodo posameznika, ki se je znašel v stiski.

A pozor: na javni dražbi lahko kupite stanovanje, kjer je upnica banka in v njem ne živi nihče, zato sta slaba vest in občutek, da koga metali iz stanovanja, popolnoma odveč.

Na koncu samo še omenimo, da na spletnem portalu drazbe123.com, lahko poleg nepremičnin zasledite tudi premičnine: avtomobile, tovorna vozila, stroje, motorje, navtiko in več.


Že četrto leto cene drvijo navzdol
Cene stanovanj so se znižale četrto leto zapored, promet pa je zrasel.
Vir:STA, I. H. / Ljubljana

Cene stanovanj so se znižale četrto leto zapored, in sicer za okoli sedem odstotkov. Promet s stanovanjskimi nepremičninami se je krepko povečal in dosegel najvišjo raven od dna v letu 2009, kaže danes objavljeno poročilo Gursa o slovenskem trgu nepremičnin za leto 2014.

1460 evrov na kvadratni meter

Povprečna pogodbena cena rabljenega stanovanja je lani znašala 1460 evrov na kvadratni meter, kar je tri odstotke manj kot leta 2013. V primerjavi z letom 2008, ko so cene stanovanj dosegle doslej najvišjo raven, je bila povprečna cena nižja za 20 odstotkov, ugotavlja Geodetska uprava RS (Gurs).

Potem ko je konec leta 2013 kazalo, da bo promet s stanovanjskimi nepremičninami še padal in da bi lahko v letu 2014 prišlo do drugega dna krize nepremičninskega trga, se je zgodilo nasprotno.

Prodali 20 odstotkov več stanovanj

Lani je bilo evidentiranih nekaj več kot 7600 prodaj stanovanj, kar je 22 odstotkov več kot v letu 2013 in 37 odstotkov več kot leta 2009, ko je kriza nepremičninskega trga dosegla dno. Je bil pa promet še vedno za 30 odstotkov manjši kot na vrhuncu, leta 2007.

Cene stanovanj so bile tudi lani najvišje na Obali brez Kopra, kjer je povprečna cena rabljenega stanovanja znašala 2250 evrov na kvadratni meter, kar je na ravni leta 2013, ko je cena glede na leto 2012 padla za desetino. Promet se je glede na leto 2013 povečal za več kot četrtino. V Ljubljani je bila lani povprečna cena kvadratnega metra rabljenega stanovanja 2020 evrov oz. tri odstotke manj kot predlani, ko je cena ravno tako padla za 10 odstotkov. Promet z rabljenimi stanovanji je v Ljubljani porasel še nekoliko bolj kot na Obali.

Najbolj so cene padle v Kopru in Celju

V Kopru in Celju so zabeležili največji padec cen rabljenih stanovanj med slovenskimi mesti. V Kopru je bila cena s 1780 evri na kvadratni meter za 13 odstotkov nižja kot leta 2013, tolikšen je bil tudi padec v Celju, kjer je bila povprečna cena 1040 evrov na kvadratni meter. V okolici Ljubljane je bila cena s 1650 evri nižja za osem odstotkov, v Kranju s 1530 evri za dva odstotka, v Mariboru s 1050 evri za tri odstotke.

Novozgrajenih stanovanj je bilo na ravni države prodanih 628, od tega 260 v Ljubljani. Povprečna cena z DDV in brez garaž ali parkirnih mest je znašala 1950 evrov na kvadratni meter. Povprečne podatke je v največji meri narekovala prodaja stanovanj Stanovanjskega sklada RS v soseski Brdu v Ljubljani.

Prodali več hiš

Lani je bilo prodanih okoli 4100 stanovanjskih hiš, kar je 12 odstotkov več kot leta 2013. Povprečna površina je znašala 151 kvadratnih metrov, povprečna cena pa 105.000 evrov oz. osem odstotkov manj kot predlani.

Evidentiranih je bilo okoli 1900 poslov z zemljišči za gradnjo stanovanjskih in poslovnih stavb, kar je 11 odstotkov manj kakor v letu 2013. Povprečna cena je bila 49 evrov na kvadratni meter oz. devet odstotkov več kot predlani. Velika večina se je nanašala na zemljišča za gradnjo družinskih hiš.

Promet s poslovnimi prostori je dosegel skoraj 1200 poslov, kar je daleč največ od začetka sistematičnega spremljanja nepremičninskega trga v letu 2007. Gurs ocenjuje, da je povečanje delno posledica izboljšanega zajema podatkov o teh poslih, ki ga je prinesla obveznost poročanja o poslih, pri katerih je obračunan DDV, v evidenco trga nepremičnin. Lani je bil pri 12 odstotkih poslov obračunan DDV, pred tem pa tovrstnih prodaj praktično niso zajeli.

Zrasla cena kmetijskih zemljišč


Zabeleženih je bilo okoli 6500 poslov s kmetijskimi zemljišči (12 odstotkov manj kot v 2013) in okoli 2000 poslov z gozdnimi zemljišči (en odstotek manj). Povprečna cena kmetijskih zemljišč je tudi lani porasla, z 1,50 evra na kvadratni meter je bila za pet odstotkov višja kot predlani. Najvišje cene teh zemljišč so še vedno na Obali, kjer je povprečna cena znašala 5,60 evra na kvadratni meter.

Povprečna pogodbena cena gozdnega zemljišča je bila 0,52 evra na kvadratni meter, kar je na ravni leta prej. Žledolom vsaj zaenkrat ni bistveno vplival na trgovanje z gozdnimi zemljišči, ugotavlja Gurs.
 


Veliki apetiti prodajalcev nepremičnin: oglaševane cene pogosto celo za 40 odstotkov višje od realiziranih

Ljubljana, 19.03.2015, Vir: 24ur.com| Nina Šašek Kocbek

Cene nepremičnin zaenkrat (še) ne rastejo, narašča pa prodaja nepremičnin. Najbolj se prodajajo stanovanja (nova in energetsko varčnejša), raste pa tudi zanimanje za poslovne prostore in za gradnjo primernih zemljišč. Še vedno je velik razkorak med oglaševano in realizirano ceno, včasih tudi za 40 odstotkov.

Nepremičninsko agentko Vesno Levstek iz agencije Nepremičnine Plus smo povprašali, kakšne so trenutne razmere na nepremičninskem trgu in ali je sedaj čas za prodajo ali nakup nepremičnine. Prodaja nepremičnin v primerjavi z lansko pomladjo narašča, kot opozarja Levstekova, pa opažajo, da so se začele opravljati tudi tiste transakcije, ki jih nekaj let skoraj ni bilo zaznati. Več je povpraševanja po poslovnih prostorih ter več zanimanja za nakup zemljišč, primernih za investicijsko gradnjo.
Prodaja nepremičnine
Počasno okrevanje nepremičninskega trga agentje beležijo že vse od začetka lanskega leta.

Uvedba obveznih energetskih izkaznic je sicer imela manjši in predvsem krajši vpliv na nepremičninski trg, a so prodajalci nepremičnin izkaznice sprejeli kot dejstvo, zato se število oglasov po krajšem 'zastoju' spet povečuje, pravi Levstekova.

Cene nepremičnin (še) ne rastejo

Gurs bo letos izvedel indeksacijo vrednosti nepremičnin. Z njo se bodo vrednosti posameznih vrst nepremičnin na posameznih območjih znižale za od 10 do 37 odstotkov.

Nepremičninski agentje opažajo, da je zastavljena prodajna cena še vedno precej višja od realizirane. "Opažamo, da ima večina prodajalcev nekoliko previsoke apetite in se oglaševane cene nastavljajo pretirano visoko, pri čemer pri realiziranih prodajah ne opažamo dviga cen. Kupci so na povsem drugem polu, nekoliko čakajo na objavo nižjih vrednosti Geodetske uprave RS in to radi jemljejo kot argument za nižanje cene," pravi Levstekova in dodaja, da opažajo, da se trend višanja števila realiziranih poslov nadaljuje, kar pomeni, da prodaja nepremičnin od lanske pomladi narašča.

Vedno večji je cenovni razkorak med starejšimi in energetsko potratnimi nepremičninami ter novejšimi gradnjami, opozarja nepremičninska agentka.

Na vprašanje, kakšne so trenutno cene, Levstekova pravi, da se cene še nadalje polarizirajo. "Vedno večji je razkorak med starejšimi, nefunkcionalnimi, energetsko potratnimi nepremičninami in novejšimi gradnjami, oziroma nepremičninami na nezamenjlivih lokacijah. Cene starejših stanovanjskih enot načeloma še drsijo nekoliko (minimalno) navzdol, predvsem je to opaziti pri prevelikih, neiskanih, neobnovljenih, stanovanjskih hišah, sicer pa so se cene nekoliko umirile in ostajajo na nivoju iz konca lanskega leta."

Prodajalec je moral ceno spustiti celo za 40 odstotkov

Odstopanja med začetno oglaševano in realizirano ceno so sicer zelo različna. Nekatere nepremičnine se prodajo praktično po 'izklicni' ceni, ponekod pa so odstopanja zelo velika, opozarja Levstekova. "Poznamo primere, kjer se je cena od začetne cene znižala tudi za 40 odstotkov. Situacija je odvisna od tega kako premišljeno je nastavljena cena. Pri tem opažamo, da je mnenje in nasvet nepremičninskega posrednika oziroma drugega strokovnjaka lahko zelo pomemben, saj bi v mnogo primerih prodajalci v krajšem času lahko iztržili za svojo nepremičnino več, kot iztržijo s tem, ko svojo nepremičnino prodajajo več let in ceno spuščajo 'premalo'."

Od stanja na nepremičninskem trgu pred začetkom recesije smo še zelo oddaljeni, pravi Levstekova in dodaja, da je situacija sicer boljša, kot je bila v letih najhujšega upada.

Največ zanimanja je za nakup novejših stanovanj na dobrih lokacijah ali novejših stanovanjskih hiš, pravi Levstekova, a žal je kakovostna ponudba le-teh že nekoliko okrnjena. Še vedno se slabše prodajajo večja komunalno neopremljena zemljišča, ki so predvidena za investicijsko gradnjo. Težko se tržijo tudi večji nefunkcionalni poslovno-stanovanjski objekti.

Energetske izkaznice 'naredile' energetsko zahtevnejše kupce. Največ zanimanja je za nakup novejših stanovanj na dobrih lokacijah.

Uvedba energetskih izkaznic je imela kratkoročen vpliv na prodajo. "Energetske izkaznice so naredile nekoliko zmede, pomanjkanje oglasov je povzročilo nekaj panike med aktualnimi kupci, vendar so se stvari precej hitro umirile," pravi nepremičninska agentka. A izkaznice na ceno nepremičnin posebnih vplivov za enkrat še niso imele. "Se pa počasi kupci že ozirajo tudi po podatkih iz izkaznic in ločujejo med hišo v energetskem razredu E in tako v razredu B2."

Raziskava: večina meni, da bodo cene v prihodnje še padale ali ostale enake

Raziskava trga nepremičnin (izvaja jo Projekt nepremičnine, ki deluje v sitemu RE/MAX pod RE/MAX PRO NEXT LEVEL) je zajela 539 aktivnih udeležencev na trgu nepremičnin. Ugotovili so, da se razpoloženje na trgu počasi izboljšuje, je pa večji obseg transakcij pričakovati ob povečanju gospodarske rasti, ki vpliva na povečanje zaposlenosti, to pa na višanje kupne moči. Prav tako je raziskava pokazala, da na povečanje obsega prometa vpliva tudi obseg kreditiranja nakupov nepremičnin s strani bank, ki pa še vedno ni na zadovoljivi ravni.

Glede realiziranih cen nepremičnin je kar dve tretjini vprašanih mnenja, da so cene danes rahlo nižje od cen izpred enega leta. 40 odstotkov jih meni, da bodo cene v prihodnje ostale približno enake, prav toliko jih meni, da bodo rahlo padle. Le 12 odstotkov jih meni, da bodo cene v prihodnje rahlo narasle.
 


Koliko stanejo stanovanja po Evropi?

Zaradi aktualnih razmer v gospodartvu smo ljudje primorani biti vse bolj fleksibilni in mobilni. Preverite, kje lahko najceneje pridete do stanovanja!

 

Ljudje smo prisiljeni biti vse bolj mobilni in fleksibilni, kar pogosto pomeni tudi selitev v drugo državo.

Še pred nekaj leti je imela večina Slovenk in Slovencev jasno in povsem uresničljivo življenjsko vizijo: šola, služba, družina in stanovanje (ali še bolje hiška z vrtom) v bližini domovanja staršev oziroma, če se le da, v domačem kraju. Predvsem slednje smo v zadnjih nekaj letih primorani črtati z našega seznama, saj se moramo ves čas prilagajati razmeram na trgu dela, ki od nas med drugim zahtevajo tudi večjo fleksibilnost in mobilnost. Nekateri pravijo, da se zgodovina ponavlja in da bodo mlajše generacije slej ko prej morale sprejeti dejstvo, da bo ponovno treba iti s trebuhom za kruhom. Tudi v tujino. Da bo odločitev, kje najti svoj prostor pod soncem (in seveda delovno mesto) lažja, smo za vas na enem mestu zbrali cene nepremičnin v nekaterih evropski državah.

V pregledu evropskega nepremičninskega trga 'Property Index - Overview of European Residential Markets' je Deloitte zajel in primerjal podatke o cenah, velikosti in drugih karakteristikah stanovanj v naslednjih državah: Avstriji, Belgiji, Češki, Danski, Franciji, Nemčiji, Madžarski, Italiji, Nizozemski, Poljski, Španiji, Veliki Britaniji, Rusiji, Irski, Portugalski in Izraelu. Podatki sicer veljajo za leto 2013, a kakšnih večjih odstopanj med proučevanimi državami in mesti naj do danes ne bi bilo.

Preverite, koliko je v teh državah v povprečju treba odšteti za stanovanje:

Zanimivo je, da v največjih stanovanjih živijo ljudje v Španiji in Irskem (več kot 70 odstotkov jih živi v 5- ali več- sobnem stanovanju), za domovanje pa največ zapravijo Danci. Najvišje razlike med najcenejšimi in najdražjimi stanovanji boste našli v Nemčiji ter Avstriji, le v dveh mestih med tistimi, ki so jih zajeli v raziskavi, pa so cene stanovanj lahko tudi do štirikrat dražje od nacionalnega povprečja, in sicer v ruski Moskvi in nemškem Münchnu.

Največ (v povprečju kar okrog 4 tisoč evrov na kvadratni meter) je treba za stanovanje odšteti v Veliki Britaniji, tesno za petami ji sledita Francija in Izrael. Kar 3 tisočake manj je v povprečju treba za kvadratni meter stanovanja odšteti na Madžarskem (okrog 900 evrov), sto evrov več na Portugalskem in še stotaka več na Poljskem. Predvsem v Španiji in na Portugalskem ljudje večinoma živijo v kupljenih, ne najetih stanovanjih. V Izraelu, na Poljskem, v Rusiji in Belgiji živi po drugi strani večina v najemu.

Kaj pa stroški vzdrževanja?

Pri družbi Deloitte so izračunali tudi povprečne stroške vzdrževanja stanovanj. Evropsko povprečje znaša 3.560 evrov na leto, a prihaja med državami do precejšnjih odstopanj. Stroški za najemnino, komunalne storitve in obvezna dela v stanovanju so najvišji na Danskem, kjer znašajo kar 0,75-krat več od letnega evropskega povprečja. Sledijo ji Velika Britanija, Francija, Avstrija in Nemčija, kjer za stroške vzdrževanja stanovanja plačujejo med 0,20- in 0,32-krat več, kot je evropsko povprečje, najmanj stroškov pa stanovanja očitno povzročajo Rusom in Izraelcem, kjer na letni ravni zanje zapravijo kar 0,84-krat manj kot je evropsko povprečje.

 

V Evropi boste v povprečju za stanovanje največ odšteli v Londonu.

V prestolnicah so cene najvišje

Najbolj ekskuzivni evropski mesti ostajata London, kjer je za kvadratni meter stanovanja treba v povprečju odšteti nekaj manj kot 10 tisoč evrov na kvadratni meter, in pa Pariz, kjer kvadratni meter stanovanja v povprečju stane dobrih 8 tisoč evrov. Na dnu lestnice sta se, skladno z lestvico cen stanovanj po državah, znašli portugalski Porto in madžarska Budimpešta, kjer je za kvadratni meter stanovanja potrebno v povprečju odšteti okrog tisoč evrov. Ob tem je potrebno poudariti, da pri zbiranju podatkov nismo upoštevali predpostavke, ali gre za novo ali rabljeno stanovanje, temveč splošno povprečje.

Kako pa je v Sloveniji?

Povprečna cena kvadratnega metra rabljenega stanovanja v Sloveniji je v letu 2013 znašala 1.510 evrov, kar je sedem odstotkov manj kot leto prej in 17 odstotkov manj kot leta 2007. Gledano po regijah, so bila najdražja stanovanja na voljo na Obali (brez Kopra), kjer je cena rabljenega stanovanja v povprečju znašala 2.260 evrov za kvadratni meter. V Ljubljani je leta 2013 kvadratni meter stanovanja v povprečju stal 2.080 evrov, v Kranju 1.560 evrov, v Celju 1.190 evrov, v Mariboru pa 1.080 evrov.

graf cen stanovanj v velikih mestih

Tabela prikazuje povprečne cene novih domovanj (za kvadratni meter) v večjih mestih proučevanih držav za leto 2013 in primerjavo z letom 2012.

Vir:Çekin.si


Letošnja indeksacija bo znižala vrednosti 760.000 nepremičninam

 Vrednosti nepremičnin bi ocenjevali na vsaki dve leti in ne več na štiri leta

Vir: 24ur.com| STA

 Geodetska uprava predlaga, da generalnega vrednotenja nepremičnin na vsake štiri leta ne bi bilo več, namesto tega pa bi imeli izračun vrednosti vseh nepremičnin na vsaki dve leti, in sicer na podlagi izboljšanih metodologij.  Med načrtovanimi spremembami za novo sistemsko ureditev obdavčitve nepremičnin je tudi noveliranje zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin. Po predlogu geodetske uprave ne bi bilo več generalnega vrednotenja na štiri leta z morebitnimi vmesnimi indeksacijami, ampak bi uvedli izračun vrednosti vseh nepremičnin na dve leti.

Izračun vrednosti nepremičnine, Gurs predlaga uvedbo izračun vrednosti vseh nepremičnin vsaki dve leti na podlagi izboljšanih metodologij.

 Med nalogami projektne skupine za izvedbo projekta nove sistemske ureditve nepremičnin, ki jo je vlada skupaj s projektnim svetom za koordinacijo in usmerjanje tega projekta imenovala minuli teden, je priprava predlogov zakonskih sprememb na tem področju, tudi zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin. Prilagoditve, ki jih zahteva ustavno sodišče. Zakon je treba - če se želi njegov "rezultat", torej pripisano vrednost nepremičnin, uporabiti za davčno osnovo - uskladiti z odločbo ustavnega sodišča iz marca lani, s katero je to razveljavilo zakon o davku na nepremičnine in presodilo tudi, da je zakon o množičnem vrednotenju nepremičnin v delu, ki se nanaša na množično vrednotenje nepremičnin zaradi obdavčenja, v neskladju z ustavo.

Poleg odločbe ustavnega sodišča so med razlogi za spremembo zakona tudi izkušnje z vrednotenjem po sedanjem sistemu, je povedal generalni direktor Geodetske uprave RS (Gurs) Anton Kupic. Strokovni predlog Gursa je, da ne bi bilo več predvideno, da se vsaka štiri leta opravi generalno vrednotenje nepremičnin in vmes letno izvaja indeksacija vrednosti, če se dosežene cene spremenijo za več kot 10 odstotkov, ampak da bi uvedli izračun vrednosti vseh nepremičnin vsaki dve leti na podlagi izboljšanih metodologij. Z letošnjo indeksacijo, ki bo izvedena, ko bo vlada sprejela omenjeno uredbo, se bodo vrednosti posameznih vrst nepremičnin na posameznih območjih znižale za od 10 do 37 odstotkov.

Kot pravi Kupic, so se namreč že z indeksacijo dejansko približali kalibraciji modelov vrednotenja in s tem skoraj že novemu vrednotenju. Zaenkrat je to le strokovni predlog Gursa; predlog zakonskih sprememb bo pripravil omenjeni projektni svet, predlagatelj pa bo ministrstvo za finance. Po veljavnem zakonu mora Gurs generalno vrednotenje izvesti na štiri leta. Prvo je bilo opravljeno leta 2011, tako da bi bilo treba v letu 2014 "prenoviti" vseh 21 modelov vrednotenja, na podlagi katerih so izračunali posplošeno tržno vrednost. Vendar Gurs lani prenove modelov vrednotenja ni izvedel zaradi aktivnega sodelovanja pri obveščanju lastnikov o informativnem izračunu davka na nepremičnine, pomanjkanja kadrov in dolgotrajnih postopkov priprave predlogov modelov vrednotenja, so zapisali v predlogu uredbe o določitvi indeksov vrednosti nepremičnin na dan 31. marec 2014, ki je objavljen med gradivi na spletni strani vlade.

Letos predvidena nova indeksacija, ki bo znižala vrednosti 760.000 nepremičninam.

Za letos je tako predvidena nova indeksacija, novega generalnega vrednotenja po obstoječi zakonodaji pa Gurs ne načrtuje. Tokratna indeksacija vrednosti - druga po določitvi vrednosti nepremičninam konec leta 2011 - bo glede na omenjeni predlog uredbe zajela obdobje od 1. julija 2010 do 31. marca 2014. Prvo indeksacijo je Gurs izvedel jeseni 2013, nanašala pa se je na obdobje od 1. julija 2010 do 1. januarja 2013. Indeksacijo izvedejo, če so se cene v sklenjenih poslih na določenem območju in za določene nepremičnine v naslednjem letu dni spremenijo za več kot 10 odstotkov.

Z letošnjo indeksacijo, ki bo izvedena, ko bo vlada sprejela omenjeno uredbo, se bodo vrednosti posameznih vrst nepremičnin na posameznih območjih znižale za od 10 do 37 odstotkov. Na Gursu so povedali, da bodo vrednosti znižali 760.000 nepremičninam (od skupno 6,5 milijona nepremičnin). Za nobeno vrednostno cono ni predlagano zvišanje vrednosti.

Najbolj padle vrednosti lokalom, pisarnam in zazidljivim zemljiščem

Gurs ugotavlja, da so se od 1. julija 2010 do 31. marca 2014 vrednosti najbolj znižale za lokale, pisarne, zemljišča za gradnjo stavb in hiše na območjih z visokimi vrednostnimi ravnmi. Na teh območjih so se vrednosti znižale tudi za stanovanja. Pri kmetijskih zemljiščih in gozdovih so zaznali stagnacijo cen, na nekaterih območjih pa tudi rast. Vlada obljublja, da se skupna obremenitev gospodarstva, ki je doslej plačevalo nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča, in posameznikov ne bo povečala.

Letos novega sistema še ne bo

Kakšen bo nov sistem obdavčitve na področju nepremičnin in kdaj bo uveljavljen, tako še ni znano. Projektni svet mora med drugim pripraviti projektno nalogo, v kateri bo opredelil potrebne aktivnosti in časovni načrt njihove izvedbe v primeru, če bi se nov sistem uveljavil s 1. januarjem 2016 ali s 1. januarjem 2017, je razvidno iz vladnega sklepa o ustanovitvi projektnega sveta.  Vlada se je v socialnem sporazumu 2015-2016 zavezala, da se "v splošnem" skupna obremenitev gospodarstva, ki je doslej plačevalo nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča, in posameznikov ne bo povečala. V projektnem svetu so Andreja Cirman, Rajko Pirnat, Leon Kobetič, Jože Murko, Jernej Podlipnik in Tomaž Banovec (na predlog strokovne javnosti), Mateja Vraničar, Jana Ahčin, Roman Lavtar, Lidija Stebernak, Karmen Vezjak Progar in Anton Kupic (na predlog ministrstev in vladnih služb) ter Mirko Tavčar in predstavnika združenja občin in skupnosti občin (na predlog združenj občin). V projektni skupini pa so Jožica Kastelic, Neva Žibrik, Tina Humar, Barbara Kalan, Melita Nikše, Karmen Vezjak Progar, Matija Kralj, Aleš Seliškar, Dušan Mitrovič, Miha Verčko, Hermina Oberstar ter skupni predstavnik združenja občin, skupnosti občin in združenja mestnih občin.


Vrednost množice nepremičnin bo padla

Vrednost veliko nepremičnin se bo znižala. Tam kjer se bo vrednotenje spremenilo, bo največ hiš in stanovanj po novem vrednih deset odstotkov manj.

Vir: Zurnal24.si,Janez Zalaznik / Ljubljana  

Vrednosti se bodo najbolj znižale za lokale, pisarne, zemljišča za gradnjo stavb in hiše na območjih z visokimi cenami nepremičnin. Na teh območjih se bodo znižale tudi cene stanovanj. Nikjer v Sloveniji se vrednost nepremičnin ne bo zvišala. 

Geodetska uprava je že pripravila predlog uredbe, da se v mnogih vrednostnih conah ocenjena vrednost nepremičnin zniža. Vrednotenje nepremičnin se namreč prilagaja dogajanju na trgu, na novo vrednost pa se prilagodi tam, kjer so bile prodaje in nakupi nepremičnin izvedeni v povprečju več kot deset odstotkov pod (ali nad) ocenjenimi vrednostmi. 

Stanovanja do 20 odstotkov dol, hiše do 24 odstotkov

Tam, kjer bo prišlo do sprememb, se bodo vrednosti večine stanovanj znižale za deset odstotkov, največje znižanje bo 20-odstotno. Vrednosti hiš se bodo večinoma znižale za deset ali enajst odstotkov, največje znižanje v eni izmed vrednostnih con pa bo 24-odstotno. Pri zemljiščih za gradnjo stavb je znižanje ponekod tudi 25-odstotno, pri pozidanih zemljiščih pa tudi 30-odstotno.

Koliko nepremičninam se bodo ocenjena vrednost spremenila, direktor urada za množično vrednotenje nepremičnin Dušan Mitrović ni mogel povedati, saj spremembe veljajo za celotne vrednostne cone, posameznih nepremičnin v teh vrednostnih conah pa niso seštevali. 

Ko bo vlada uredbo sprejela, bo začela veljati 15. dan po objavi v Uradnem listu in po tem datumu bo Geodetska uprava prilagodila tudi ocene vrednosti v portalu eprostor

Kako preveriti, kaj se bo zgodilo z vašo nepremičnino

Če želite že pred tem preveriti, kaj se bo zgodilo z vrednostjo vaše nepremičnine, morate v zbirki vrednotenja nepremičnin poiskati oznako svoje vrednostne cone. Na zgornji povezavi levo zgoraj izberete model (za stanovanja, hiše, lokale …), nato pa povečate zemljevid in kliknete na približno lokacijo svoje nepremičnine. Na levi strani se vam takrat pokaže oznaka vrednostne cone. 

Nato morate v predlogu uredbe preveriti, kako se bodo spremenile vrednosti v vaši coni. 

Če oznake vrednostne cone, v kateri je vaša napremičnina, ni na seznamu v uredbi, bo cena ostala enaka, če je indeks na primer 0,9, pa se bo vrednost znižala za deset odstotkov.  


Eurostat: Cene stanovanj v Sloveniji še vedno padajo

V Sloveniji so se cene na letni ravni znižale za 5,4 odstotka, kar je znova največji padec med državami EU.

Cene stanovanjskih nepremičnin v območju evra so se v tretjem četrtletju lani v primerjavi z enakim obdobjem leta 2013 zvišale za 0,5 odstotka, v EU pa za 2,3 odstotka, je ta teden objavil evropski statistični urad Eurostat. V Sloveniji so se cene na letni ravni znižale za 5,4 odstotka, kar je znova največji padec med državami EU. Cene stanovanjskih nepremičnin v območju evra so v tretjem četrtletju lani v primerjavi s predhodnim četrtletjem porasle za 0,6 odstotka, v EU pa za 1,1 odstotka.

Med državami članicami, za katere so na voljo podatki, so na letni ravni največjo rast cen zabeležili na Irskem (15 odstotkov), v Estoniji (13,2 odstotka) ter v Latviji in Veliki Britaniji (po 11,7 odstotka). Na drugi strani je - kot že omenjeno - največji padec zabeležila Slovenija, sledili pa sta ji Italija (-3,8 odstotka) in Romunija (-2,3 odstotka). Na četrtletni ravni pa je bila največja rast zabeležena na Irskem (+6,2 odstotka), v Latviji (+4,9 odstotka) in na Hrvaškem (+4,7 odstotka). Najbolj pa so se stanovanjske nepremičnine tudi v tej primerjavi pocenile v Sloveniji (-1,1 odstotka), sledili pa sta Romunija in Malta (po -0,9 odstotka).

Vir: Delo, Mo.B., STA


Vse, kar morate vedeti o energetski izkaznici

Vir: Sandra Cvetkovič, Dom in Vrt.si

Januar je prinesel nekaj novosti v zvezi z energetskimi izkaznicami, ki tistim, ki prodajajo nepremičnine ali jih oddajajo v najem za več kot leto dni, povzročajo sive lase. Če pri oglaševanju nepremičnin namreč ni navedenih energetskih kazalnikov, lastnikom grozijo globe. V nadaljevanju preverite, kaj vse morajo lastniki nepremičnin vedeti o energetskih izkaznicah.

Novi pravilnik o metodologiji izdelave in izdaji energetskih izkaznic stavb tudi jasno opredeljuje postopek izdelave energetske izkaznice za posamezni del stavbe v primeru, ko je z ostalimi deli povezan s skupnim ogrevalnim sistemom.

Z novim letom so se razmere na že tako osiromašenem nepremičninskem trgu še poslabšale, saj nov pravilnik o metodologiji izdelave energetske izkaznice določa, da so energetske izkaznice pri prodaji hiš ali stanovanj oziroma njihovi oddaji v najem za več kot leto dni obvezne, energetske karakteristike stavbe pa je potrebno seveda navajati tudi pri oglaševanju. Število oglasov je posledično upadlo, saj mnogi energetske izkaznice (še) nimajo, v primeru kršitve pravilnika pa lastnikom nepremičnin grozijo globe. Če se tudi vi soočate z dilemo, ali izdelati energetsko izkaznico oziroma ali jo sploh potrebujete, na koga se obrniti, kakšne so kazni in se konec koncev sprašujete, kaj pravzaprav je energetska izkaznica in kaj vsebuje, berite dalje. Pogovarjali smo se z neodvisnim strokovnjakom za izdelavo energetskih izkaznic Andrejem Zupanom, univ. dipl. inž. str., ki nam je razkril vse dileme.

Kaj morate vedeti o energetski izkaznici?

Decembra lani je začel veljati nov pravilnik o metodologiji izdelave energetske izkaznice, ki ureja oglaševanje prodaje in oddaje stavb, opredeljuje nadzor in določa metode za izdelavo izkaznic v večstanovanjskih hišah. Od 1. januarja letos morajo biti v komercialnih oglasih navedeni kazalniki z energetske izkaznice, sicer lahko tržna inšpekcija lastnike oglobi.

Kupci oziroma najemojemalci se z neodvisno strokovno oceno seznanijo o energetski učinkovitosti stavbe in se lažje odločijo, katero nepremičnino kupiti oziroma najeti.

Energetska izkaznica je javna listina s podatki o energijski učinkovitosti stavbe s priporočili za povečanje energijske učinkovitosti in je namenjena informiranju ter ozaveščanju prebivalcev o učinkoviti rabi energije in rabi obnovljivih virov energije v stavbah. Od 1.1.2015 je obvezna za vse novogradnje, za obstoječe stavbe pa v primeru prodaje ali oddaje nepremičnine v najem za več kot eno leto, če najemnik pred najemom v stavbi ni imel prijavljenega stalnega ali začasnega prebivališča. Lastniki stavb, ki svojih nepremičnin ne prodajajo ali ne oddajajo v najem, energetske izkaznice ne potrebujejo.

Energetska izkaznica se lahko izdela za posamezni del stavbe, če tehnične lastnosti stavbe in vgrajenih sistemov omogočajo celovito analizo energetske učinkovitosti posameznega dela stavbe.

Novi pravilnik o metodologiji izdelave in izdaji energetskih izkaznic stavb tudi jasno opredeljuje postopek izdelave energetske izkaznice za posamezni del stavbe v primeru, ko je z ostalimi deli povezan s skupnim ogrevalnim sistemom.
Seveda pa pozneje izdana energetska izkaznica za celotno stavbo razveljavi prej izdano energetsko izkaznico za posamezni del te stavbe.


Kakšna je razlika med računsko in merjeno energetsko izkaznico?

Računska energetska izkaznica se izda za novozgrajene stavbe, novozgrajene dele stavb, obstoječe stanovanjske stavbe in stanovanja ter prikazuje kazalnike letne potrebne toplote za ogrevanje, letno dovedeno energijo za delovanje stavbe, letno primarno energijo in letne emisije CO2 zaradi delovanja stavbe.

Merjena energetska izkaznica pa se izda za obstoječe nestanovanjske stavbe ali nestanovanjske dele stavb, izdela pa se na podlagi podatkov o porabljenih energentih za zadnja 3 leta. Ker lastniki stavb pogosto teh podatkov nimajo, se izkaznica v skrajnem primeru s postopkom normiranja lahko izdela tudi na osnovi podatkov o porabljenih energentih zadnjega zaključenega koledarskega leta. V primeru, da neodvisni strokovnjak oceni, da podatki o dejanski rabi energije niso zanesljivi oziroma jih naročnik nima, se lahko izdela računsko energetsko izkaznico.

Kako pridobiti energetsko izkaznico?

Pred naročilom energetske izkaznice je potrebno izpolniti obrazec ’Zahteva za izdelavo energetske izkaznice’ ter ga poslati pooblaščenemu neodvisnemu strokovnjaku. Trenutno nas je na trgu 268 neodvisnih strokovnjakov za izdelavo energetskih izkaznic, vsak izdelovalec pa se identificira z veljavno izkaznico, ki jo je izdalo pristojno Ministrstvo za infrastrukturo. Ob izdelavi energetske izkaznice vašo nepremičnino pregleda neodvisen strokovnjak, ki vam je v sklopu izdelave izkaznice dolžan priporočiti tudi najučinkovitejše ukrepe za izboljšanje energetske učinkovitosti. Tako boste lahko na kraju samem dobili strokoven in neodvisen nasvet.

Kdaj energetska izkaznica ni potrebna?

Energetska izkaznica ni potrebna pri:

– oddaji v najem za obdobje, krajše od enega leta,
– prodaji v primeru izkazane javne koristi za razlastitev,
– prodaji v postopku izvršbe ali v stečajnem postopku,
prodaji ali oddaji nepremičnine, ki je v last Republike Slovenije ali lokalne skupnosti prešla na podlagi sklepa o dedovanju.

Prav tako energetske izkaznice ni potrebno pridobiti za:

- stavbe, ki so varovane v skladu s predpisi o varstvu kulturne dediščine,
- stavbe za obredne namene ali verske dejavnosti,
- industrijske stavbe in skladišča,
- nestanovanjske kmetijske stavbe, če se te ne ogrevajo,
- enostavne in nezahtevne objekte(npr. majhne stavbe, pomožni objekti),
- samostojne stavbe s celotno uporabno tlorisno površino, manjšo od 50 m2.

Energetska izkaznica tudi ni potrebna za stavbe ali posamezne dele stavb, ki so že oddani.

Kako je z globami v primeru kršitve?

Od 1. januarja 2015 naprej veljajo kazni za oglaševanje nepremičnin brez navedbe energetskega kazalnika, s 24. februarjem 2015 pa nastopijo tudi kazni za nepridobitev izkaznice ob prodaji ali oddaji nepremičnine. Če lastnik stavbe ali posameznega dela stavbe pri prodaji ali oddaji ne zagotovi, da so pri oglaševanju navedeni energijski kazalniki energetske učinkovitosti iz energetske izkaznice, ga bo doletela kazen v višini 250 evrov.

Novi pravilnik o metodologiji izdelave in izdaji energetskih izkaznic stavb tudi jasno opredeljuje postopek izdelave energetske izkaznice za posamezni del stavbe v primeru, ko je z ostalimi deli povezan s skupnim ogrevalnim sistemom.

Z globo 300 evrov bo kaznovan lastnik stavbe ali posameznega dela stavbe, ki kupcu oziroma najemniku pri prodaji ali oddaji ne bo najkasneje pred sklenitvijo pogodbe predložil originala ali kopije veljavne energetske izkaznice. Za pravne osebe so globe nekoliko višje. Če pri javni stavbi s celotno uporabno tlorisno površino nad 250 m2 ne bo na vidno mesto nameščena energetska izkaznica, bo za prekršek z globo od 1.000 do 10.000 evrov kaznovana pravna oseba ter od 100 do 500 evrov odgovorna oseba pravne osebe ali samostojnega podjetnika.

Koliko stane izdelava energetske izkaznice?

Cena izdelave energetske izkaznice ni enotna, giblje se namreč do 150 evrov za posamezno stanovanjsko enoto, od 200 do 450 evrov za stanovanjsko hišo ter do 1000 evrov za stanovanjski blok. Osnova prispevka za izdajo energetske izkaznice je odvisna od namembnosti, velikosti stavbe in števila posameznih enot stavbe. Strošek za samo izdelavo energetske izkaznice pa je odvisen od vrste energetske izkaznice – merjena ali računska, velikosti stavbe in kompleksnosti vgrajenih energetskih sistemov v stavbi.

Kakšne so prednosti energetske izkaznice za kupce oziroma najemnike?

Energetska izkaznica je v osnovi namenjena ravno kupcem oziroma najemnikom. Stavba je porabnik energije, zato je smiselno, da pred odločitvijo o nakupu ali najemu preverimo, kako energetsko varčna oz. potratna je. Pri tem je zelo nujno tudi poudariti, da energetska izkaznica ne označuje samo razreda oziroma določa energetsko učinkovitost stavbe, temveč so sestavni del energetske izkaznice tudi priporočeni ukrepi, s katerimi se lahko ta učinkovitost poveča. Pove nam, kaj bo treba na stavbi prenoviti ali izboljšati in katere dele ter naprave je priporočljivo zamenjati. Kupci oziroma najemojemalci se z neodvisno strokovno oceno seznanijo o energetski učinkovitosti stavbe in se lažje odločijo, katero nepremičnino kupiti oziroma najeti. 


Lastniki panično umikajo nepremičninske oglase

S prvim januarjem je na nepremičninskem trgu zavladala prava panika - lastniki in nepremičninski agenti umikajo oglase.

Vir:Barbara Eržen / Ljubljana 8. 1. 2015, Zurnal24.si

"Do pridobitve energetske izkaznice je najem lahko le krajši od 12 mesecev" in "energetska izkaznica je še v izdelavi", sta le dva od pripisov, ki so se po novem letu pojavili pod nepremičninskimi oglasi. Takrat so namreč začela veljati določila, ki inšpektorjem omogočajo izrekanje glob za oglaševanje nepremičnin brez navedenih energetskih kazalcev pri oddaji za več kot eno leto ali prodaji. A pripise v strahu pred globami dodajo tudi tisti lastniki nepremičnin, ki jim sankcije ne grozijo.

Prodaja nepremičnin stagnira

Tudi lastnikom je v interesu, da pridobijo energetske izkaznice, saj bodo tako bolj konkurenčni in mamlivejši za stranke. Ministrstvo bi moralo le podaljšati prehoden čas.

Zoran Đukić, nepremičninski agent

"Ministrstvo je z energetskimi izkaznicami uničilo še tisto malo nepremičninskega trga kar ga je bilo," nekoliko dramatično pove direktor nepremičninske agencije Stoja Trade Zoran Đukić. Tudi njihova agencija je v oglasih zapisala, da lastniki oddajajo nepremičnine le za 11 mesecev, saj tako energetske izkaznice niso potrebne. Đukić je povedal, da so se lastniki odločili, da bodo pač raje oddajali za krajši čas: "Nepremičninske pogodbe so se že pred tem sklepale le za 12 mesecev, zdaj pa se še za mesec manj." A oddaje niso niti tako problematične, trdi Đukić, problem so prodaje nepremičnin, ki so se popolnoma ustavile. "Okoli 300 lastnikov nepremičnin se je zgolj pri nas odločilo, da oglase popolnoma umakne," še nadaljuje in pove, da bo kaos na trgu najverjetneje trajal še okoli pol leta.

Sklepali bodo več krajših pogodb

Oglase so umaknili tudi pri nepremičninski agenciji Arcimboldo. "Jaz sem umaknila oglase, vem da so nepremičninske agencije pod oglase zapisale razne floskule, na primer, da je energetska izkaznica v izdelavi, kar ne velja, ker v pridobivanju je vse v življenju," je povedla Ivana Gabrijelčič iz agencije Arcimboldo in nadaljevala, da je krajši najem le finta v levo: "Če se bo pojavil nekdo, ki bo želel pogodbo za pet let, se bo pa napisala po petkrat za enajst mesecev. To je finta v levo, to ni nikakršen odnos."

Poleg glob tudi opozorila

Z marcem nove globe. Z 22. marcem 2015 pa nastopijo tudi kazni za nepridobitev izkaznice ob prodaji ali oddaji nepremičnine v višini 300 evrov. Z globo od 1.000 do 10.000 evrov se kaznuje za prekršek pravna oseba, če ne namesti izkaznice na vidno mesto v javnih stavbah.

Na vprašanje, ali so z inšpekcijskimi nadzori že začeli, pristojna gradbena inšpekcija ne odgovarja. Med vrsticami pa pravijo, da bodo poleg glob izrekali tudi opozorila. Še vedno pa tudi ni jasno, ali bodo z 250 evri kaznovali tudi vse tiste, ki v oglasih ne navajajo, za koliko časa nepremičine oddajajo: "Bodočih dejanj v posameznih postopkih pa ne moremo predvidevati niti v naprej napovedovati, saj bi s tem prejudicirali odločitve pooblaščenih uradnih oseb."

Kdaj so energetske izkaznice potrebne si preberite tu.  


Absurdno! Izdelati moramo energetsko izkaznico in v njej zapisati, da se energetska izkaznica ne da izdelati.

Energetski svetovalec Matjaž Valenčič opozarja na prednosti uvedbe energetskih izkaznic in pomanjkljivosti pravilnika o njihovi izdelavi

6. januar 2015 ob 13:18,
Vir: Ljubljana - MMC RTV SLO

Absurdno! Izdelati moramo energetsko izkaznico in v njej zapisati, da se energetska izkaznica ne da izdelati. Energetski svetovalec Matjaž Valenčič opozarja na prednosti uvedbe energetskih izkaznic in pomanjkljivosti pravilnika o njihovi izdelavi.

V začetku leta je iz oglasnikov izginila približno četrtina od povprečno 30 tisoč nepremičninskih oglasov. Razlog so nove energetske izkaznice, ki jih morajo vsi tisti, ki prodajajo ali oddajajo svoje nepremičnine, priložiti k oglasu. Kakšen smisel imajo izkaznice, kje so njihove pomanjkljivosti in zakaj smo v Sloveniji uvedli dražjo računsko in ne merjeno energetsko izkaznico, smo se pogovarjali z energetskim svetovalcem Matjažem Valenčičem.

Zdi se, da zaradi nove obveze, ki jo tudi tokrat diktira Evropska unija - izdaje energetskih izkaznic - nihče ni zadovoljen?

Razumljivo je, da so najbolj nezadovoljni posamezni lastniki stavb ali stanovanj, saj je energetska izkaznica dodatna obveza, v tem ne vidijo nobene koristi, samo strošek in oviro. Nezadovoljni so tudi nepremičninski posredniki, ki se bojijo, da bo uvedba energetske izkaznice zavrla nepremičninski trg. Nezadovoljni so tudi veliki lastniki stavb, upravniki ali združenja, saj jim energetska izkaznica jemlje nekaj njihove moči. Posamezniki so nezadovoljni, ker ne poznajo prednosti, ki jih omogoča energetska izkaznica. Pa že danes, en teden po uvedbi obveznega navajanja energetskega razreda, vidimo v oglasih stavb, da so na tržišču stanovanja, uvrščena od energijskega razreda A1 (letno pod 10 kWh/m2 oz. pod 0,5 €/m2 za ogrevanje) do energijskega razreda G (300 in več kWh/m2 oz. nad 18 €/m2 za ogrevanje. Razpon rabe energije in stroška ogrevanja med najučinkovitejšo in najbolj potratno stavbo je vsaj 1 proti 100. Podobna razlika, čeprav ni številčno izražena, je tudi v kakovosti bivanja: v energetsko učinkovitejši stavbi so zunanje stene toplejše, bivanje je prijetnejše. Se pa posamezni nepremičninski posredniki že zavedajo, da bodo z uvedbo energetske izkaznice kupci dobili več moči pri pogajanjih o ceni. To je po mojem mnenju dobro, o tem bi morali malo več govoriti.

Ali je nov pravilnik o izdelavi energetskih izkaznic brezhiben oziroma ali so snovalci pravilnika dovolj upoštevali tudi mnenja stroke?

Novi pravilnik ni mogel odpraviti vseh anomalij, ki so bile posledica usklajevanj in popuščanj pri uvedbi energetskega zakona EZ-1. Spomnimo se, da je sprejetje energetskega zakona točno pred enim letom viselo na nitki, državni svet mu je že dal veto, samo zaradi energetske izkaznice stavb. V zakonu, ki ima 500 členov in na tiho dovoli privatizacijo jedrske elektrarne Krško, seveda obravnava tudi veliko drugih, pomembnejših stvari, sta bili sporni samo dve vrstici o kazni v višini 250 oziroma 300 €, obe sta se nanašali na energetske izkaznice stavb. Na vaše vprašanje lahko odgovorim, da novi pravilnik ni brezhiben, niti ni skladen z evropsko direktivo. Pa bi moral biti. Zdaj, ko smo razbremenjeni časovnega pritiska letnice 2015, lahko v miru predlagamo popravek tega pravilnika in se pripravimo na potrebne spremembe energetske in stanovanjske zakonodaje. V nekaj letih lahko veliko popravimo, če bo politična volja. Stališča stroke so bila pri sprejetju tega pravilnika večinoma upoštevana. Vendar so bila že izhodišča tako diametralna, da danes s tem pravilnikom ni nihče zadovoljen, vendar je manj nezadovoljnih kot prej.

Zakaj energetsko izkaznico potrebujejo tudi stavbe, ki niso primerne za bivanje?

Žal zakonodajalec ni zmogel zapisati te izjeme in zdaj smo soočeni z absurdom: izdelati moramo energetsko izkaznico in v njej zapisati, da se energetska izkaznica ne da izdelati. V 8. členu pravilnika je navedeno, da za stavbo, ki je neprimerna za rabo in bivanje in zato izračun energijskih kazalnikov ni mogoč, to zapišemo v posebni rubriki energetske izkaznice "Komentar in posebni robni pogoji". V tujini so to rešili bolj primerno. Enako bi bilo tudi pri nas, če bi upoštevali predlog združenja ZIEI. To napako pravilnika bomo morali odpraviti. Napaka v pravilniku je tudi, da pred izdelavo energetske izkaznice stavbe ni vedno obvezen pregled stavbe, kar določa 9.5 člen. S to izjemo je zakonodajalec po nepotrebnem popustil pred pritiskom kapitala. Energetske izkaznice pa zato ne morejo biti bistveno cenejše, lahko pa so slabše. Izdelovanje javne listine, kar energetska izkaznica je, ne sme temeljiti na nepreverjeni besedi stranke. Na ta način je zakonodajalec po nepotrebnem degradiral pomen energetske izkaznice in ni zaščitil dela neodvisnega strokovnjaka. Neodvisno, strokovno delo je izenačeno z žigosanjem. Izdelava energetske izkaznice brez ogleda stavbe daje moč prodajalcem in posrednikom, jemlje pa jo kupcem in neodvisnim strokovnjakom za izdelavo energetskih izkaznic.

Se vam zdi cena za izdelavo energetske izkaznice primerna? Po mnenju nekaterih je previsoka.

Cena je rezultat vloženega truda izdelovalca in vrednosti njegovega dela. Metodologija je tako zahtevna, da je možno energetsko izkaznico za enostanovanjsko stavbo, stanovanje ali manjši poslovni prostor izdelati v 8 urah. Tudi če se energetska izkaznica dela stavbe naredi na podlagi prilagojenega upoštevanja vpliva vgrajenih sistemov, ni manj dela in energetska izkaznica ne more biti cenejša. Nizka cena, ki jo nudijo posamezni izdelovalci, članom Združenja izdelovalcev energetskih izkaznic ZIEI ne vzbuja zaupanja v kakovost. Odločujočo besedo v tem primeru imajo inšpektorji, ki imajo dolžnost ukrepati proti slabim izkaznicam in slabim izdelovalcem. 


Cene stanovanj so lani še vedno padale

Ljubljana, 03.01.2015, 13:09 | STA / S.S. 

Promet na trgu stanovanjskih nepremičnin se je v letu 2014 znova povečal, cene pa so se še nižale. Po podatkih Gurs je v prvem polletju povprečna cena stanovanja znašala 1500 evrov na kvadratni meter, povprečna cena eno- in dvostanovanjskih hiš z zemljiščem pa 106.000 evrov. Promet na trgu stanovanjskih nepremičnin se je v letu 2014, potem ko je leto pred tem padel na raven kriznega leta 2009, znova povečal, cene pa so se še nižale. Letos bo na stanovanjski trg prišla DUTB, a večjega vpliva naj ne bi bilo. 

"Leto 2014 je bilo po prometu boljše kot leto 2013. Kupci so 'siti' čakanja in prodajalci so postali bolj realni glede cen - tisti, ki želi prodati, bo ceno znižal oz. prilagodil trgu," je ocenil nepremičninski posrednik pri družbi ABC nepremičnine Alen Komić. "Na trgu je pozitiven trend, več ogledov, več povpraševanja, več optimizma. Banke so se tudi po našem občutku nekoliko bolj odprle v smislu kreditiranja," je dodal. Direktor Zbornice za poslovanje z nepremičninami pri GZS Dejan Papež je povedal, da je promet z novogradnjami padal, da pa je bilo pri rabljenih nepremičninah opaziti nekaj več aktivnosti. 

Cene so se še nižale 

Lani se je nadaljeval trend zniževanja cen. V prvem četrtletju so se glede na enako obdobje predlani znižale za 6,6 odstotka, v drugem četrtletju za 9,8 odstotka, v tretjem četrtletju pa za 5,4 odstotka. Glede na povprečje leta 2010 so bile po četrtletjih nižje za od 13 do 17 odstotkov. Po podatkih Geodetske uprave RS (Gurs) je v prvem polletju povprečna cena stanovanja znašala 1500 evrov na kvadratni meter, povprečna cena eno- in dvostanovanjskih hiš z zemljiščem pa 106.000 evrov. Okoli dve tretjini vseh transakcij predstavljajo prodaje rabljenih stanovanj. Cene rabljenih hiš, s katerimi je bilo na četrtletje med 300 in 430 transakcij, so se po četrtletjih na letni ravni znižale za tri, sedem in štiri odstotke. Cene novih družinskih hiš, s katerimi je okoli 30 transakcij na četrtletje, pa so v prvem četrtletju porasle za dva odstotka, v drugem upadle za manj kot odstotek, v tretjem pa se znižale za šest odstotkov. Večjih sprememb cen in obsega prometa vsaj v prvi polovici novega leta ni pričakovati, še ocenjujejo na Gursu. Komić pa pričakuje, da se bodo letos cene še znižale za tri do pet odstotkov, nato pa naj bi se trg umiril in cene stabilizirale. 

V Družbi za upravljanje terjatev bank (DUTB), ki je konec lanskega novembra začela prodajati nepremičnine, zaznavajo okrevanje nepremičninskega trga in menijo, da se bo trend nadaljeval tudi v letu 2015.


Bo energetska izkaznica zrušila trg nepremičnin?

Energetski certifikat je na hrvaškem trgu povzročil pravi kaos. Agencije pričakujejo prehodno obdobje.

Božena Križnik,

čet, 09.01.2014, 12:00

Ljubljana – Čeprav so Hrvatje v Evropski uniji šele pol leta, so pri vnašanju nekaterih evropskih direktiv korak pred nami. S sankcijami podprte zahteve po energetski izkaznici, uveljavljene v začetku januarja, so povzročile pravi kaos na hrvaškem trgu. Bo tako tudi pri nas?

O tem, kako so v hrvaškem saboru barantali pri ureditvi energetskih izkaznic, je slovenska nepremičninska stroka izvedela iz prve roke na nedavni mednarodni nepremičninski konferenci v organizaciji Združenja Fiabci Slovenija in Inštituta za nepremičnine. Na kratko: Energetsko izkaznico (oziroma certifikat) za stavbe in dele stavb, ko so predmet prodaje ali oddaje v najem, predpisuje tamkajšnji zakon o gradbeništvu. Pravi, da so nepremičninski posredniki dolžni v oglasih navesti tudi energetski razred, ugotovljen s certifikatom. Zveza obstaja že od lani, sprememba zakona je zdaj dodala še globe. Ker večina stavb še nima izkaznic, so hrvaški nepremičninci v saboru zagnali vik in krik, češ da bo to ubilo trg in uničilo posrednike. A ker zakonodajalec z zakonom ni mogel odlašati, jih je potolažil z obljubami, da bo prepoved oglaševanja brez navedbe energetskega razreda veljala »le za objavo v medijih« ...

V začetku januarja je na hrvaškem trgu zavladal pravi kaos, saj posredniki niso bili prepričani, kaj zakonodajalec šteje med medije. Zaradi previdnosti in strahu pred globami so iz oglasnikov izbrisali skupno okoli 200.000 od več sto tisoč nepremičnin, nekatere posredniške agencije so umaknile del, druge celo vse svoje oglase.

Certificiranje, ki je steklo pred približno pol leta, pa je dejansko postalo najhitreje rastoča gospodarska dejavnost. Z njim se ukvarja prek 450 pravnih in skoraj toliko fizičnih pooblaščenih oseb, ki so opravili predpisano usposabljanje in dobili licence. Njihovi telefoni z naročili izkaznic pregorevajo. Ker bi bilo po oceni hrvaškega združenja nepremičninskih posrednikov potrebno pet do šest let, da bi pridobile certifikate vsaj nepremičnine, ki so na trgu, so posredniki zahtevali prehodno obdobje, slišati pa je bilo celo o pobudah za ustavno presojo zakona.

Ministrstvo za gradbeništvo je ta teden s salomonsko rešitvijo pomirilo posrednike. Objavilo je uradno tolmačenje: Agencije, ki oglašujejo nepremičnine brez navedbe energetskega razreda, ne kršijo zakona, lastniki, ki stavbe in dele stavb prodajajo brez energetske izkaznice, pa bodo kaznovani. In bistveno: portali nepremičninskih agencij niso medij, torej zanje zakonske zahteve ne veljajo.

Kazni so predpisane tako za lastnike nepremičnin, ki kršijo zakon, kot tudi za posrednike, ki napačno oglašujejo v medijih, in sicer za fizične osebe do 10.000 kun, za pravne osebe pa do 30.000 kun. Izdelava certifikata stane na Hrvaškem v povprečju dva do tri tisoč kun.

Ivanom sledijo Janezi

Podobna epizoda čaka slovenski nepremičninski trg v kratkem, saj je energetski zakon, ki predpisuje energetsko izkaznico in kazni za kršitve, pred tretjo obravnavo v državnem zboru. To bo predvidoma (pogojno) na januarski seji. Bojazni, da bo zakon negativno učinkoval na nepremičninski trg so enake kot na Hrvaškem.

Za komentar smo prosili Branka Potočnika, predsednika združenja nepremičninskih posrednikov pri Zbornici za poslovanje z nepremičninami. »Na trgu je trenutno ponujenih več tisoč nepremičnin, prve izkaznice neodvisnim strokovnjakom pa so bile podeljene šele julija 2013. Takojšnja uvedba določil o energetski izkaznici bi začasno skoraj povsem ustavila promet z nepremičninami. Menimo, da je predlagatelj zato predvidel prehodno obdobje. Po zadnjih pogovorih na ministrstvu za infrastrukturo in prostor bo najverjetneje veljalo prehodno obdobje za stavbe, zgrajene pred letom 1980, do leta 2019, in za stavbe, zgrajene kasneje, do leta 2030. Odgovor ministrstva še čakamo.«

Prehodno obdobje tudi pri prodaji in oddaji nepremičnin? Seveda, se Potočnik začudi nad vprašanjem. V cehu razumejo, da bo časovni zamik, ki ga novela zakona predvideva za vse obstoječe (stare) stavbe, veljal tudi za oglaševanje energetskega razreda pri trgovanju. »Drugače tudi ne more biti. Na pogovorih na ministrstvu smo povedali, da bi v nasprotnem primeru trg povsem zastal. In mislim, da se tega zavedajo.«

Do številnih problemov lahko pride celo, če bi bilo prehodno obdobje prekratko, dodaja Potočnik. »Razen nezadovoljnih državljanov, kupcev in prodajalcev, bi brez dela za lep čas ostali tudi notarji, banke - kreditorice ter vsi oglasni mediji; zmanjšalo oziroma zaustavilo bi se oglaševanje. Brez dela prihodkov iz davka od prometa nepremičnin bi ostale občine, država pa bi bila ob dohodnino, od dobička iz kapitala ob odsvojitvi nepremičnine. Seveda pa bi to neugodno vplivalo tudi na poslovanje nepremičninskih družb.« Prodaje novogradenj, ki že imajo izkaznice, in z zemljišči, ki tega dokumenta ne potrebujejo, je pač izjemno malo.

Razlika v primerjavi s hrvaško ureditvijo pa je tudi v kazenskih sankcijah. Naše predvidevajo 200 evrov globe za lastnika stavbe, ki pri prodaji ali oddaji v najem ne predloži veljavne energetske izkaznice in 250 evrov za istega lastnika, ki ne zagotovi, da se pri oglaševanju navedejo energijski kazalniki. Če torej prodaja nepremičnino neposredno lastnik, ga določilo o oglaševanju zavezuje, nepremičninskih posrednikov pa zakon sploh ne omenja.

Vir: Delo,


Nižje cene rabljenih stanovanj oživile trg

Cene stanovanjskih nepremičnin so bile v drugem četrtletju v primerjavi s prvim v povprečju nižje za 2,6 odstotka. Cene novih stanovanj so padle na skoraj najnižjo izmerjen raven, cene rabljenih hiš pa na najnižjo raven od začetka krize. Ob tem promet z rabljenimi nepremičninami nakazuje oživljanje tega dela nepremičninskega trga.

"Povečanje števila transakcij vseh rabljenih stanovanjskih nepremičnin, med katere sodijo stanovanja in družinske hiše, bi v drugem četrtletju lahko prepoznali kot znak oživljanja tega dela nepremičninskega trga," so sporočili iz republiškega statističnega urada (SURS). Pri novogradnjah takšne tendence še ne opažajo.

Cene novih stanovanjskih nepremičnin so se v drugem četrtletju po dveh četrtletnih dvigih znižale. V primerjavi s predhodnim četrtletjem so padle povprečno za 6,8 odstotka.

Cene novih stanovanj so v drugem četrtletju v primerjavi s prvim padle za 5,4 odstotka in, kot omenjeno, skoraj dosegle doslej najnižjo izmerjeno raven, 85 odstotkov vrednosti povprečne cene iz leta 2010. "Ta je bila dosežena v tretjem četrtletju 2013, in sicer po prodaji večjega števila stanovanj iz stečajne mase propadlih podjetij," so pojasnili v SURS.

V drugem četrtletju letos je bilo prodanih 133 novih stanovanj, največ v osrednji Sloveniji, od tega polovica v Ljubljani.

Cene novih družinskih hiš, ki običajno močno nihajo, so se tokrat znižale. V primerjavi s prvim letošnjem četrtletjem so padle za 9,7 odstotka. Prodanih jih je bilo le 30. Cene rabljenih stanovanj so se v drugem četrtletju v povprečju znižale za 0,6 odstotka. V Ljubljani so se znižale osmo zaporedno četrtletje, tokrat za 1,6 odstotka. Rabljena stanovanja v Ljubljani so bila tudi tokrat tista kategorija nepremičnin, ki je glede na povprečne cene v letu 2010 izgubila največ vrednosti.

Nižje cene pa so po ugotovitvah statistikov spodbudile živahnejše trgovanje. V drugem četrtletju je bilo namreč prodanih 370 rabljenih stanovanj, kar je v primerjavi s prvim četrtletjem za 34 odstotkov več in za 43 odstotkov več od četrtletnega povprečja v letu 2013. Nasprotno se cene rabljenih stanovanj zunaj Ljubljane niso spremenile. "V pokriznem obdobju so se postopno zniževale do ravni s konca leta 2006," so spomnili statistiki. Se je pa tudi zunaj glavnega mesta povečal promet z njimi. V drugem četrtletju je bilo za 31 odstotkov višje od povprečnega četrtletnega števila transakcij v letu 2013.

Cene rabljenih družinskih hiš so se znižale za 1,3 odstotka. "Ob vztrajnem zniževanju so dosegle novo najnižjo vrednost od začetka krize v letu 2009," so zapisali v uradu. Se je pa z njimi povečalo trgovanje. Število transakcij rabljenih hiš se je v drugem četrtletju v primerjavi s četrtletnim povprečjem 2013 povečalo za 40 odstotkov.

Vir: Večer


Kitajsko podjetje s 3D-tiskalniki v 24 urah natisnilo 10 hiš

Tiskalnik lahko natisne hiše v velikosti do 200 kvadratnih metrov.

Kitajsko podjetje WinSun je s štirimi 3D-tiskalniki v velikosti 10 metrov krat 6,6 metra natisnilo deset samostojnih hiš v enem dnevu. Hiše je natisnilo z mešanico cementa in gradbenih odpadkov.

Izdelava predmetov s pomočjo tehnike 3D-tiskalnikov postaja vedno bolj priljubljena in tudi izpopolnjena. Oblikovalci in izdelovalci so s pomočjo tiskanja ustvarili številne izdelke, vse od nakita in pohištva do posebnih delov, ki jih uporabljajo v industriji.

"Natisnemo lahko oblike objekta, kakršne koli si stranka zaželi. Izdelava je hitra in poceni," je dejal direktor podjetja WinSun Decoration Design Engineering Ma Jine, ki upa, da bodo njegovi tiskalniki v prihodnosti lahko natisnili tudi nebotičnike.

A za zdaj kitajska zakonodaja dovoljuje le izdelavo večnadstropnih hiš, ki so natisnjene s 3D-tiskalniki.

Hiša natisnjena za 5.000 dolarjev
Ma Jine poudarja, da je tovrstni način izdelave hiš prijazen do okolja, saj so uporabljeni odpadni materiali, kot tudi do žepa kupca. Ker so v postopku izdelave uporabljeni poceni gradbeni materiali, v izdelavo pa ni vključeno delo gradbincev, se cene tovrstnih hiš gibljejo okoli 5.000 ameriških dolarjev, piše britanski BBC.

Ma Jine je seveda celoten kompleks svojega podjetja (pisarne in raziskovalno središče) izdelal oziroma natisnil s pomočjo odpadnih gradbenih materialov. 3D-tiskalniki, ki so dolgi 32 metrov, široki deset metrov in visoki 6,6 metra, lahko natisnejo hiše do velikosti 200 kvadratnih metrov. Prav tako lahko material pobarvajo po želji naročnika. Vir: MMC RTV SLO


Nepremičnine: Umikanje podatkov izpred oči javnosti

Ministrstvo za infrastrukturo bi pred javnostjo skrilo podatke o posplošeni tržni vrednosti posebnih nepremičnin, kot so elektrarne, letališča in Luka Koper. Informacijska pooblaščenka in finančno ministrstvo temu nasprotujeta. 

Vlada bo jutri najverjetneje sprejela novelo uredbe o podatkih, ki jih mora geodetska uprava (Gurs) voditi v registru nepremičnin. Konec meseca namreč poteče rok, do katerega mora staro uredbo prilagoditi letos uveljavljenemu zakonu o obdavčitvi nepremičnin, ki za potrebe davka v register uvaja 16 novih podatkov.

Poslovna skrivnost?

Čeprav gre predvsem za tehnično uskladitev predpisov, pa se je med državnimi organi vnela polemika o javnosti nekaterih podatkov. Ministrstvo za infrastrukturo in prostor, ki je spremembe uredbe pripravilo, namreč predlaga, da se v registru nepremičnin pred javnostjo skrijejo podatki o nepremičninah, namenjenih opravljanju dejavnosti. Gre za posebne nepremičnine, med katere se uvrščajo bencinski servisi, elektrarne, nahajališča mineralnih snovi, pristanišča (torej Luka Koper) in letališča. Po predlogu ministrstva zanje v registru nepremičnin posameznik, ki ni njihov lastnik, ne bi mogel preveriti doslej javnosti dostopne posplošene tržne vrednosti nepremičnine in pripadajoče parcele ter podatka o dejavnosti na teh lokacijah.

»Razkrivanje teh podatkov, ki predstavljajo poslovno skrivnost, bi povzročilo velike težave pri pridobivanju vseh podatkov o lastnostih teh nepremičnin, saj jih posredovalci podatkov ne bi (več) pošiljali, s tem pa bi bilo ogroženo ali onemogočeno množično ocenjevanje teh nepremičnin po dohodkovni metodi,« so na ministrstvu utemeljili svoje stališče. Ker se s temi posebnimi nepremičninami pri nas ne trguje, namreč Gurs njihove posplošene tržne vrednosti določa po metodi donosa. Pri njej recimo ni pomembna velikost bencinskega servisa ali površina parcele, na kateri stoji, temveč donos, ki ga servis ustvarja, je za Dnevnik že pojasnjeval direktor urada za množično vrednotenje nepremičnin pri Gursu Dušan Mitrović. Zato jim mora vsak lastnik bencinskega servisa vsako leto sporočiti podatke o svojih stroških in prodaji, na podlagi katerih Gurs izračuna donos.

Doslej so bili podatki javni

Toda s tajnostjo podatkov o teh posebnih nepremičninah se ne strinjata niti informacijska pooblaščenka niti ministrstvo za finance. Slednje recimo meni, da ni potrebe po skrivanju vrednosti posebnih nepremičnin pred javnostjo, saj se tudi te določajo z modeli vrednotenja, torej z nekimi enotnimi merili. »Zato ta podatek ni ne poslovna skrivnost ne kako drugače varovana kategorija. Predlagamo, da se tudi podatek o vrednosti teh nepremičnin hrani kot javni podatek,« so zapisali.

Ob podatkih o lastnikih nepremičnin, ki jih je po posredovanju informacijske pooblaščenke Gurs leta 2012 umaknil izpred oči javnosti, sicer ministrstvo za infrastrukturo v novi uredbi predlaga enako tajnost še za podatke o davčnem zavezancu, inšpekcijski odločbi o črni gradnji, rezidenčnosti stanovanja in davčni stopnji, po kateri bo nepremičnina obdavčena.

Vir: Dnevnik, Marjeta Kralj


 

Energetske izkaznice: navadno 'skrpucalo'?

Energetske izkaznice so "navadno skrpucalo" z netočnimi in neverodostojnimi podatki, ki nikomur ne služijo. Tako nove izkaznice, ki jih Slovenija pod pritiskom Bruslja uvaja z veliko zamudo in v naglici, označuje celo en del tistih, ki jih izdelujejo in prodajajo za več sto evrov.

Energetske izkaznice so navadno skrpucalo, meni del tistih, ki jih izdelujejo in prodajajo za več sto evrov - licencirani strokovnjaki, ki se jih je prijel izraz izkazničarji.

Menijo, da so na izkaznicah netočni in neverodostojni podatki, ki nikomur ne služijo. Kljub temu bodo izkaznice o energetski porabi v nepremičninah spomladi postale obvezne za vse, ki bodo želeli prodati ali na novo oddati svojo nepremičnino, kršitelje pa bodo čakale visoke denarne kazni.

Eden od kritikov, Mitja Lenassi, je na primeru stare in nove hiše dokazal pomanjkljivosti metodologije. Da se napake dogajajo, so izkazničarji opozorili že tudi pristojnega ministra Sama Omerzela, a jih na ministrstvu to ne moti, da je sistem ustrezen menijo tudi na direktoratu za energijo.

Vendar pa številke na izkaznici ljudem ne povedo ničesar, kar priznavajo celo njihovi izdelovalci. Ti sicer za njihovo izdelavo sploh še nimajo uradno potrjenega računalniškega programa. Trije prodajalci izolacijske opreme so naredili programe in izračun za isto stavbo se lahko glede na program razlikuje.

A med 150 izkazničarji površnost ne skrbi vseh. Za usposabljanje in licenco so odšteli 800 evrov in izkaznice so zanje odlična priložnost za zaslužek.

Vir: 24ur


 

Kaj če se nepremičninski trg sesuje

Korist. Veselili bi se tisti, ki bi prvič reševali stanovanjski problem. Izguba. Izgubili bi tisti, ki so v nepremičnine vlagali za starost.

Država se je prek slabe banke posredno vmešala v nepremičninski trg in ustavila prodajo Celovških dvorov. Kot so razložili, ne želijo prevelikega padca cen novih stanovanj. Slaba banka alternative do zdaj ni ponudila, njihov namen je, da bi jih prodali čim dražje. In medtem čakanjem se cene stanovanj niso prav nič zvišale, temveč se nadaljuje trend postopnega padanja. Lani so se namreč samo v tretjem četrtletju stanovanja pocenila za 15 odstotkov, cene pa so se znižale na najnižjo izmerjeno raven v zadnjih sedmih letih. Se lahko zgodi kolaps nepremičninskega trga, če se bo trend nadaljeval? Pri nepremičninskih strokovnjakih smo preverili, kaj bi to pomenilo za lastnike, bankirje in državo.

Za ljudi nič hujšega

* Kupci. Za kupce bi bil kolaps trga nepremičnin dobra novica. Predvsem za tiste, ki bi prvič reševali stanovanjski problem, saj bi nepremičnino kupili precej ceneje in hitreje kot v zadnjih letih.

* Lastniki. Največji plus cenejših nepremičnin bi bil nižji davek na nepremičnine. Sicer pa za tiste, ki v stanovanju živijo, cena na trgu ni najpomembnejša. Če v njem prebivaš, se vrednost načeloma meri z uporabnostjo, užitkom in zadovoljstvom, ki ti ga prostor ponuja, ne pa z denarjem.

* Menjava stanovanja. Ob menjavi stanovanja ali hiše se ne bi veliko spremenilo. Stanovanje oziroma hišo bi sicer prodali ceneje, vendar bi drugo nepremičnino tudi ceneje kupili. Doplačali bi le, tako kot zdaj, razliko, če bi kupili večjo, novejšo nepremičnino na boljši lokaciji.

* Najem stanovanja. Cene najema stanovanj so v zadnjem letu že padle, saj je na trgu že veliko neoddanih nepremičnin. Kot pravijo nepremičninski strokovnjaki, bodo najemi še ugodnejši.

* Stanovanje kot investicija. Premoženje tistih, ki so vlagali v nepremičnine, bi se zelo znižalo, vendar bi bili zaradi nižjega davka z njo tudi nižji stroški.

* Stanovanje na kredit. Težave bi imeli tisti, katerih kredit bi bil višji od vrednosti nepremičnine, največje pa tisti, ki posojila ne bi več mogli plačevati. Tudi če bi stanovanje prodali ali pa bi ga zasegla banka, ne bi bili na pozitivni ničli.

* Prodaja stanovanja. Na najslabšem bi bili tisti, ki bi nepremičnino morali prodati, ker potrebujejo denar.

Manj davkov, manj dobička

* Država. Ob morebitnem sesutju nepremičninskega trga in občutnem padcu cen bi država iztržila manj davka na nepremičnine, ker je ta v Sloveniji vezan na vrednost objektov. Če bi bilo prometa z nepremičninami manj, bi država pobrala tudi manj DDV in manj davka na promet z nepremičninami. Manj denarja torej za polnjenje državnih in občinskih blagajn.

* Banke. Tistim, ki posojil ne bi več zmogli odplačevati, bi banke zasegle stanovanja, a s prodajo ne bi iztržile toliko, kot so posodile. Banke imajo sicer s stanovanjskimi posojili fizičnih oseb še najmanj težav, veliko več jih imajo s podjetji in z gradbeniki.

* Nepremičninski posredniki. Nepremičninskim posrednikom je v zadnjih letih posel močno upadel. Če bodo cene nižje, bodo nižje tudi njihove provizije, več prometa pa zaradi nižjih cen ne pričakujejo, saj številni stanovanj pod določeno ceno ne bodo niti prodajali.

* Investitorji. Nakup stanovanja bi bil sicer lahko priložnost, ki pa bi jo v kratkem času težko oplemenitili. Če bi jih kupovali za oddajo, bi tudi manj dobili. Najemnine, posebej najemnine poslovnih in industrijskih objektov, so se namreč precej znižale.

* Gradbeniki. So že in bodo še nekaj časa v krizi. Kolaps trga jim ne bi pomagal. Novih stanovanj oziroma objektov se gradi zelo malo. Bolj ali manj se le dokončuje začete. Praznih stanovanj po želenih cenah ne morejo prodati in ne odplačati kreditov.

Vir: Žuranl24, Polona Križnar


 

Nepoštena konkurenca zaradi državne podpore sleparjem

 Po 21 letih obstoja našega podjetja, prebrodenih vseh težavah, ki jih narekuje država z presenetljivo zakonodajo, si nisem mislil, da nas lahko tudi skoraj uničijo. Razmišljam, komu služijo srečni birokrati, ki samo za to, da imajo delo, ustvarjajo malo za šalo in malo za res.

Verjetno se pri tem strašno zabavajo in po vsaki sprejeti neumnosti komaj čakajo rezultate, mogoče celo stavijo, kaj se bo zgodilo. Ali bodo ti v gospodarstvu preživeli ali ne. No, če bodo, imajo nove ideje, pa bomo videli kdo bo koga. Po tako napornem delu se seveda zaklenejo v svoje pisarne, obesijo NE MOTI-interno delo in pogovor o zasluženih počitnicah se lahko začne. Če pa je še kakšen "privatnik" prinesel malico in dal mogoče še za pijačo, bo dan toliko uspešnejši.

Nepoštena konkurenca

In takšnemu birokratu je uspelo. Uvedel je stimulacije za to in ono. Poštene firme ne štartajo, ker ni ravno razdeljevanje denarja, za tiste, katerih delavci se izobražujejo za najbolj preprosta dela ali naredijo še eno podjetje in vse tam na novo zaposlijo in še in še,... Ni normalno, da se naenkrat kot uspešni pojavijo z neobičajnimi cenami, ki jih normalen posel, z plačilom vseh dajatev ne prenese. In glej ga birokrata, kje me je našel. Ne kontrolira izdanih subvencij, njegovi favoriti pa osvajajo trg kot Cezar v Rimu. Pa razmišljam, ali sem jaz tako neumen in zaradi tega moje podjetje trpi, ali jaz ne razumem kakšnega namiga ali pa je to ena sama lopovščina.

Če imate podobno izkušnjo in ste zaradi tega izgubili posel, ki ste ga pošteno in z vso skrbnostjo kot dober gospodar izvajali, pišite na ava.vlado@siol.net. Mnenja bomo objavili, jih razmnožili in poslali birokraciji, da jo bo od naslade in užitka pobralo. Potem pospravimo za njimi in se vrnemo nazaj k svojemu delu.


Razprodaja zaradi visokih stroškov

Posledice uvedbe davka. Najprej optimizacija, šele nato morebitna prodaja nepremičnin.

Uvedba davka na nepremičnine se bo prej ali pozneje poznala tudi na trgu nepremičnin. Ivo Lavrač z ljubljanske ekonomske fakultete pa ocenjuje, da se uvedba ne bo poznala takoj: “Lastniki bodo predvsem iskali možnost davčnega optimiziranja (prenosa lastništva, sprememb najemnih pogodb ...). Nekateri se bodo ukvarjali z dokazovanjem socialnih meril za znižane davčne stopnje.” Ker bo le 1,50 promila vrednosti stanovanja, pa v razprodajo stanovanjskih nepremičnin ne verjame Edo Pirkmajer iz združenja lastnikov nepremičnin: “Prej se bodo za to odločali, ker ne zmorejo več poravnati stroškov ogrevanja, vzdrževanja in podobnega.”

A lastniki bodo verjetno vseeno začeli optimizacijo svojega premoženja, priznava Lavrač, ki napoveduje zmanjševanje prevelikih stanovanjskih naložb, v podjetjih pa prodajo nepotrebnih nepremičnin; motivacijo za racionalnejšo rabo nepremičnin bodo dobili tudi kmetje. Že kratkoročen vpliv na trg nepremičnin pa napoveduje Igor Horvat iz agencije Remax, saj se strinja s Pirkmajerjem, da jih k optimizaciji premoženja silijo stroški ogrevanja in vzdrževanja: “Na trgu bo zaradi novega davka že kratkoročno, prihodnje leto, še več nepremičnin, pritisk na cene pa bo še večji; te bodo še padle.” Sogovorniki so ocenili še, da bodo podjetja poskušala davek prenesti na kupce, najemodajalci, kjer je povpraševanje veliko, pa na najemnike.
 

Vir: Žurnal24.com, Su. K., M. B. G.


Zadnji predlog davka na nepremičnine: višji davki za prazna stanovanja in črne gradnje

Vlada je na spletnih straneh objavila zadnji predlog zakona o davku na nepremičnine. Višji davek bo za prazna stanovanja, davek bo tudi za sakralne objekte, davku se ne bodo izognili niti kmetje. Vlada je na spletnih straneh objavila zadnji predlog zakona o davku na nepremičnine, ki ga bo vlada ta teden obravnavala po nujnem postopku. Po ocenah ministrstva za finance bo uvedba davka na nepremičnine v proračun prispevala dodatnih 205 milijonov evrov.

Kakšne so davčne stopnje?

Davčne stopnje za stavbe ali dele stavb po zadnjem predlogu znašajo:
– 0,15 odstotka za rezidenčne stanovanjske nepremičnine,
– 0,50 odstotka za nerezidenčne stanovanjske nepremičnine (prazna stanovanja),
– 0,75 odstotka za poslovne in industrijske nepremičnine razen energetskih nepremičnin (v prejšnjem predlogu je bila stopnja 0,80 odstotna),
– 0,40 odstotka za energetske nepremičnine,
– 0,30 odstotka za kmetijske stavbe (te stopnje v prejšnjem predlogu ni bilo),
– 0,50 odstotka za druge stavbe (javne, kulturne spomenike, sakralne objekte itd.). V zadnjem predlogu so nameravali sakralne in kulturne objekte obdavčiti po 0,1-odstotni stopnji, stavbe za drugo rabo pa po 0,5-odstotni stopnji, je obrazloženo v predlogu zakona.

Za zemljišča pa so stopnje sledeče:

– 0,15 odstotka za kmetijska zemljišča,
– 0,07 odstotka za gozdna zemljišča,
– 0,75 odstotka za zemljišča za poslovno in industrijsko rabo (v prejšnjem predlogu je bila stopnja 0,80 odstotna),
– 0,40 odstotka za zemljišča za energetsko rabo,
– 0,50 odstotka za ostala zemljišča (stavbna zemljišča, zemljišča za gradnjo stavb itd.), naštevajo v vladnem predlogu zakona.

Višja obdavčitev za črne gradnje:

Za rezidenčne in nerezidenčne stanovanjske nepremičnine, katerih vrednost presega 500.000 eurov, se davčna stopnja za vrednost nad 500.000 evrov poveča za 0,25 odstotne točke, so zapisali v predlogu zakona.

Za trikrat pa se povišajo davčne stopnje za nelegalne gradnje. Mora pa biti za stavbo ali del stavbe izdana inšpekcijska odločba.

V predlogu so še zapisali, da se v obdavčitev zajamejo tudi vsa kmetijska in gozdna zemljišča ter kmetijske stavbe, čemur kmetje ostro nasprotujejo. Kmetijska zemljišča in stavbe po sedanjem sistemu praviloma s tovrstno dajatvijo niso bile obremenjene, gozdna zemljišča, ki so odprta z gozdnimi cestami, pa plačujejo pristojbino za vzdrževanje gozdnih cest.

Obdavčitev se predlaga tako z vidika enakopravne obravnave kot z vidika fiskalnih ciljev zakona, vključitev v obdavčitev pa je primerna tudi zato, ker tudi te nepremičnine za funkcioniranje koristijo javno infrastrukturo. Poleg tega tudi te nepremičnine svojim lastnikom predstavljajo premoženje, so zapisali v predlogu, ki ga je mogoče najti na spletni strani vlade.

Vir: Cekin.si


Za koliko se lahko pogajate pri ceni stanovanja?

Oglaševane cene nepremičnin so višje od pozneje sklenjenih poslov. V nekaterih primerih lahko kupec ceno spusti tudi za 20 odstotkov, v določenih primerih pa le za malenkost.

Negotova usoda Slovenije, ko ji mnogi napovedujejo mednarodno finančno pomoč, se dodobra pozna na nepremičninskem trgu. Ponudba nepremičnin presega povpraševanje, promet z nepremičninami in cene pa še naprej padajo. Kot pravijo poznavalci nepremičninskega trga, je prav zaradi vsega tega težko prodati stanovanje, tudi ker potencialni kupci pričakujejo nadaljevanje upada cen. A ne glede na vse se nepremičnine, na primer v Ljubljani, oglašujejo po visokih cenah. Nepremičninske posrednike z dolgoletnimi izkušnjami smo vprašali, kolikšna so odstopanja med oglaševanimi in dejansko sklenjenimi posli. Enoznačnega odgovora ni.

Nekje za 20 odstotkov, nekje drugje pa le za malenkost


P
ooblaščena nepremičninska posrednica Simona Hribar iz agencije Ljubljana nepremičnine meni, da preprostega odgovora na to, koliko kupec lahko še spusti ceno, ni. "Vse je odvisno od tega, kako je oglaševana cena postavljena. Včasih je cena za nekatere nepremičnine postavljena zelo blizu realne cene, ki se jo da na koncu tudi dejansko doseči, včasih pa je razpon večji. Tudi tja do 20 odstotkov, spet v drugih primerih pa je ta manevrski prostor za nižanje cen zelo majhen," pojasnjuje Simona Hribar, ki pravi, da je zelo pomembno, da nepremičninski agent prodajalcu pravilno svetuje o tem, kakšna je realna cena. "Včasih sprejmejo naš nasvet, spet drugič ne. Je pa dejstvo, da se vsaj v večini primerov nastavi malenkost višja cena, saj vsak kupec pričakuje, da bo prodajalec še znižal ceno. Predvsem s praktičnega stališča, da ima prodajalec nekaj rezerve."

Za primerljivi stanovanji popolnoma različni ceni


Hribarjeva sicer pravi, da preprostega pravila ni. "Tega nikakor ne moremo posploševati. Za primer vam povem, da smo pri primerljivih nepremičninah dosegali takšne razlike, da bi težko verjela, če tega dejansko ne bi videla," poudarja Hribarjeva in dodaja, da je pa tudi dejstvo, da bo tisti, ki trmasto vztraja pri nerealno visokih cenah, težko prodal svojo nepremičnino. "Ti lahko prodajajo nepremičnino tudi tri leta, a ni nujno, da jo bodo prodali," še pravi Simona Hribar, ki sicer meni, da se vsako nepremičnino da prodati, a seveda vprašanje, za kakšno ceno.

Vse se da prodati za realno ceno


Prodajalec nepremičnino lahko proda, če jo želi prodati. Frano Toš iz nepremičninske agencije Interdom je prepričan, da trg nepremičnin še vedno deluje tako kot v letih debelih krav. "Mnogi pozabljajo, da tudi nepremičninski trg tudi v krizi oblikujejo prodajalci in kupci. Je pa res, da imamo na trgu dve vrsti prodajalcev. Imamo prodajalce, ki sicer izražajo svoje želje, a jih trg ne sprejema. Ti zagotovo ne bodo prodali svoje nepremičnine, saj trg višjih cen od tržnih pač ne priznava. Na drugi strani so pa tisti, ki so se pripravljeni pogajati okoli njihove izhodiščne vrednosti in so jih pripravljeni spustiti na realno vrednost. In ti na koncu sklenejo posel. Dejstvo je, da povprečen prodajalec v relativno kratkem času ugotovi, za koliko bo prodal svojo nepremičnino. Če se prodajalec prilagodi trgu, bo pri prodaji uspešen, tisti, ki špekulira in želi iztržiti višjo ceno, pa ne bo uspešen," je jasen Toš.

Prvi kupec je najboljši kupec


Zoran Đukič iz Stoje nepremičnine pravi, da je splošni oceni, za koliko lahko znižate ceno nepremičnine, težko govoriti. "V praksi je tako, da če želite hitro prodati svoje stanovanje, je ceno treba spustiti tudi za 15 odstotkov. Seveda je vse odvisno od tega, ali ste z izhodiščem pretiravali ali ne," pravi Đukič, ki vsem prodajalcem svetuje: "Prvi kupec je najboljši kupec!"

Vir: Siol.net, Uroš Kokošar


Večina že zdaj manj vredna 

Nepremičnine. Gurs vrednosti iz leta 2010 popravlja (predvsem) navzdol.

Le vrednosti stanovanj v Ljubljani in Mariboru sta se od leta 2010 povišali. 

Večina lastnikov nepremičnin ne ve, da njihova nepremičnina ni vredna toliko, kot je zapisano v obvestilih, ki jih je Geodetska uprava RS (Gurs) pošiljala leta 2010. Med 12 nepremičninami v petih regijah, ki smo jih izbrali naključno, imajo zdaj vse drugačne ocenjene vrednosti kot leta 2010 – 11 jih ima nižjo vrednost, le stanovanje v Ljubljani je po novem vredno 21 tisoč evrov več (v grafiki zgoraj). Te vrednosti bodo po indeksaciji (prilagoditev vrednosti glede na gibanje cen na trgu), ki je napovedana za jesen, tudi osnova za plačilo napovedanega nepremičninskega davka. Za omenjeno stanovanje ga bo na primer treba plačati 250 evrov.

Prvi mož Gursa Aleš Seliškar je pojasnil, da so po poskusnih izračunih iz leta 2010 spremenili modele za vrednotenje in na podlagi teh izračunali nove tržne vrednosti nepremičnin. "O tej vrednosti lastnikov nepremičnin nismo obveščali," je dodal. Spremenjene vrednosti je mogoče preveriti le na spletni strani E-prostor.gov.si, saj Gurs tega pisno ne bo več počel – tudi pred morebitno uvedbo nepremičninskega davka ne.

V povprečju nižje za 10 % 

Seliškar napoveduje, da bo indeksacija "povsod in za vse vrste nepremičnin pomenila znižanje vrednosti ali ohranitev enake". Ocenjuje, da se bodo v povprečju znižale za deset odstotkov ali več. Če se bo vrednost povečala, pa se ne bo zaradi indeksacije, ampak "zaradi evidentiranja pravilnih podatkov o nepremičnini". 

Preverite pred uvedbo davka 

Nasvet. Gurs vse lastnike poziva, naj preverijo in uskladijo podatke njihovih nepremičnin na spletu z dejanskim stanjem, saj naknadno usklajevanje podatkov (po prejeti položnici za davek) ne bo imelo vpliva na že odmerjen davek (spremembe se bodo upoštevale šele naslednje leto). Indeksacijo bodo izvedli po vsej Sloveniji, če se bo vrednost nepremičnin spremenila za deset odstotkov ali več. Lahko se zgodi, da se bo vrednost zmanjšala tudi za 20 odstotkov, če so se cene na trgu za toliko spremenile. 

V Novi Gorici le nižje? 

Še vedno pa ni znano, ali bo Gurs znižal vrednosti stanovanj v blokih na Ulici Gradnikove brigade v Novi Gorici, ki so stara skoraj 40 let, vrednost kvadratnega metra pa je ocenjena na 2.100 evrov. Včeraj so se predstavniki Gursa sešli s predstavniki civilne iniciative Za pravice občanov (zbrala je 565 podpisov lastnikov stanovanj), ki zahtevajo, naj njihove nepremičnine realno ovrednotijo. 

"Sedeli smo uro in pol, na sestanek smo prišli z 12 primeri kupoprodajnih pogodb, dvema sodnima cenitvama stanovanj, nobenega našega argumenta niso sprejeli," razlaga predstavnik iniciative. "O zneskih v kupoprodajnih pogodbah so dvomili, ker po njihovem ne vsebujejo tržne cene, dve predloženi cenitvi sodnega cenilca pa je državni uslužbenec označil kot prirejeni," dodaja. Na koncu naj bi vseeno napovedali, da bodo oktobra objavili popravljene vrednosti, ki naj bi bile za Novo Gorico med deset in 30 odstotki nižje. 

Vir: Žurnal24.si, Suzana Kos, Nina Oštrbenk


Med ukrepi tudi davek na nepremičnine?

V Sloveniji bi lahko še letos dobili davek na nepremičnine, ki so ga do zdaj obljubljale vse vlade. Po kakšni stopnji, še ni jasno, osnova pa naj bi bil predlog iz mandata Pahorjeve vlade.

Kot je potrdil vodja poslanske skupine SD Matjaž Han, je med morebitnimi reformnimi ukrepi tudi davek na nepremičnine, ki ga v njegovi stranki podpirajo, naklonjene pa naj bi mu bile tudi preostale koalicijske stranke. "Predlog zakona o davku na nepremičnine je bil pripravljen že v času Pahorjevega mandata, vendar ga je treba pregledati in dograditi," pravi Han. Predlog zakona o davku na nepremičnine iz leta 2010 je predvideval, da bi bila najnižja davčna stopnja 0,03 odstotka od vrednosti nepremičnine, zgornji odstotek pa naj ne bi bil opredeljen in bi ga določale občine same. Za koliko naj bi se ta stopnja zvišala, ni jasno.

Obdavčiti predvsem prazna stanovanja

Nepremičninski strokovnjak Frano Toš, direktor nepremičninske agencije Interdom, pravi, da je treba biti pri davku na nepremičnine izjemno previden, saj bi lahko previsoka davčna stopnja negativno vplivala na nepremičninski trg, ki je že tako v krču. "Predvsem se mi zdi smiselno progresivno obdavčiti prazne nepremičnine, saj so tu rezerve velike," je jasen Toš.

V Grčiji plačujejo povprečno štiri evre davka za kvadratni meter

V Grčiji je vlada pred kratkim sprejela obdavčitev vseh nepremičnin, davek se bo odmerjal na kvadratni meter, v povprečju pa bo lastnik nepremičnine plačeval štiri evre za kvadratni meter. Če bi takšen davek plačevali tudi v Sloveniji, bi se v občinske proračune prililo bistveno več denarja kot zdaj, ko lastniki nepremičnin plačujejo nadomestilo za stavbno zemljišče.

Vir: Siol.net, Uroš Kokošar


Milijoni evrov v prazna stanovanja

Predrago. Stanovanja sklada bodo ostala prazna, ker so najemnine previsoke, ocenjujejo nepremičninarji. Neuspešno. Sklad je kupil 154 stanovanj za 11 milijonov evrov, oddal jih je le 54.

Vir: Žurnal26.si,Nina Oštrbenk

·         Kupil 14 stanovanj v treh mestih, oddal nobenega

Cena. SSRS je za 11 milijonov evrov kupil 154 stanovanj, ki jih oddaja v najem. Največ, 27 stanovanj je za 2,3 milijona kupil v Postojni od podjetja Dolenjgrad. Ta stanovanja je Kaluža prodajal tri leta, a jih ni mogel prodati. Sklad je kupil tudi pet stanovanj v Lendavi za 235 tisoč evrov, štiri stanovanja v Lovrencu na Pohorju za 200 tisoč in pet stanovanj na Prevaljah za 195 tisoč evrov, a nobenega od teh na razpisu ni oddal. Od vseh 154 kupljenih jih je oddal le 54, in sicer vseh 19 v Ljubljani, druga najuspešnejša destinacija po odstotku oddanih stanovanj pa je Slovenj Gradec, kjer so od šestih oddali tri. Zanje je sklad odštel 436 tisoč evrov.

Ni povpraševanja, ker so najemnine absolutno previsoke,” pravijo nepremičninarji o stanovanjih Stanovanjskega sklada RS (SSRS), ki jih ta oddaja v najem. Na zadnjem razpisu jih je ponudil 382 (od teh jih je 154 kupil), oddal pa le 109. Kljub temu so na skladu z odzivom zadovoljni: “Povpraševanje je bilo večje, kot smo pričakovali.” Zdaj jih bodo oddajali vsakih 14 dni.

150 evrov dražje na mesec

Prepričani so, da so njihove najemnine ugodne v primerjavi z drugimi tržnimi najemninami. Drugače menijo nepremičninarji. SSRS na primer v Postojni oddaja dvosobno stanovanje, veliko 50 kvadratnih metrov, za od 310 do 330 evrov na mesec. “Najemnina bi morala biti od 250 do 270 evrov. Poleg tega je v teh blokih še en velik problem, za katerega domačini vedo. Zaradi plinskega ogrevanja je strošek tega 150 evrov na mesec, v starejših blokih s prenovljeno fasado pa le 60,” je pojasnil Boris Kalužaiz agencije Nepremičnine Land. To pomeni, da bi moral najemnik za skladovo stanovanje plačati 50 evrov višjo najemnino in sto evrov višje stroške.

Jernej Suša iz Ruj nepremičnin ni presenečen, da SSRS ni oddal niti enega stanovanja v Vipavi:

·        Če hoče najeti prazno garsonjero, mora imeti vsaj 1.500 evrov na zalogi

Finančni zalogaj. Ena od večjih težav stanovanj SSRS je, da so ta brez opreme. “Sloj ljudi, ki najema, nima denarja; ne more 'skeširati' 10 ali 15 tisoč evrov za novo kuhinjo in opremo,” pravi Kaluža. Na skladu zato razmišljajo o možnosti, da bi stanovanja opremili, medtem ko najemnin ne bodo znižali, zatrjuje Žiga Andoljšek, direktor SSRS. Mojca Sauli iz mariborske agencije Atrium nepremičnine pa pravi, da je nerealna tudi zahteva sklada, da je treba plačati šestmesečno varščino. Ker se za ta stanovanja zanimajo finančno šibkejši ljudje, ti ugotavljajo, da se jim zaradi cene in opreme bolj izplača najeti stanovanje na trgu kot stanovanje sklada, dodaja Saulijeva. Izračunala je, da mora tisti, ki želi najeti garsonjero od SSRS, takoj na začetku zagotoviti 1.500 evrov za prvo najemnino (214 evrov) in varščino ter še vsaj nekaj tisočakov za opremo: “Povprečen državljan si takšno finančno obremenitev težko privošči ali – bolje rečeno – si je ne more privoščiti.”

Cena 450 evrov za trisobno stanovanje je cena za Obalo, ne Vipavo.” Breda Doblšek iz slovenjgraške agencije Apolon ob visokih najemninah izpostavlja še nefunkcionalnost stanovanj, ki jih je sklad kupil v Slovenj Gradcu. Za enosobno stanovanje, za katerega Doblškova trdi, da je garsonjera, sklad zahteva 270 evrov: “Pravo enosobno stanovanje se odda za 250 evrov, ampak to mora biti funkcionalno in opremljeno.”

Analizo skrivajo

Čeprav je sklad v Postojni oddal le eno od 27 stanovanj, nakup teh ni bil napaka, meni Kaluža. “Za najem je namreč ogromno povpraševanja, a nimamo česa ponuditi,” je dejal, a hkrati opozoril, da morajo biti cene primerne. Številke sicer pričajo, da je SSRS izbral slabe lokacije za nakup in oddajo stanovanj. Le v Ljubljani je oddal vsa, medtem ko v sedmih od 20 mest ni oddal niti enega. “Nakup stanovanj je bil smotrn, ker državljanom omogočamo, da si bodo lahko primerno rešili stanovanjski problem, tudi ko bo nepremičninski trg oživel in bodo cene nepremičnin začele naraščati,” so pojasnili na skladu. Kupili so jih na podlagi analiz trga in anket, ki so jih naredili. Analize nam niso posredovali, ker je “poslovna skrivnost”.

Zgrešeni nakupi

“Nakupi stanovanj so bili zgrešeni, ker se ta niso kupovala tam, kjer so velike potrebe, ampak tam, kjer je bila cenovno ugodna ponudba. Zdaj jih je veliko ostalo praznih in bodo povzročala stroške,” je problem opisala Jožka Hegler, ki je 14 let vodila ljubljanski stanovanjski sklad. Na SSRS so ob tem dejali, da je njihov cilj zagotoviti stanovanja po vsej Sloveniji, ker tako poskrbijo tudi za razvoj vse države.

S tem se ne strinja Andreja Cirman z ljubljanske ekonomske fakultete: “Tudi če je požar v Ljubljani, iz solidarnosti ne gasijo kar povprek v vseh regijah, ker bi jih skrbel enakomeren razvoj države.” Pravi, da so največji stanovanjski problemi pač v središčih, ker so tam cene stanovanj najvišje. Drugod pa je mogoče stanovanje najeti celo ceneje, kot bi znašala neprofitna najemnina. Da v teh krajih SSRS zdaj ponuja stanovanja za profitno najemnino, je po njenem mnenju nesmiselno.

Mesto

Število stanovanj za najem

Število prijav

Število oddanih 
stanovanj

Ajdovščina

1

0

0

Borovnica

186

42

36

Brežice

11

3

3

Cerknica

7

3

3

Gornja Radgona

5

2

1

Jesenice

1

0

0

Kočevje

10

5

4

Koper

19

29

17

Kozina

6

4

2

Kranj

3

5

2

Lendava

5

0

0

Ljubljana

19

82

19

Lovrenc

4

1

0

Maribor

46

29

17

Miklavž

4

5

1

Pivka

12

0

0

Postojna

27

1

1

Prevalje

5

1

0

Slovenj Gradec

6

4

3

Vipava

5

2

0

 

382

218

109


Vlada črtala 8. člen Černačeve uredbe 

Vlada je črtala 8. člen uredbe o razvrščanju objektov glede na zahtevnost gradnje. Člani vlade menijo, da so tako preprečili morebitno izigravanje prostorskih aktov občin. Strokovnjaki pa opozarjajo, da črtanje le enega člena ni dovolj.

Vlada je sprejela uredbo, ki spreminja uredbo o razvrščanju objektov glede na zahtevnost gradnje. Člani vlade so po opozorilih občin in strokovne javnosti preučili situacijo, ki sta jo povzročili sama uredba in spremembe osnovne uredbe, ki so sledile le po desetih dneh. Vlada Alenke Bratušek je ugotovila, da največ nejasnosti in nezadovoljstva občin ter strokovne in druge javnosti v praksi povzroča 8. člen uredbe. Kot pravi vlada, je z 8. členom uredbe, ki določa pogoje za umestitev nezahtevnih in enostavnih objektov v prostor, država v nekaterih primerih posegla v izvirno pristojnost občin na področju prostorskega načrtovanja.

Tako je vlada danes 8. člen uredbe preprosto črtala. Zdaj po mnenju vlade ni nobenega dvoma več, da se za umeščanje objektov v prostor uporabljajo izključno določbe veljavnih prostorskih aktov občin. Ocenili so, da so tako preprečili morebitno izigravanje občinskih pravil, zapisanih v prostorskih aktih. "S tem pa je tudi jasna odgovornost občin, da zagotovijo ustrezne podlage oziroma sprejmejo ustrezne ukrepe za ureditev problematike," so dodali na vladi.

Strokovnjaki, združeni v skupino Odgovorno do prostora, menijo, da bi bilo treba v celoti odpraviti uredbo o razvrščanju objektov glede na zahtevnost gradnje, ki jo je pripravila še vlada Janeza Janše. Čeprav je nova vlada danes črtala najbolj sporni člen uredbe, so prepričani, da manjši popravki uredbe niso prava rešitev.

Zdaj bo vlada proučila še dejansko stanje in možne rešitve, da bi bilo na sistemski ravni zagotovljeno kakovostno umeščanje objektov v prostor ter gradnja zanesljivih in varnih objektov.

Na vladi pravijo, da današnja sprememba uredbe poudarja ključno odgovornost občin, da na svojem območju določijo zahteve in pogoje, ki morajo biti izpolnjeni za umestitev vseh objektov. Tudi enostavnih in nezahtevnih objektov v prostor. Na vladi pravijo, da je bila pristojnost določanja teh pogojev po letu 2003 v celoti vrnjena pod okrilje občin. "Za nekatere občine to pomeni sprejetje novih ali spremenjenih prostorskih aktov, saj se ne bodo več mogle sklicevati na t. i. ureditev te tematike s strani države," še pravijo na vladi.

Vir: 25ur.com, Ljubljana, 28.03.2013,


Kako bo nepremičninski trg občutil reševanje bank?

Koalicijska pogodba strank PS, Desus, DL in SD navaja, da se vsaj tretjina stanovanj v lasti bank, ki bodo deležne ukrepov za sanacijo, proda še letos

 Pritisk na strani ponudbe nepremičnin se bo povečeval, je razvidno iz zadnjih aktivnostih slovenskih bank in koalicijske pogodbe. Analitiki prodajalcem svetujejo, naj se čim prej prilagodijo kupcem, prodaja z manjšo izgubo je boljša od čakanja in spremljanja poglabljanja izgub. 

Gibanje vrednosti slovenskih stanovanskih nepremicnin medletna sprememba v odstotkih 

Banke vse aktivneje rešujejo svojo izpostavljenost do nepremičninskega trga oziroma do nepremičninskih investitorjev, ki jim ne uspe odplačevati dolgov. Našli smo nekaj primerov: 

Banka Celje je začela sodelovati z nepremičninsko agencijo Re/Max Slovenija, ki bo pomagala pri prodaji nepremičnin v lasti in tudi pod hipoteko banke. Celjani menijo, da bodo z izogibanjem izvršilnim postopkom in s pravočasnim odzivanjem na težave posojilojemalcev iztržili več, saj se izognejo stroškom izvršb, stečajev in podobno. Vendar pri tem priznavajo, da je prostora za zniževanje malo. Intenziviranje prodaje namesto podaljševanja ročnosti slabih posojil ponuja nekaj prostora pri cenah, ki ga bodo poskušali dodatno povečati še z ugodnejšim kreditiranjem morebitnih kupcev teh nepremičnin ali pa z oddajo z namenom poznejšega odkupa. Prodaja prostih nepremičnin je nujna - predvsem je treba intenzivno prodajati, ne pa čakati, da se bo to zgodilo samo, pravijo v Banki Celje, a opozarjajo, da je pri tem potrebne tudi nekaj strpnosti. Kot pravi bančniki namreč ne verjamejo v konkretnejše upadanje cen nepremičnin v prihodnje, saj opozarjajo, da se bo zaradi krize počasi verjetno zgodilo tudi pomanjkanje na ponudbeni strani. 

NKBM nepremičnin ne zasega, se pa odločajo za nakupe nepremičnin komitentov, ki so v postopkih sodne izvršbe, stečaja ali pa se z njimi za ta korak dogovorijo še pred temi postopki. »Tako želimo doseči poplačilo čim večjega obsega terjatev, kupljene nepremičnine čim prej ponudimo po tržnih cenah. Nakupi in cenejša prodaja so ekonomsko opravičljivi, saj se 'škarje' med vrednostjo zaloge ter tržno ceno vse bolj razpirajo. Prav tako se lahko sredstva, pridobljena s prodajo, bolje naložijo, to pa zmanjša morebitno izgubo ob prodaji,« pojasnjujejo v drugi največji banki. V Ljubljani prodajajo tri stanovanja v Dunajskih kristalih, v Mariboru pa stanovanja v soseski Mariborska Metropola (iz stečajne mase Konstruktor Investa so maja lani kupili 96 dokončanih stanovanj - 35 jih je kupil stanovanjski sklad - in 81 nedokončanih stanovanj). »O prodaji pogovarjamo z nekaterimi domačimi in tujimi nepremičninski skladi,« še pravijo v NKBM. 

Banka Hypo Aple-Adria: Mitja Križaj, direktor Hypo Leasinga, se strinja, da je z vidika ohranjanja vrednosti premoženja po njihovih izkušnjah najbolje, da se banka loti restrukturiranja obstoječih projektov pred stečajem upnika. To je najenostavneje, če je investitor, četudi gradbeno podjetje, za naložbo oblikoval posebno projektno družbo. V tem primeru se lahko projekt v stečaju nadaljuje po načelu ''going-concern'' (torej se rešujejo projekti, ki niso popolnoma bankrotirani). Kot praktični primer tovrstnega reševanja projektov Križaj navaja ljubljanski projekt Situla, ki ga nadaljujejo kljub stečaju glavnega partnerja in generalnega izvajalca Kraškega zidarja. Podobno je tudi s projektom Eko srebrna hiša, tudi v Ljubljani. Glede na kompleksnost situacije v primeru stečaja je za uspešno rešitev potrebna visoka stopnja kooperativnosti in ciljne usmerjenosti vseh vpletenih strani, poudarja Križaj. Tega pa včasih preprosto ni. Velikokrat se namreč zgodi, da niso za vztrajanje pri razmeroma visokih cenah krive banke, temveč investitorji, saj še kar računajo na dobičke, ki jih je težko ali nemogoče pričakovati. 

V Abanki Vipa pojasnjujejo, da niso lastniki stanovanj, ampak imajo na določenih nepremičninah vpisano zastavno pravico za posojilo. »Investitorji so tisti, ki vodijo prodajo nepremičnin. Banka ne more pomembno vplivati na hitrost prodaje, seveda pa konstruktivno sodelujemo v vseh postopkih prodaje zastavljenih nepremičnin,« še sporočajo iz banke. 

Iz NLB smo neuradno izvedeli, da snujejo tim, ki bi se aktivneje lotil reševanja posameznih nasedlih nepremičninskih projektov, verjetno prek njihovega nepremičninskega podjetja NLB Propria. 

Bo koalicijska pogodba pretresla nepremičnine? 

»Prizadevali si bomo sprejeti ukrepe za pospešitev postopkov, da bodo že zgrajena stanovanja dobila najemnike ali lastnike, pri čemer bomo zahtevali, da se vsaj tretjina stanovanjskega fonda v lasti bank, ki bodo deležne ukrepov za sanacijo bank, proda do konca leta 2013. Pri pripravi nove stanovanjske politike bomo poudarili reševanje stanovanjskega problema mladih družin,« so v koalicijski pogodbi zapisale stranke PS, Desus, DL in. V PS pojasnil o tej postavki pogodbe ne dajejo. Koliko bo dodatne ponudbe nepremičnin na slovenskem trgu po tem sprejetem ukrepu in kakšne posledice na cene nepremičnin lahko pričakujemo? 

Analitik Alte Invest Matej Šimnic dvomi, da bi ta načrt v realnosti lahko deloval, sploh tako hitro. »Dokler se razmere v bančnem sistemu ne uredijo do te mere, da bo posojilna dejavnost začela oživljati, ni realno pričakovati ureditve razmer na nepremičninskem trgu. Če morebitnim kupcem ne bo omogočeno pridobivanje ugodnih hipotekarnih posojil, bo trg še naprej nelikviden, nepremičnine pa bo zelo težko prodati,« meni Šimnic. Banke bodo po njegovem mnenju še odlašale s prodajo, saj bi cene, pri katerih bi bila prodaja možna, lahko vodile v dodatno oblikovanje rezervacij oziroma v nove izgube. »Temu pa se bo večina bank želela vsaj delno izogniti, saj imajo že brez tega težave s kapitalsko ustreznostjo,« meni Šimnic. 

Prodajte pred slabo banko 

Je pa po njegovih besedah slaba banka v Španiji povečala prodajni pritisk na nepremičninskem trgu. Mnogi prodajalci - tudi banke - so pred oblikovanjem slabe banke pohiteli s prodajo in poskušali prehiteti slabo banko ter prodati nepremičnine, preden je na trg pljusknila večja ponudba nepremičnin. Nebančni prodajalci nepremičnin bi lahko razmislil o znižanju cene nepremičnine, ki jo prodajajo sedaj, saj lahko pričakujejo dodatno ponudbo na trgu. »Tudi vlagatelji v nepremičnine se bodo morali sprijazniti z dejstvom, da ni nujno, da se z nepremičnino zasluži ter da je kdaj bolje prodati z manjšo izgubo kot čakati, da se izguba poglablja. Banke so nekoliko v prednosti, saj v nasprotju z drugimi vlagatelji kupcu poleg same nepremičnine lahko ponudijo tudi financiranje,« meni Šimnic. 

Ob tem se Šimnicu zdi možen scenarij, da bodo banke, predvsem pa slaba banka, naleteli na razmere, ko na trgu preprosto ne bo povpraševanja in se bo spet morala vmešati država. »Morebitni takšni posegi bi lahko vsaj začasno preprečili streznitev nepremičninskega trga,« meni Šimnic. 

Španski nepremičninski plaz 

Španski nepremičninski trg se je po oceni Wall Street Journala v primerjavi z irskim in ameriškim začel sesedati pozno. Po tem je podoben slovenskemu, le da je pri nas padec nekoliko manjši, saj je val ugodnega financiranja, ki je spodbujal rast nepremičninskega balona v Sloveniji, pljusknil v državo pozneje kot v druge evrske države, balon pa ni bil tako izrazit kot v Španiji. Je pa pritisk na cene nepremičnin v Španiji zadnje leto še posebej izrazit, zadnjih pet četrtletij je upad medletno vselej presegal deset odstotkov. Te pocenitve so pri WSJ med drugim pripisali državnim intervencijam in spodbudam za prodajo nepremičnin, ki so jih zasegle banke. 

Vir: Finance, Jure Ugovšek, Vesna Tomaževič


Nepremičnine v 2013 vsaj desetino cenejše

Kako nizko se bodo spustile cene, bo še vedno odvisno predvsem od ravnanja bank

Cene stanovanj naj bi po predvidevanjih tudi letos upadle vsaj toliko, kolikor so minulo leto - za deset odstotkov. Glede na recesijo, v katero smo globoko zabredli, bi bile korekcije lahko še večje. Kolikšne in kdo ima v rokah škarje in platno?

Uradne statistike kažejo, da cene stanovanj počasi upadajo. Pri rabljenih stanovanjih se to nadaljuje peto zaporedno četrtletje, cene stanovanj so se ob koncu tretjega četrtletja 2012 znižale na raven iz leta 2007. Po podatkih geodetske uprave (Gurs) je bila povprečna cena kvadratnega metra stanovanja v Sloveniji ob koncu tretjega lanskega četrtletja 1.646 evrov, kar je 5,3 odstotka manj kot v istem predlanskem obdobju in 14,7 odstotka manj od vrha v drugem četrtletju 2008.

 

Povprečne cene rabljenih stanovanj v Ljubljani so bile z 2.321 evri za kvadratni meter nižje za 7,9 odstotka, od vrha pa za 17,7 odstotka. Cene novogradenj so bile po anketnih podatkih Sursa ob koncu tretjega četrtletja 2012 nižje za 16,7 odstotka od vrha v tretjem četrtletju 2008.

Prodajalci se vedejo kot banke

Dejanski upadi so večji, priznavajo nepremičninarji. »Cene v Ljubljani so se lani znižale vsaj za desetino, letos pa pričakujem, da se bodo za najmanj toliko, verjetno pa še nekoliko več,« nam je dejal sogovornik, ki je želel ostati neimenovan. Zakaj?

»Ne želim ustvarjati trendov in odgovarjati za naložbe. Za nas, nepremičninske posrednike, pa bi bilo najbolje, da se cene čim prej močno spustijo in promet zaživi. Vendar lastniki stanovanj ravnajo tako kot banke: cen ne želijo pretirano spustiti.« Prodaj »v sili« je za zdaj razmeroma malo, omenja nepremičninar: »Kdor mora prodati stanovanje, mu to uspe, če ceno spusti za približno deset odstotkov pod običajno. V takšnem primeru je stanovanje mogoče prodati razmeroma hitro, v tednu ali dveh.«

Cene nepremičnin slabše kakovosti upadajo hitreje

Znižanje cen stanovanj bo odvisno od dveh dejavnikov: lokacije in kakovosti. Slabša stanovanja v strnjenih blokovskih naseljih, energetsko potratna in draga za vzdrževanje se prodajajo čedalje teže oziroma je cena opazno nižja. Kot tak primer je Zoran Đukić iz Stoje nepremičnin omenil Dravlje: tamkajšnja stanovanja so bila nekoč od 30 do 40 odstotkov dražja kot stanovanja na Fužinah, zdaj razlike tako rekoč ni. »Še vedno pa sem prepričan, da kakovostne ponudbe novih stanovanj v Ljubljani ni,« je dodal.

Banke pred usodnimi odločitvami

Pri prodaji novogradenj oziroma stanovanj, ki še niso bila vseljena, imajo glavno besedo banke, ki so investicije financirale. V stečajih gradbincev, ki so bili praviloma tudi investitorji, so nasedle prav vse banke s tremi največjimi državnimi na čelu: NLB, NKBM in Abanka. Do zdaj večjih prodaj stanovanj še ni bilo oziroma niso bile uspešne.

Kaj bo letos? Del odpisov nepremičninskih naložb so banke večinoma že opravile in letos bi lahko brez večjih izgub na trgu prodale tisoč ali dva tisoč stanovanj, cene pa bi morale biti vsaj tretjino nižje od prvotnih, ocenjuje nepremičninski maček. NKBM je pred kratkim pri prodaji 20 stanovanj republiškemu stanovanjskemu skladu »popustila« za 40 odstotkov.

Za primerjavo: v Španiji so cene v letu dni zgrmele za 15,2 odstotka, v Madridu pa za 17,9. Banke s Santanderjem na čelu so namreč stanovanja prodajale tudi po polovični vrednosti hipotek. Kako na cene stanovanj vpliva slaba banka, lahko preberete v članku Banka Slovenije pričakuje nadaljnje upadanje cen.

Zaživel najemniški trg

»Medtem ko se je pred krizo prodalo 80 odstotkov stanovanj, 20 pa oddalo, je zdaj nasprotno. Danes 70 odstotkov poslov pomenijo najemi in 30 nakupi,« pojasnjuje nepremičninar. Najemnine so v zadnjih dveh letih močneje upadle, za dobro četrtino; zdaj je najemnina za ljubljansko stanovanje v povprečju deset evrov za kvadratni meter. Večjega upada cen najemnin ne pričakuje, a se trg tudi pri najemih segmentira, dodaja. Trend oddaje stanovanj se bo nadaljeval: »Več ljudi se odloča za najem, saj so zaposlitve negotove, teže je pridobiti stanovanjsko posojilo, potrebna je večja lastna udeležba, mladim pa starši vse teže pomagajo pri nakupu. Deloma mladim lastno stanovanje ni več tako pomembno, kot smo bili vajeni do zdaj.«

Pisarn na pretek

Še izrazitejši bo upad cen poslovnih prostorov, ki se bo po prepričanju drugega nepremičninarja, ki je specializiran za poslovne nepremičnine, letos nadaljeval, kajti presežek ponudbe je precejšen. »Pisarne v Ljubljani je danes mogoče najeti že za osem evrov, za 12 do 14 evrov za kvadratni meter pa so to prvovrstne pisarne. Izbire je ogromno, zanimanja za najem pa je zelo malo, saj najemniki zmanjšujejo površine ali se selijo v cenejše prostore. Oddati je mogoče le manjše pisarne, velike do 200 kvadratnih metrov.« Za nakup se podjetja odločajo še teže kot za najem, a cene za dobre pisarne v Ljubljani ne bodo upadle pod dva tisoč evrov za kvadratni meter, pravi.

03.01.2013, Vir: Finance., Jaka Elikan 


Že februarja s 3.300 evri gotovine do družinskega stanovanja!

Ljubljana, 20.12.2012, 09:21

 Stanovanjski sklad RS je na današnji tiskovni konferenci končno razkril podrobnosti o nakupu stanovanj prek odprtega zbiranja ponudb. Odkupili so 154 stanovanj, povprečna cena, ki so jo plačali za kvadratni meter, pa je 1.200 evrov.

Od 40 milijonov evrov, ki so jih namenili za odkup, so za stanovanja, ki so jim bila ponujena v prvem krogu zbiranja ponudb, odšteli 11 milijonov evrov. Cene kvadratnega metra so se gibale od 800 pa do 1.530 evrov za kvadratni meter, kolikor so plačali za 20 stanovanj v naselju Savski breg v ljubljanskih Črnučah. Kupljena stanovanja so še na Štajerskem, Dolenjskem, v Prekmurju, Cerknici in Kozini.

Direktor stanovanjskega sklada Žiga Andoljšek je predstavil tudi nov koncept stroškovnega najema, ki ga bo iskalcem stanovanj poleg že znanih neprofitnih najemnin ponudil stanovanjski sklad. Gre za dolgoročni najem po nižjih cenah, ki bi najemnikom hkrati omogočal varčevanje in s tem v prihodnosti tudi nakup stanovanja. Bistvena lastnost tovrstnega najema naj bi bila ta, da bi bila najemnina nižja kot posamezen obrok kredita. Najemnine naj bi se gibale od pet do devet evrov za kvadratni meter. Razpis za oddajo stanovanj v najem naj bi bil objavljen že v mesecu februarju, prednost naj bi imele mlade družine, tisti, ki prvič rešujejo stanovanjski problem in stari do 27 let. Redna služba naj ne bi bila pogoj, zahtevali pa bodo jamstvo v višini 6 mesečnih najemnin.

Po besedah Andoljška naj tako najemnina za 60 kvadratnih metrov veliko stanovanje ne bi presegala 550 evrov, kar pomeni, da bodo kandidati za pridobitev najemniške pravice za tako stanovanje potrebovali 3.300 evrov gotovine.

Stanovanjski sklad bo tudi v prihodnosti nadaljeval s pridobivanjem stanovanj, ki naj bi jih nato ponudil v najem. V letu 2014 naj bi bila dokončana tudi prva faza gradnje stanovanjskega naselja Brdo, trenutno največjega projekta Stanovanjskega sklada RS.
 

Vir: Cekin.si


Stanovanjski sklad kupil za 11 milijonov evrov stanovanj

"Cene so realne in nižje za okoli 20 do 30 odstotkov glede na tiste, ki so jih sprva določali prodajalci," pravi šef stanovanjskega sklada Žiga Andoljšek.

Republiški stanovanjski sklad (SSRS), ki ga vodi Žiga Andoljšek, je po pozivu za nakup stanovanj kupil 154 stanovanj v vrednosti 11 milijonov evrov. Prodajalcev je 18.

Najcenejši nakupi so od 800 evrov pa do 1.530 evrov v Ljubljani. Samo na eni lokaciji, Savski breg, je SSRS kupil stanovanje po več kot 1500 evrov za kvadratni meter, in sicer gre za 20 stanovanj.

V celem paketu je bila povprečna cena 1.200 evrov. Stanovanja je sicer SSRS kupil na Dolenjskem, Štajerskem, Prekmurju, Cerknici, Kozini. Stanovanj po regijah ni kupil le na Gorenjskem in na Obali, kjer ni bilo ustrezne ponudbe.

Andolšek ocenjuje, da so cene realne in nižje za okoli 20 do 30 odstotkov glede na cene, ki so jih sprva določali prodajalci.

Sklad je letos skupaj pridobil letos 800 stanovanj, kar vključuje 168 stanovanj v Borovnici in 19 stanovanj v Kopru, ki jih je sklad zgradil, ter tiste, ki jih je država prenesla na sklad.

Nov najemniški koncept

Sklad bo poleg neprofitnih najemov uvedel tako imenovan stroškovni najem, ki bo znašal od 5 do 9 evrov na kvadratni meter oziroma do 550 evrov za 60 kvadratnih metrov veliko stanovanje mesečno. "Takšen, dolgoročni najem denimo za 20 let bi bil cenejši od 140 do 240 evrov mesečno glede na stanovanjski kredit," ocenjuje Andoljšek.

Če bi najemnik 20 let varčeval po 100 evrov mesečno, bi privarčeval 80 odstotkov amortizirane cene stanovanja. Za odkup najcenejšega stanovanja bi mu tako zmanjkalo 10 tisoč evrov.

Nakup stanovanj na trgu je se vedno odprt, naslednje odpiranje ponudb bo marca 2013.

Brdo gre naprej

Na enem sklopu se gradnja nadaljuje; gre za del, ki ga je na razpisu dobil Tehnik Škofja Loka. Dela naj bi bila končana sredi leta 2014. Kljub vloženim revizijam pa Andoljšek pričakuje tudi drugih dveh sklopov spomladi leta 2014, saj je manjkajočih del po propadu GPG na teh sklopih manj.

Vir: Finance, Jaka Elikan


Kako vas bo udaril hrvaški davek na nepremičnine

Brez olajšav bo davek znašal dober odstotek vrednosti nepremičnine na leto.

Podrobnosti o obdavčitvi počitniških hiš in apartmajev v lasti tujcev na Hrvaškem še niso javno znane, že zdaj pa je jasno, da bo nepremičninski davek občutno višji, po najbolj optimističnih ocenah sedemkrat višji od zdajšnjega nadomestila.

Hrvaški finančni minister Slavko Linić je razodel obrise novega nepremičninskega davka, ki naj bi ga Hrvaška uvedla aprila 2013. Splošna davčna stopnja bo 1,5 odstotka od 70 odstotkov vrednosti nepremičnine, a bodo za prvo nepremičnino, v kateri lastnik prebiva, tudi 95-odstotne olajšave.

Te bo določila lokalna skupnost, ki bo tudi prejela davek. Tako bo davek za 89 kvadratnih metrov veliko in 20 let staro stanovanje v Zagrebu, vredno sto tisoč evrov, od 60 do 120 evrov, če lastnik v njem prebiva. Če gre za drugo stanovanje, pa bo letni davek od 160 do 320 evrov.

Najbolj obdavčena prazna stanovanja

Če gre za prazno stanovanje, bo davek za isto stanovanje 1.050 evrov. Po prvih odzivih bo davek močno obremenil zlasti banke in investitorje, ki imajo precejšnjo zalogo neprodanih (praznih) stanovanj. Po okvirnem izračunu bo davek za 77 kvadratnih metrov veliko novo stanovanje v Zagrebu, vredno 172 tisoč evrov, 1.800 evrov na leto. Linić pričakuje, da bo takšen davek spodbudil upadanje cen stanovanj, urejanje zemljiškoknjižnih evidenc in prijavo najemnih stanovanj.

Kaj pa Slovenci?

V predstavitvi minister ni posebej omenil obdavčitve nepremičnin v lasti tujcev; po ocenah imajo Slovenci v lasti 110 tisoč nepremičnin na Hrvaškem. »Za zdaj gre le za ugibanja, kako bodo obdavčeni ti apartmaji in počitniške hiše. Predloga zakona še nisem videl, špekulira pa se, da bodo nepremičnine, ki so v lasti tujcev, obdavčene brez olajšav, le redki omenjajo, da bodo obdavčene kot druge nepremičnine, s 70- do 85-odstotno olajšavo. V vsakem primeru bo davek za Slovence precej višji od zdajšnjega,« je dejal eden izmed hrvaških odvetnikov.

Ob tem je omenil, da ni jasno niti, kako bo določena osnova za odmero davka, saj Hrvaška (še) ni opravila množičnega vrednotenja nepremičnin kot Slovenija. »Prav tako je lastništvo v zemljiški knjigi in katastru slabo urejeno. Ocenjujem, da bi se evidence lahko uredile najprej v dveh letih. Prej bo davek težko zaživel,« je sklenil sogovornik, ki je želel ostati neimenovan.

Vir: Finance, Jaka Elikan, nov. 2012


Milijarda v neprodanih stanovanjih

V praznih novih stanovanjih je ujeta več kot milijarda evrov. Razdelano.
Kaj vse se skriva v ogromni številki 175 tisoč praznih stanovanj.

9. 11. 2012, 20:30

Najemnikov je le 7,5 odstotka

Regije: V Osrednjeslovenski regiji je bilo ob izvedbi popisa praznih 470 hiš, zgrajenih po letu 2005 in v lasti pravnih oseb, in 3.574 stanovanj, v Podravski 183 hiš in 1.047 stanovanj, v Obalno-kraški regiji pa 94 hiš in 936 stanovanj. Najem. Le 7,5 odstotka vseh prebivalcev živi v najemniškem stanovanju, od tega 70 odstotkov v neprofitnih in le 20 odstotkov v tržnih.

Velikost. Povprečno stanovanje je bilo leta 1971 veliko 57 kvadratnih metrov, leta 1991 že 67, lani pa kar 80 kvadratnih metrov. Prihranek. Ker je statistični urad popis izvedel z uporabo registrov in ne s popisom na terenu (ta je bil zadnjič leta 2002), je prihranil 14 milijonov evrov. V praznih stanovanjih, ki so v lasti pravnih oseb in so bila zgrajena po letu 2005, je ujeta milijarda evrov. Po podatkih statističnega urada je takih stanovanj 7.727, skoraj polovica v Osrednjeslovenski regiji. Če njihovo kvadraturo zmnožimo s povprečno ceno kvadratnega metra po podatkih geodetske uprave (Gurs) in po podatkih portala Slonep, znesek v obeh primerih presega 950 milijonov evrov. Ker Gurs spremlja le prodajo rabljenih stanovanj, Slonep pa tako rabljenih kot novih, vrednost teh novih praznih stanovanj po oceni poznavalcev presega milijardo evrov. Večina podjetij, ki so ta stanovanja gradila, je sicer v stečaju.

Večina ostala neprodana

Šokanten je tudi podatek, da je bila lani v začetku leta (na ta datum se nanaša registrski popis stanovanj) od stanovanj v večstanovanjskih stavbah, zgrajenih leta 2008, kar polovica še vedno praznih, od zgrajenih leta 2009 sta bili prazni še dve tretjini, od dokončanih leta 2010 pa skoraj vsa.
Statistični urad je sicer ugotovil, da je praznih skoraj 175 tisoč od skupno 845 tisoč stanovanj ali skoraj petina; to predstavlja zgornjo mejo. Ker je šlo za registrski popis, je stanovanje prazno, če v njem začasno ali stalno ni nihče prijavljen. V tej kvoti je tako skoraj 21 tisoč počitniških stanovanj. Dodatnih več kot 50 tisoč stanovanj pa nima osnovne infrastrukture: je brez elektrike, vodovoda, ogrevanja ali kopalnice in stranišča.

Hišna številka ni obvezna

Brez počitniških stanovanj in stanovanj brez infrastrukture ostane okrog 102 tisoč praznih stanovanj, polovica v hišah in polovica v večstanovanjskih stavbah. Na statističnem uradu so ugotovili, da ima kar 25 tisoč praznih hiš večinoma na vasi vso osnovno infrastrukturo, a nimajo hišne številke, zato tam nihče ne more biti prijavljen.

“Odločitev za pridobitev hišne številke je po sedanji zakonodaji prepuščena lastniku. Če je lastnik uradno nenaseljene hiše prijavljen v starejši hiši v neposredni bližini, lahko sklepamo, da gre za prizidano novo hišo in da je ta verjetno naseljena. Ocenjujemo, da bi bilo takšnih primerov lahko od 10 tisoč do 20 tisoč,” meni Erna Miklič s statističnega urada. 1,5 odstotka prebivalcev je tržnih najemnikov stanovanj, njihova povprečna starost je od 33 do 35 let. Od 175 tisoč stanovanj je tako praznih nekaj več kot 50 tisoč stanovanj in od 30 do 40 tisoč hiš, ki imajo osnovno infrastrukturo, da bi lahko bili naseljeni.

Lastniški spori niso krivi

Na vprašanje, ali so za to, da so nepremičnine prazne, krivi spori med lastniki, Mikličeva odgovarja, da na podlagi podatkov tega ni mogoče sklepati in da verjetno prevladujejo drugi razlogi. Le 35 odstotkov praznih stanovanj, ki so v lasti fizičnih oseb, ima več lastnikov. Med naseljenimi stanovanji pa ima kar 44 odstotkov stanovanj dva ali več lastnikov.

VIR:Janez Zalaznik,Žurnal24.si


“Nepremičnine niso varna naložba”


Napoved. Velik del nepremičnin je v lasti starejših, cene bodo tudi zato sčasoma padle. Prenapihnjeno. Nova stanovanja so se v petih letih realno pocenila le za dobrih 15 odstotkov.
Če bi imeli 100 tisoč evrov, kam bi jih naložili? “Mi zavajamo trg,” pravi Yuri Sidorovich, predsednik uprave družbe Deloitte revizija, ki pri nas pri ocenah vrednosti nepremičnin pogreša tudi zdravo kmečko pamet. "Jezi me, ko poslušam trditve, da je naložba v nepremičnine varna, ker nikakor ne držijo. Naložba v nepremičnine ni ne donosna ne varna. Mednarodne študije namreč kažejo, da se bo (tudi) zaradi demografskih dejavnikov, torej premajhnega števila rojstev in staranja prebivalstva, vrednost stanovanj nižala, in sicer za okoli odstotek na leto,” opozarja Tomaž Banovec, nekdanji dolgoletni prvi mož državnih statistikov.

Statistično gledano si lahko danes s povprečno plačo privoščimo nekaj več stanovanjske kvadrature kot pred leti; seveda če sploh imamo plačo. Branko Pavlin, urad za statistiko.

S temi podatki se je glasno odzval na trditev enega od udeležencev posveta o poslovanju z nepremičninami, ki je izjavil, da anketa ene od mednarodnih revizorskih družb, opravljena v 12 državah z okoli 500 sogovorniki, kaže, da se zaradi pričakovanj o višji inflaciji velja odločiti za naložbo v nepremičnine.

Banovec svojo trditev ponazarja tudi s konkretnimi podatki za našo državo. “Velik del stanovanj v Sloveniji je v rokah starejše populacije, upokojencev je blizu 600 tisoč, na leto statistika beleži 18 tisoč smrti. Pričakovati je, da se bo velik del nepremičnin, ki so zdaj v lasti upokojencev, zato postopno tako ali drugače znašel na trgu. In vrednost bo padla,” napoveduje nekdanji direktor državnega statističnega urada.

Cene novih na ravni 2007

Cene nepremičnin, zlasti novih stanovanj, so bile pred leti izjemno napihnjene, kar kaže tudi zgornji graf Branka Pavlina z urada za statistiko: “Zdaj so cene novih stanovanj na ravni leta 2007; realno so se znižale za 15,6 odstotka, če upoštevamo tudi podatke o gibanju povprečne plače.”


Sidorovich: Zavajamo trg

Banke so v času nepremičninskega balona kreditirale projekte, ki so zdaj ocenjeni kot problematični, na nerealnih in prenapihnjenih cenitvah. Nepremičnine, s katerimi so bila zavarovana ta posojila, se zdaj po teh cenah seveda ne dajo prodati. Pri nadzoru cenitev pooblaščenih cenilcev so že bile ugotovljene hude kršitve. Eden od cenilcev je menda naredil kar 2.300 ocen nepremičnin, smo slišali včeraj, neki “supercenilec” pa naj bi opravil kar skoraj tretjino vseh cenitev v Sloveniji. “Če mi poveste to številko – kaj lahko rečem na to? Da ne vem, o čem govorimo ... Mi zavajamo trg! Nihče nam ne verjame več; na to kaže tudi dejstvo, da so skrbni pregled (slabih terjatev) naših bank naredili tujci,” meni Yuri Sidorovich, predsednik uprave družbe Deloit-te revizija. “Zdrava kmečka logika je, da če nekdo tri ali štiri leta ne more prodati nepremičnine po ocenjeni vrednosti, se je treba vprašati, ali je ta cenitev sploh realna,” dodaja.

Zaseženih za 80 milijonov

Po podatkih Banke Slovenije je zaradi neplačanih bančnih kreditov zaseženih za 80 milijonov evrov nepremičnin. Za 31 milijard evrov, to je 66 odstotkov, pa je vseh bančnih kreditov, ki so zavarovani z nepremičninami; koliko od tega je slabih naložb, ni jasno.
se zaradi pričakovanj o višji inflaciji velja odločiti za naložbo v nepremičnine.

VIR: Suzana Kos / Portorož, Žurnal24.si


Cene stanovanj padle

Cene nepremičnin v Sloveniji so z izjemo gozdnih zemljišč v prvem polletju letos realno padle. Povpraševanje po stanovanjskih nepremičninah je razmeroma veliko.

Ocenjena realna cena rabljenih stanovanj se je v primerjavi z lanskim prvim polletjem znižala za 3,7 odstotka, hiš za 4,8 odstotka, pisarn za 2,3 odstotka, lokalov za 6,7 odstotka, zemljišč za gradnjo za štiri odstotke, kmetijskih zemljišč pa za 0,3 odstotka. Medtem se je ocenjena realna cena gozdnih zemljišč zvišala za 1,3 odstotka, ugotavlja geodestska uprava.

Povpraševanje po stanovanjskih nepremičninah na sekundarnem trgu je bilo kljub zaostrovanju gospodarskih in socialnih razmer v državi in nadaljnjemu zmanjševanju obsega bančnih stanovanjskih kreditov v prvem polletju še vedno razmeroma veliko, piše Geodetska uprava RS in dodaja, da je bil promet le nekoliko pod ravnjo, ki je bila dosežena po oživitvi nepremičninskega trga.

Nasprotno je bilo na primarnem stanovanjskem trgu zaznati padec plačilno sposobnega povpraševanja, ki se je pokazal tudi z zmanjšanjem prometa s prvič vseljivimi stanovanji in hišami.

Število evidentiranih stanovanj manjše

Število evidentiranih prodaj stanovanj je bilo v prvem polletju letos v primerjavi z drugim polletjem 2009 za tri odstotke manjše, število prodaj hiš pa za devet odstotkov večje. V primerjavi s kriznim prvim polletjem 2009 je bilo število prodaj stanovanj za 70 odstotkov večje, število prodaj hiš pa za 2,5-krat večje.

Povprečna pogodbena cena rabljenega stanovanja je v polletju znašala 1.670 evrov na kvadratni meter, kar je pet odstotkov manj kot v enakem obdobju lani.

Najvišje cene stanovanj so bile na Obali, kjer pa so cene glede na lansko prvo polletje v povprečju padle za sedem odstotkov, zaznali so tudi upad prometa. V Kopru je bila povprečna prodajna cena 2.410 evrov za kvadratni meter, kar je nekoliko več kot v lanskem obdobju.

V Kopru in Ljubljani cene enake

V Ljubljani je bila povprečna prodajna cena enaka kot v Kopru in s tem nekoliko nižja kot v lanskem obdobju. Promet v Ljubljani je z okoli 900 posli ostal na ravni lanskega obdobja. V Ljubljani je po oceni uprave okoli 1.100 neprodanih prvič vseljivih stanovanj, kar je okoli tretjina vseh zalog na primarnem stanovanjskem trgu v državi. V gradnji, ki sicer zaradi stečajev večinoma stoji, je še vsaj tisoč enot.

Med večjimi mesti so cene stanovanj nad povprečjem poleg Ljubljane in Kopra še v Kranju. V štajerskih mestih kažejo šibak trend padanja, cene rabljenih stanovanj pa so približno polovico nižje kot v Ljubljani ali Kopru. Že nekaj let so med najnižjimi v državi cene stanovanj v Zasavju.

Najvišje cene hiš so v Ljubljani

Cene hiš so bile najvišje v Ljubljani, nato na Obali. Za Mestno občino Koper je v zadnjih letih značilno razmeroma veliko neprodanih hiš. Tudi v Ljubljani je promet v primerjavi z enakim obdobjem lani padel za 13 odstotkov, trend padanja pa kažejo tudi cene. Na ravni cen sledijo hiše na Gorenjskem in v širši okolici Ljubljane. V Mariboru in Celju je bil prisoten rahel trend padanja cen, promet pa je kazal trend rasti.

Cene zemljišč za gradnjo stavb so bile zaradi majhne ponudbe najvišje v Ljubljani. Na Obali pa je še naprej značilna relativno velika ponudba zemljišč na javnih dražbah, pri čemer gre za večja zemljišča, medtem ko ponudbe za individualno gradnjo na boljših lokacijah praktično ni. Zaradi majhnega povpraševanja cene počasi drsijo navzdol. V Mariboru te cene v različnih obdobjih močno nihajo.

Vir: Zurnal24.si, L.C., STA- OKTOBER 2012


Nepremičninarji napovedujejo: Cene bodo morale upasti tudi za polovico!

Kaj se vam zdi najbolje, da bi banke naredile z nepremičninami, ki jim cena na trgu upada? Kako bi to vplivalo na njihove bilance?

Milan Torkar, pooblaščeni ocenjevalec nepremičnin: »Cene stanovanj v Sloveniji bodo morale upasti, ker so cene nepremičnin odvisne od razmer v celotnem gospodarstvu. Ker ima v Sloveniji zaradi krize vse več ljudi manj denarja, se morajo tudi cene znižati. Na Obali in v Ljubljani bi se morale znižati vsaj še za 20 odstotkov, v preostalem delu Slovenije pa so cene nepremičnin lokalno pogojene: odvisne so od lokalne zaposlenosti, plač in privlačnosti lokacije. V Pomurju tako za sto tisoč evrov dobite hišo, za enak denar pa v Ljubljani samo garsonjero; cene v Pomurju so absurdno nizke, zato se ne bodo zniževale (kljub majhni kupni moči tamkajšnjih prebivalcev), ostale bodo enake ali pa se bodo zviševale. Banke sicer ne bodo želele (in ne želijo) prodati premoženja po nižji ceni, a bodo to morale storiti, saj se 'uri resnice' ne bodo mogle izogniti in se sprijazniti z do 15-odstotnimi nižjimi cenami nepremičnin. Treba je opozoriti, da se slovenski nepremičninski trg razlikuje od drugih nepremičninskih trgov v Evropi, saj imamo izjemno malo najemniškega trga – le od deset do 15 odstotkov – v primerjavi z drugimi evropskimi državami, kjer obsega več kot 50 odstotkov trga. Prav najemniški trg daje nepremičninskemu trgu večjo prožnost, ki v Sloveniji manjka.«

Frano Toš, Interdom, nepremičninska hiša: »Stanovanja na trgu so predraga, ker so neprimerna: zgrajena so bila na podlagi želja kupcev pred krizo, ki so kupili vse, kar je prišlo na trg. V Ljubljani je tako množica stanovanj, ki jih ljudje ne želijo: s slabim tlorisom, gradnjo, ki kaže slabosti lokacije, in drugimi pomanjkljivostmi. Trenutna 'nova' neprodana stanovanja v Sloveniji so neustrezna za trg, saj so bila načrtovana v letih 2005 in 2006 ter zgrajena v letih 2007 in 2008. Njihova cena bi se morala spustiti, za koliko, pa je odvisno od posamezne pomanjkljivosti in lokacije nepremičnine: spustiti bi se morala od 20 do 25 odstotkov, nekatera pa vse do 50 odstotkov. Banke so hipotekarni upniki nepremičnin, ki jih prodajajo stečajni upravitelji v postopku stečaja propadlih podjetij. Kot aktivni lastnik bi morale vplivati na ceno in tako iztržiti kar največ od svoje terjatve. Tega slovenske banke v preteklosti niso delale, zato morajo čim prej začeti investirati v nepremičnine in iztržiti čim več: prazna nepremičnina propada in pomeni izgubo za banko. V preteklosti bi morala na primer NLB prevzeti projekt Celovških dvorov takoj, ko je bilo jasno, da jih Vegrad ne more dokončati. Stanovanja bi morala dokončati, plačati podizvajalcem in zgraditi kakovostnejša stanovanja. Tako bi lahko ta stanovanja prodala od 20 do 30 odstotkov dražje.«

Metka Vehovar, Vehovar nepremičnine: »Lastniki stanovanj morajo prodajne cene prilagoditi zdajšnjim razmeram na trgu, kar pomeni znižanje na realno ceno. Banke morajo čim hitreje začeti prodajati nepremičnine, seveda po zdajšnjih tržnih cenah.«

Vir: Finance, Špela Špilar, Rok Pikon


Z evidenco trga najemnin konec oddajanja na črno?

Geodetska uprava bo v začetku prihodnjega leta vzpostavila evidenco najemnih stanovanj. Cilj tega je tako transparentnost kot tudi konec oddajanja na črno.

Z novelo zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin se bo v začetku prihodnjega leta evidenca trga nepremičnin spremenila, saj se bo pregledu nepremičnin pridružila tudi evidenca najemnih poslov. Direktor urada za množično vrednotenje nepremičnin Dušan Mitrovič je pojasnil, da bodo v evidenci zbirali podatke o tem, katera nepremičnina se oddaja in po kakšni ceni. "Temeljni cilj evidence najemnih stanovanj in poslovnih prostorov je to, da se tudi na tem, najemnem delu zagotovi transparentnost, saj bodo lahko uporabniki naše spletne strani, ki je javno dostopna, na preprost način prišli do želenih podatkov. Ob tem velja poudariti, da se ne bo dalo preveriti natančne lokacije recimo najemniškega stanovanja, temveč le mesto najema in ceno. Tako bodo lahko imeli nekakšno primerjavo, saj je danes nimajo. Najemniški trg pri nas je namreč zdaj popolnoma neurejen in nepregleden. S to evidenco bomo pridobili veliko," je prepričan Mitrovič.
Veliko stanovanj naj bi bilo praznih, a …

V medijih se je že večkrat pojavljala številka o praznih stanovanjih. Slika o tem, koliko je res praznih in koliko jih je namenjenih oddajanju, bo tako po vzpostavitvi evidence zagotovo jasnejša. "Za zdaj še nismo analizirali trga, vendar ugotavljamo, da je predvsem v večjih mestih kar nekaj stanovanj, v katerih ni niti stalno niti začasno prijavljenih, tako da vemo, da se določene nepremičnine oddajajo. Ali se ti prihodki od oddajanja tudi prijavljajo davčni upravi, pa ne vemo. S tem tako ne bomo dobili le pregleda na najemnem trgu, temveč bodo informacije tudi drugače uporabne," pravi Mitrovič, a dodaja, da še ni jasno, kako.
Direktor urada za množično vrednotenje nepremičnin Dušan Mitrovič Direktor urada za množično vrednotenje nepremičnin Dušan Mitrovič
Durs dogajanje že budno spremlja

Kot so nam pojasnili na Davčni upravi RS, že nekaj let poostreno opravljajo nadzor na področju plačevanja davkov, ki izhajajo iz lastništva nepremičnin. "V okviru ciljnega nadziranja je bila izvedena analiza podatkov iz odmere akontacije dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja v najem. Podatke iz napovedi, ki so jih predložili davčni zavezanci, smo v Dursu primerjali s podatki o lastništvu nepremičnin, ki jih je Durs pridobil od Geodetske uprave RS. Rezultat primerjave so seznami potencialnih zavezancev, ki naj bi po podatkih geodetske uprave in podatkih iz evidence odmer predložili napovedi za odmero davka, pa tega niso storili," so nam sporočili iz Dursa.
Nadzor je bolj ali manj preprost

Pri Dursu še pojasnjujejo, da jim bo nova evidenca najemnin zagotovo koristila in dodajajo, da so davčni uradi sredi oktobra 2010 začeli z obravnavo lastnikov nepremičnin, vpisanih na seznam potencialnih zavezancev. "Z vpogledom v različne baze podatkov uslužbenci na pristojnem davčnem uradu najprej proučijo posameznega zavezanca. Če podatki kažejo na verjetnost, da davčni zavezanec oddaja eno ali več nepremičnin in ni predložil napovedi za odmero davka, uslužbenec davčnega urada začne ugotovitveni postopek in povabi davčnega zavezanca, da pojasni uporabo nepremičnin. V primeru, da zavezanec pri pozivu poda izjavo, da nepremičnine ne oddaja v najem, lahko davčni urad na podlagi 39. člena ZDavP-2 poda poizvedbo na elektropodjetja, energetiko, komunalo …, kjer dobi potrditev o tem, da je stanovanje prazno. V nasprotnem primeru pa se vodijo nadaljnji postopki," so še pojasnili na Dursu.

Vir:Planet Siol.net, Uroš Kokošar


Piranski nepremičninski trg se je zlomil

Cene nepremičnin so do zdaj upadale kvečjemu za dva odstotka na četrtletje.

Slovenski nepremičninski trg se je začel sesuvati na Obali; smo na poti Španije in Italije

Medtem ko smo bili do zdaj vajeni, da so cene nepremičnin upadale kvečjemu za dva odstotka na četrtletje, smo na Obali letos priče pravcatemu poku nepremičninskega balona. Zlasti v Piranu bijejo plat zvona, saj mesto ni zanimivo za tujce, predvsem Ruse, ki dvigujejo povprečja v Portorožu.

V Piranu je bilo do aprila letos prodanih vsega 17 stanovanj in dve hiši, razkriva evidenca trga nepremičnin pri Gursu. Nesporni rekord je 175 tisoč evrov za 60 kvadratnih metrov veliko vrstno hišo nad nogometnim igriščem v Piranu. Tik ob morju na Punti pa je kupec za 62 kvadratnih metrov veliko stanovanje odštel 115 tisoč evrov. V istem lanskem obdobju je bilo v Piranu prodanih 58 stanovanj, najdražje za 280 tisoč evrov, ter sedem hiš. Za primerjavo, stanovanje v isti stavbi na Prešernovem nabrežju na Punti je bilo lani prodano za 167 tisoč evrov, veliko pa je 56 kvadratnih metrov. Z drugimi besedami, cena kvadratnega metra je v letu dni upadla za 23 odstotkov.

Niti nepremičninarji se ne slepijo več

»Cene na Obali so upadle, prav gotovo,« ne pušča dvoma Branko Lončar iz Obale Nepremičnin . Cene hiš so se po njegovi oceni znižale vsaj za 30 do 40 odstotkov, cene stanovanj pa od 20 do 30 odstotkov, starejših tudi za 40 odstotkov. »Povpraševanje je zelo pičlo. Kupci so le še premožni Slovenci, ki kupujejo z gotovino. Nakup stanovanj s posojili pa je skoraj zamrl; upadel je za okoli 80 odstotkov,« razlaga in dodaja, da je pridobivanje posojil na banki tako zapleteno, da komaj kdo kupi stanovanje s posojilom.

Prvi je zgrmel Piran

Med mesti je najbolj presahnila prodaja stanovanj v Piranu, vsaj za 80 odstotkov, ocenjuje Lončar. »Niti manjša stara stanovanja po 20 ali 30 kvadratnih metrov, ki si jih včasih zlahka prodal ob koncu tedna za 40 ali 60 tisočakov, ne gredo v promet. Recesija je naredila svoje,« pravi. Kupci so po njegovem zdaj bolj izbirčni. Zanemarjene hiše s težkim dostopom v Piranu niso več privlačne. Obvezen je pogled na morje ali vsaj terasa, prav tako bližina morja in druga infrastruktura. Če stanovanje ali hiša izpolnjuje te zahteve, ga je še mogoče prodati, sicer pa ne.

Vsi večji posli za Ruse

Kaj pa tujci? Lončar pravi, da mu je letos uspelo prodati po eno hišo Avstrijcu in Rusu ter dve stanovanji Rusoma. »To sploh ni slabo. Na posel leta še čakam, saj smo šele na polovici leta,« je dodal. Vendar tujci izbirajo le najkakovostnejše nepremičnine, denimo novejše stanovanje 50 metrov od obale, zato so tudi cene za kvadratni meter lahko krepko prek treh tisočakov za kvadratni meter. To potrjuje tudi drugi nepremičninar, s katerim smo se pogovarjali, a je želel ostati neimenovan. Pravi, da je letos sklenil tri večje posle, vse s hišami za Ruse. »Drugih kupcev, ki bi lahko izpeljali milijonski posel, ni. Ponudbe pa je kar nekaj za milijon, dva, štiri,« pravi drugi sogovornik.

V treh letih v Kopru odpihnilo 40 odstotkov

Nekoliko boljša kot v Piranu je prodaja stanovanj v Portorožu, a tudi tam cena upada. Isto stanovanje v Portorožu, ki je bilo lani prodano za 160 tisočakov, bo letos za 135 tisoč evrov. V drugih krajih na Obali so se cene znižale še bolj. Leta 2009 zgrajeno stanovanje v Semedelskih razgledih v Kopru je bilo od investitorja IP Obale kupljeno za 380 tisoč evrov. Isto stanovanje z dvema parkirnima mestoma pa je bilo po navedbah nepremičninarja prejšnji mesec prodano za 225 tisoč evrov. Torej, kar 40 odstotkov pod prvotno ceno.

Vir: Jaka Elikan Finance 4.7.2012


Odpustki za kmetijska zemljišča

Predlog nove o kmetijskih zemljiščih ohranja odškodnine za najboljša zemljišča, a znižuje njihovo višino. 

sre, 27.06.2012, 08:34

Odbor za kmetijstvo, gozdarstvo, prehrano in okolje je po dobrih petih urah sklenil obravnavo predloga novele zakona o kmetijskih zemljiščih, o katerem bodo s sprejetimi amandmaji v DZ odločali po skrajšanem postopku. 

Predlog novele zakona o kmetijskih zemljiščih, s katero so predlagatelji (poslanci vladajoče koalicije brez SLS) hoteli ukiniti odškodnine za spremembo namembnosti kmetijskih zemljišč zdaj v skladu s sprejetimi amandmaji predvideva ohranitev odškodnin za spremembo namembnosti najboljših kmetijskih zemljišč, a znižuje njihovo višino. Lani uzakonjena sprememba zakona o kmetijskih zemljiščih, ki je zaradi zaščite kmetijskih površin pred pozidavo po letu 2003 znova uvedla odškodnino za spremembo namembnosti, je po besedah Roberta Hrovata iz SDS uvedla neživljenjsko visoke odškodnine za spremembo namembnosti. Te v času zaostrenih gospodarskih razmer zavirajo investitorje in gospodarsko aktivnost, z njegovo uvedbo so v praksi nastopile škodljive posledice, je prepričan Hrovat.

Predlagatelji novele so najprej vztrajali pri popolni ukinitvi odškodnin, a so si v nadaljevanju očitno premislili in so skupaj s SLS pripravili več amandmajev, po katerih se bo odškodnina zaračunala za zemljišča, ki so ocenjena z več kot 50 bonitetnimi točkami. Gre za zemljišča z največjim proizvodnim potencialom, ki so nujno potrebna za pridelovanje hrane. Hrovat je dejal, da se zavedajo nujnosti zaščite najboljših kmetijskih zemljišč, a obenem menijo, da bo edina prava zaščita najboljših kmetijskih zemljišč takrat, ko bo vzpostavljen kataster trajno varovanih kmetijskih površin. Tega v Sloveniji ni in bo po napovedih Branka Ravnika, državnega sekretarja za kmetijstvo, pripravljen jeseni, ko bo resorno ministrstvo v proceduro vložilo celovitejšo spremembo zakona o kmetijskih zemljiščih. 

Predlog novele skupaj z amandmaji zato pomeni kompromis med popolno ukinitvijo odškodnin in visokimi odškodninami, ki veljajo zdaj. Z dopolnitvijo predloga novele zakona, ki ohranja znižano odškodnino, se bo ta odmerila le od tlorisa objekta, in ne več od celotnega zemljišča. Tako se bodo znižali stroški investitorjev, predvsem pa bo to, tako Hrovat, razbremenilo mlade družine, ki si želijo zgraditi svoj dom.

 Začasna rešitev

Po predlogu novele bi se po izračunu, ki ga je predstavil Hrovat, strošek za gradnjo hiše na parceli s tisoč kvadratnimi metri in tlorisom objekta 140 kvadratnih metrov s sedanjih 12.000 evrov znižal na 640 evrov, kolikor bi graditelj odštel za odškodnino za kmetijsko zemljišče.

Minister za kmetijstvo in okolje Franc Bogovič, ki je lani podprl zakonsko novelo z odškodninami, se je strinjal, da je z amandmaji dopolnjen predlog novele zakona kompromisna rešitev, in napovedal že za jesen celovitejšo spremembo zakona o kmetijskih zemljiščih.

Na Kmetijsko-gozdarski zbornici Slovenije po besedah njenega predsednika Cirila Smrkolja nasprotujejo tudi dodelani predlagani noveli zakona, saj tudi minimalne odškodnine ne pomenijo več nobenega varovanja najboljše kmetijske zemlje. Te je za zagotavljanje slovenske prehranske varnosti že tako premalo, kot so poudarjali tudi predstavniki strokovnih institucij in nevladnih organizacij.

Po besedah Andreja Simončiča, direktorja Kmetijskega inštituta Slovenije, tudi odškodnine niso dokončna rešitev, a so vsaj ena od varovalk, ki zavira pozidavo kmetijskih zemljišč.

Renata Karba iz Umanotere je predsedniku odbora Dejanu Židanu predala poziv za ohranitev kmetijskih zemljišč, ki ga je se je v akciji spletnega zbiranja podpisov podprlo več kot 3500 državljanov in 26 nevladnih organizacij. 

Vir: Marjeta Šoštarič, Delo


V Sloveniji praznih 175 tisoč stanovanj

Surs ugotavlja, da je "neprodanih" 9.500 novih stanovanj, od tega v Ljubljani 2.700 stanovanj.

 

V začetku lanskega leta je bilo praznih približno 175 tisoč stanovanj, ugotavlja Surs. Skupaj so ta stanovanja obsegala nekaj več kot 12 milijonov kvadratnih metrov uporabne površine. Ta podatek vključuje tudi počitniška stanovanja, Surs pa je do številke prišel tako, da je upošteval stanovanja, v katerih nima nihče prijavljenega stalnega ali začasnega prebivališča. Največ praznih stanovanj je v hišah (62 odstotkov), 40 odstotkov praznih stanovanj pa je brez infrastrukture (vode, elektrike, ogrevanja, ...).

V Ljubljani prazno vsako peto stanovanje

V Ljubljani je 22.278 praznih stanovanj ali 18 odstotkov vseh. Največji delež praznih stanovanj je na Obali, Krasu in Posavju. Največ počitniških stanovanj je v občini Bohinj, skupaj je v Sloveniji 20 tisoč počitniških stanovanj ali nekaj več kot milijon kvadratnih metrov.

Enajst odstotkov praznih stanovanj (18.863) je novih oziroma zgrajenih po letu 2005. Okoli 12 tisoč teh stanovanj je bilo v večstanovanjskih stavbah, največ praznih novih stanovanj je v občini Ljubljana, in sicer skoraj 3.900. V Mariboru je praznih 1.235 novih stanovanj. Največji delež novih praznih stanovanj je v občinah Dol pri Ljubljani, Škofljica in Komenda.

Največ "neprodanih" stanovanj v Ljubljani

Pravne osebe so imele v lasti okoli 9.500 praznih novozgrajenih stanovanj, od tega je bilo okoli 1.200 enostanovanjskih hiš. V MOL je praznih skoraj 2.700 novih stanovanj, v Mariboru nekaj več kot 700 stanovanj.

Fizične osebe imajo v lasti 5.745 praznih novih enostanovanjskih stavb in 3.666 stanovanj v večstanovanjskih stavbah. Surs poudarja, da vsaj polovica novih praznih enostanovanjskih hiš, ki so jih imele v lasti fizične osebe, najbrž ni bila namenjena prodaji, ampak se lastniki verjetno še niso (uradno) preselili vanje.

Vir: Finance, Nepremičnine, Jaka Elikan


Prihaja Big Brother za nepremičninske najemnine

Vse več najemodajalcev prijavlja najem, s prihodnjim letom pa naj bi začela delovati še posebna evidenca najemov pri Gursu.

 

Davčni upravi RS (Durs) je lani dohodek iz oddajanja premoženja v najem prijavilo dobrih devet odstotkov zavezancev več kot leto prej. Že prihodnje leto pa naj bi geodetska uprava (Gurs) spremljala najemnine podobno kot zdaj cene stanovanj, kar naj bi povečalo preglednost in zmanjšalo utaje davkov.

 Število najemodajalcev (fizičnih oseb), ki prijavljajo dohodek iz oddajanja premoženja v najem, se je lani spet povečalo, kažejo podatki Dursa. Oddajanje zlasti stanovanj je namreč prijavilo 2.253 fizičnih oseb več kot leto prej. Leta 2010 je sicer število prijavljenih najemov upadlo, kar je posledica spremenjene zakonodaje, po kateri etažnim lastnikom ni več treba prijavljati najemnin za oddajanje skupnih prostorov, kot so denimo hišniška stanovanja. Skupni znesek najemnin pa ves čas narašča, povprečna najemnina se je z letom 2010 krepko zvišala: s približno sto evrov na mesec na skoraj 180 evrov. V povprečju sicer vsak sedmi oddaja dve stanovanji.

Sivo polje najemov

Relevantne statistike gibanja najemnin ni; še najbliže temu je statistika oglaševanih najemnin za ljubljanska stanovanja. Za kvadratni meter dvosobnega stanovanje v Ljubljani je bilo konec minulega leta treba odšteti deset evrov na mesec. Analiza Slonepa je pokazala, da je povprečna oglaševana najemnina v krizi upadla za tretjino; za stanovanje v Ljubljani je konec leta 2008 znašala 948 evrov na mesec, konec prejšnjega leta pa 632 evrov. Siceršnja preglednost najemniškega trga je slaba in nihče od petih nepremičninarjev, s katerimi smo se pogovarjali, ni želel oceniti, koliko je oddanih stanovanj, za katere se ne plačuje davek.

Sto tisočakov za pregled najemnin

Vodja evidence trga nepremičnin pri Gursu Dušan Mitrovič nam je potrdil, da Gurs intenzivno pripravlja nadgradnjo sistema tako, da bodo vanj vključeni tudi najemi. Vsi najemodajalci (fizične in pravne osebe) bodo morali 15 dni po sklenitvi najemne pogodbe sporočiti podatke o najemnem razmerju ter o stanovanju, hiši, lokalu ali poslovnem prostoru, ki se oddaja, Gursu, ta pa jih bo obdelal in četrtletno objavljal na portalu Prostor. V proračunu je predvidenih sto tisoč evrov za nadgradnjo sistema in po Mitrovićevih besedah ni razlogov, da tega ne bi zagnali konec leta.

Vir: Finance, Nepremičnine, Jaka Elikan


Odškodnino zaradi pozidave kmetijske zemlje naj bi odpravili konec poletja

Tri koalicijske stranke so pripravile predlog novega zakona o kmetijskih zemljiščih, ki ga bodo veseli graditelji na kmetijskih površinah

Ljubljana - Odškodnine zaradi spremembe namembnosti kmetijskega zemljišča, ki jih je uvedla junija lani uveljavljena novela zakona o kmetijskih zemljiščih, močno razburjajo Slovence. Odškodnino, ki pri individualnih gradnjah po neuradnih podatkih s terena znaša med 5000 in 15.000 evri, mora investitor plačati pred pridobitvijo gradbenega dovoljenja, zato na upravnih enotah zaznavajo močan osip vlog za izdajo teh dovoljenj, saj ljudje čakajo na morebitno ponovno odpravo odškodnin.


V Celju veliko prostih pisarn

Cene se gibljejo med 900 in 1.300 evri za kvadratni meter

V Celju trg s stanovanjskimi nepremičninami ni čisto zamrl, je pa na drugi strani trg s poslovnimi nepremičninami skoraj povsem zamrznjen. Kot ocenjuje direktor podjetja Atrij , stanovanjska zadruga Radovan Cink, je tako v Celju prostih najmanj tri tisoč kvadratnih metrov poslovnih površin.

Prodajne cene so zelo različne, za dobro vzdrževane poslovne prostore v stavbah na primernih lokacijah se gibljejo med 900 in 1.300 evri za kvadratni meter. Cenovna odstopanja so tudi pri najemninah, ki se gibljejo med šestimi in devetimi evri za kvadratni meter na mesec. Poslovne prostore je mogoče dobiti tudi za manj, vendar sta kakovost in vzdrževanje stavb s poceni prostori lahko vprašljiva.

Radovan Cink pravi, da v Celju nova podjetja ne nastajajo, ampak se stara zapirajo oziroma gredo v stečaj. Zato je tudi vedno več praznih površin. Največ je povpraševanja po majhnih enotah oziroma posameznih pisarnah, primernih za samozaposlene in mikro podjetja z največ tremi delavci.

Potrebe po stanovanjih so

Medtem je v Celju še kar nekaj prometa s stanovanjskimi nepremičninami, predvsem rabljenimi. Tako je precej mladih družin, ki iščejo primerna stanovanja, na drugi strani pa so starejši pari, ki zaradi nižanja stroškov iščejo manjše enote. Gre le za segment kupcev, ki išče stanovanja izključno za bivanje, medtem ko špekulantov ali tistih, ki so v preteklosti kako drugače vlagali v nepremičnine, ni več. Po Cinkovih besedah investicij v stanovanjsko gradnjo v Celju in okolici praktično ni: »Trenutno se prodajajo in tudi oddajajo stanovanja, ki so bila zgrajena v času intenzivnega cikla.«

Vir.: Finance 12.3.2012


Kdaj bo na trgu preobrat?                                                                Vir: Finance.si 8.3.2012

Ljubljanske nepremičnine bi bile za vlagatelje zanimive, če bi prinašale vsaj šestodstotni donos oziroma bi kvadratni meter stal dva tisočaka

Na slovenskem trgu je bilo v začetku minulega leta po oceni Banke Slovenije okoli 16 tisoč novih stanovanj, katerih gradnja je bila financirana z bančnimi posojili in ki ostajajo neprodana. Razmere se v letu dni niso opazno spremenile. Po svežih podatkih državnih statistikov se je v zadnjem lanskem četrtletju promet z novimi stanovanji zmanjšal za polovico, cene pa so zrasle za odstotek.

Nasprotno pa na drugi strani statistiki opažajo pri rabljenih stanovanjih: promet se je nekoliko povečal, cene pa so upadle za štiri odstotke. Najbolj kritičen pa je skromen promet s stanovanji, trdi več nepremičninarjev, saj se je med letoma 2007 in 2011 zmanjšal natančno za polovico. »Statistika je pri cenah varljiva, ker je likvidnost trga slaba. Prodaja dveh dražjih stanovanj na ekskluzivnih lokacijah lahko v statistiki pripomore k dvoodstotni rasti cen. Realno pa so cene stanovanj od začetka krize upadle najmanj za petino,« je dejal poslovnež iz nepremičninske srenje, ki je želel ostati neimenovan.

Upad tudi 30-odstoten

Sledili smo namigu in po evidenci geodetske uprave preverili, po kakšnih cenah so se sklepali posli s primerljivimi stanovanji v treh ljubljanskih naseljih pred krizo in v zadnjih dveh letih. Našli smo stanovanja v istih oziroma sosednjih stavbah. Preračunano na kvadratni meter je cena stanovanjem v ljubljanskih Dravljah (na Brilejevi ulici) v krizi upadla za 30 odstotkov. Starejša stanovanja na Metelkovi so se v krizi pocenila za 17 odstotkov, medtem ko so se stanovanja v medvojni zgradbi na Štefanovi ulici v Ljubljani pocenila za 6,5 odstotka.

Banke bi na sklad prenesle neprodana stanovanja

Čeprav so cene stanovanj v Ljubljani od začetka krize konec leta 2009 uradno (po Gursu ) upadle za 12 odstotkov in so 2.420 evrov za kvadratni meter, pa to še ni dovolj, da bila stanovanja privlačna investicija. Zato ima sedanja vlada namen oblikovati nepremičninski sklad. Po do zdaj znanih obrisih naj bi banke na sklad prenesle neprodano zalogo stanovanj, ki bi jih sklad oddajal, deloma pa bi sklad tudi investiral v stanovanjsko gradnjo. V sklad bi vlagalo prebivalstvo namesto v bančne depozite, delno pa tudi banke, si koncept zamišlja resorni minister Zvonko Černač.

Tomaž Dvořak iz Alte pozdravlja takšno namero, saj pričakuje, da bi bil sklad blagodejen za slovenski nepremičninski trg, kjer dolgoročnih najemodajalcev skoraj ni. »Sklad pa bi moral imeti vsaj petodstotni letni donos iz oddajanja nepremičnin ter še nekaj iz trgovanja z nepremičninami,« meni Dvořak in dodaja: »Če bi skozi desetletno obdobje sklad imel sedemodstotni donos, bi bila to zelo lepa naložba. Dolgoročni donos S & P 500 je namreč okoli sedem odstotkov.« Pravi še, da je pri skladu odločilno, kakšna bi bila vhodna cena stanovanj. Višja bi bila, manj privlačen bi bil donos.

Kako delujejo skladi v tujini

Sklad bi poskušal pritegniti tudi tuje nepremičninske sklade, vendar so poznavalci zadržani. Zakaj? Nepremičninski skladi so v zahodni Evropi in Veliki Britaniji dobro razviti. Kupujejo in gradijo nepremičnine, prihodke pa ustvarjajo z oddajanjem. Navadno so v zasebni lasti in kotirajo na borzi. Po tržni kapitalizaciji je največji francoski Unibail-Rodamco , ki ima v svojem portfelju večinoma nakupovalne centre.

Ta sklad je vreden 13 milijard evrov. Nekoliko podrobneje smo pogledali britanski sklad Segro , ki je v minulih letih imel velike odpise premoženja. Njegov donos sredstev je bil lani 5,2 odstotka. Kot je že pred časom za naš časnik pojasnil Edo Pirkmajer, ki služi z oddajanjem nepremičnin, pa je treba v vsako nepremičnino letno vložiti še od dva do tri odstotke cene nepremičnine.

Pod črto: največ dva tisočaka za kvadrat

Ker je najemnina za stanovanje pogojena predvsem z dohodki najemnikov, smo ob pričakovanjem donosu sklada izračunali, kakšna je vzdržna cena kvadratnega metra stanovanja. Izračun velja za Ljubljano in za povprečno kakovost stanovanj. Pri povprečni oglaševani najemnini 10 evrov za kvadratni meter in želeni šestodstotni donosnosti sklada cena kvadratnega metra ne bi smela presegati dva tisoč evrov. Pri tem smo upoštevali amortizacijo, ne pa tudi davščin.

Vir: Finance 8.3.2012


 Ažuriranje podatkov o nepremičnini je dolžnost

Lastniki nepremičnin morajo prijaviti vse spremembe podatkov, ki so zbrani v registru nepremičnin - Geodetska uprava bo točnost podatkov preverjala tudi na terenu.

Geodetska uprava (Gurs) je popisala večino slovenskih nepremičnin in določila njihovo vrednost, da bi evidenca ostala ažurna, pa zakon o evidentiranju nepremičnin od lastnikov zahteva, da oblastem prijavijo vsako spremembo v evidenci zbranih podatkov.

Če zamenjajo okna, popravijo streho ali obnovijo inštalacije, morajo ponovno izpolniti in Gursu posredovati vprašalnik, ki je bil pripravljen ob popisu nepremičnin, lastniške spremembe in katastrske odmere pa morajo prijaviti po ustaljenem upravnem postopku.

Lastniki so kazensko odgovorni za evidentiranje in vzdrževanje podatkov o svojih nepremičninah, je opozoril direktor urada za množično vrednotenje nepremičnin pri Gurs Dušan Mitrović in dodal, da bo uprava tudi prek svojih metod, na primer s snemanjem iz zraka, preverjala usklajenost registrskih podatkov s stanjem na terenu. Če bodo zaznali razlike, bodo lastnikom po uradni dolžnosti posredovali popisne vprašalnike, imajo pa tudi možnost inšpekcijskega nadzora. "Glede na to, da so podatki javno dostopni prek spleta, bodo lastnike k sporočanju sprememb morda prisilili sosedje," je pristavil Mitrović. Moč lastnikov je le v spreminjanju podatkov

Koliko lahko lastniki s spreminjanjem podatkov vplivajo na vrednost svojih nepremičnin, je odvisno od številnih parametrov, zato posplošen odgovor ni mogoč, je ob tem dejal Mitrović. Na naše vztrajanje je pojasnil, da največ - po izjemno grobi oceni do 50 odstotkov - k vrednosti nepremičnine prispeva njena lokacija, nato sledijo vrsta nepremičnine (hiša, stanovanje, lokal …), njena velikost, leto zgraditve in obnove (iz obeh podatkov nato izračunajo tako imenovano efektivno starost), zadnji kriterij pa je kakovost, ki je opredeljena s točkovanjem popisnega vprašalnika. Pri določanju kakovosti stanovanj se upošteva tudi število stanovanj v bloku. Velikost, efektivna starost ali kvaliteta lahko vsaka posebej (zopet po zelo grobi oceni) predstavljajo do 25 odstotkov končne vrednosti nepremičnine.

Kdor meni, da izračunana vrednost njegove nepremičnine ni pravilna, naj preveri, ali so vsi podatki vpisani pravilno, svetuje Mitrović. Če so, lastnik veliko več ne more narediti, saj pritožbe na samo vrednost nepremičnine niso mogoče oziroma se ne upoštevajo. Mitrović namreč poudarja, da izračunana vrednost ni pričarana, ampak temelji na računalniškem algoritmu, ki je enak za vse podobne nepremičnine in podatke o njih zajema iz istih predalčkov.

"Morajo pa ljudje tudi razumeti, da je eno trg, drugo pa so stroški gradnje," Mitrović odgovarja tudi na očitek, da so vrednosti nepremičnin v urbanih predelih previsoke, v ruralnih pa prenizke. Po njegovih besedah material in delo za gradnjo hiše morda staneta 200.000 evrov, vendar so v Sloveniji še vedno območja, kjer za takšno hišo nihče ne bo želel odšteti toliko denarja. Gursovi modeli izračunavanja temeljijo prav na tržnih vrednostih nepremičnin oziroma na vrednostih izvedenih prodaj, ki so zabeležene v evidenci trga nepremičnin.
Tržna in registrska vrednost se ne bi smeli razlikovati

Te transakcije bo Gurs vsako leto preveril s tako imenovano indeksacijo, in če se bodo tržne cene nepremičnin na določenem območju spremenile za več kot deset odstotkov, bo Gurs temu prilagodil tudi registrsko vrednost nepremičnin. Razlik med njihovo tržno in registrsko vrednostjo ne bi smelo biti, pravi Mitrović, saj Gurs za vrednotenje nepremičnin uporablja enake mednarodne standarde kot individualni cenilci, le da jih uporablja množično. "Mi v nasprotju z individualnimi cenilci ne upoštevamo zelo podrobnih elementov nepremičnin, po drugi strani pa upoštevamo zelo veliko transakcij, kar je pri individualni cenitvi težko."

Za točnost podatkov v registru bo Gurs skrbel tudi z generalnim ponavljanjem vrednotenja nepremičnin vsake štiri leta. Natančnega podatka, koliko nepremičnin še ni vpisanih v register in koliko podatkov v njem še ni urejenih, Mitrović ni vedel, je pa dejal, da so v sistemu zabeležene vse parcele, medtem ko nekaj nepremičnin zagotovo še ni vpisanih vanj. "Dejstvo je, da določene stvari še niso urejene, velik problem so na primer neodmerjene občinske ceste," je pojasnil.

Generalni direktor Gursa Aleš Seliškar pa je že v sredo povedal, da na upravi ves čas izboljšujejo kakovost podatkov v registru in računajo, da bodo tudi s pomočjo posebnega programa ukrepov prihodnje leto dosegli njihovo optimalno usklajenost. Je pa evidenca že zdaj uporabna, je včeraj še enkrat zagotovil Mitrović, med drugim tudi za obdavčitev nepremičnin, kar naj bi bil njen osnovni namen.

Vir: Dnevnik, Marjeta Kralj Podatki o vrednostih nepremičnin javni


 Število stanovanjskih transakcij nižje:

Uradne analize, ki jim pritrjujejo nepremičninski akterji, kažejo, da je promet z nepremičninami v prvem letošnjem četrtletju padel.

Podatki oziroma rezultati analize Geodetske uprave Republike Slovenije (Gurs) so pokazali, da je evidentirani promet s stanovanjskimi nepremičninami v Sloveniji v prvem četrtletju tega leta znatno upadel. Pri stanovanjih je bil padec glede na zadnje lansko četrtletje 26-, za stanovanjske hiše pa kar 40-odstoten. V primerjavi z enakim četrtletjem lani je bil pri stanovanjih prav tako manjši za 26 odstotkov, pri hišah pa za 29 odstotkov.

Te številke je Gurs objavil v svojem poročilu o povprečnih cenah nepremičnin na slovenskem trgu za prvo četrtletje 2011. Padec kupoprodajnih pogodb je precejšen. In to ne glede na dejstvi, da so podatki za letošnje leto še začasni in je zmanjšanje prometa v prvem trimesečju nekoliko sezonsko pogojeno. Poleg tega so na Gursu zaznali več kot polovičen upad prometa s poslovnimi nepremičninami in zemljišči za gradnjo ter skoraj polovičen upad prometa s kmetijskimi in gozdnimi zemljišči.

Za petino manjši promet v Mariboru


V štajerski prestolnici je bil padec evidentiranega prometa med največjimi slovenskimi mesti v primerjavi z zadnjim četrtletjem 2010 najnižji. Prometa je bilo manj za 20 odstotkov, Gurs pa kljub padcu predvideva, da so v mestu ob Dravi ponudbene cene kljub zadnjemu skoku še najbolj prilagojene plačilno sposobnemu povpraševanju.

Ugotovitvam o padcih Branko Potočnik
, direktor mariborske nepremičninske družbe Insa, pritrjuje. Pri tem dodaja, da so v njihovi družbi zaznali 15-odstotni padec sklenjenih poslov, enako je bilo pri povpraševanju po mariborskih stanovanjih. Padci so po njegovem mnenju posledica trenutnega gospodarskega stanja v Sloveniji: "Več prometa in povpraševanja ne pričakujem, preden se ne bo izboljšala gospodarska slika. Prodaja je namreč odvisna od stopnje zaposlenosti in tudi varnosti. Dokler ne bosta višji, tudi transakcij ne bo več," pravi Potočnik.

Izpostavil je tudi zanimivo dejstvo. V Mariboru se tako prodajajo nepremičnine, ki stanejo med 25 in 40 tisoč evri. Prav tako je kar nekaj nakupov stanovanj, dražjih od 250 tisoč evrov. Najbolj je usahnil promet v srednjem cenovnem razredu, ki je za promet tudi najpomembnejši.

Velik padec v Celju

Evidentirani promet v mestu ob Savinji je tako v prvem četrtletju padel kar za 43 odstotkov. Predstavniki nepremičninskih družb, ki ne želijo biti imenovani, pravijo, da je bil januarja vsaj v primerjavi s preteklimi kriznimi leti zadovoljiv. No, sledili so zelo porazni februar, marec in april, ko niso prodali dobesedno nič. Stanje se je maja popravilo, vendar to še ni nobeno zagotovilo, da bo tudi v prihodnje tako. Razloga za padec prometa sta po njegovem mnenju strah in zelo velik pesimizem, glavni krivec za negotovost pa je vlada, ki države ni zmožna popeljati iz tega stanja.

V Ljubljani prodajalci pričakujejo preveč

V Ljubljani je v istem obdobju število evidentiranih kupoprodaj padlo skoraj za tretjino. Matjaž Pucelj
iz nepremičninske družbe Property sicer pravi, da so v prvih treh mesecih naredili več posla, kot ga sicer povprečno, vendar je bilo pri tem kar nekaj specifik. Sicer pa verjame ugotovitvam Gursa. V Ljubljani se prodajajo predvsem cenejše nepremičnine, vendar pri tem opozarja na previsoka pričakovanja prodajalcev. Z drugimi besedami to pomeni, da se nepremičnine oziroma stanovanja, kjer lastnik postavi primerno ceno, kasneje tudi prodajo.

Evidentirane in realizirane

Geodetska uprava republike Slovenije (Gurs) v svoji analizi razlaga tudi odnos med evidentiranimi in realiziranimi transakcijami nepremičnin v Sloveniji. Trdijo, da so evidentirane transakcije z nepremičninami, ki jih uporabljajo v njihovi Evidenci trga nepremičnin (ETN), v močni korelaciji z dejansko realiziranim številom kupoprodaj. Zato predstavljajo razmeroma zanesljivo podlago za ocene gibanja prometa posameznih vrst nepremičnin na slovenskem trgu. Dodajajo, da je pri tem treba upoštevati dve dejstvi. Število dejansko realiziranih transakcij je večje od števila evidentiranih transakcij, na drugi strani pa so podatki o številu evidentiranih transakcij za zadnje četrtletje še začasni.

Vir: Večer, Vasilij Krivec 


Kupci imajo radi pošteno kupčijo

V Celju so cene nepremičnin skoraj za polovico nižje kot na primer v Ljubljani, novogradnje pa so za domačine še vedno občutno predrage.

Lastniki nepremičnin počasi nižajo cene, saj se zavedajo, da bodo sicer nepremičnino težko prodali. Slabo se prodajajo tudi novogradnje. Bolje gredo v promet stara stanovanja in hiše v manj razvitih predelih, kjer si ljudje urejajo počitniške hišice. Kupci želijo za odšteti denar kakovostno nepremičnino, niso pa je pripravljeni preplačati, kar je danes pogosta praksa. Raje počakajo na znižanje cene in to počasi dojemajo tudi prodajalci stanovanj.

Opaziti je, da so minimalno začeli nižati cene, saj v teh časih velja pravilo, da je prvi kupec zlati kupec. Ponudniki stanovanja prodajo, če znižajo ceno in prodajo prvemu interesentu. Zdaj v Celju in okolici stanovanja prodajajo od 1.100 do 1.300 evrov za kvadratni meter za novejše in sodobnejše gradnje. Hiše stanejo od 150 do 200 tisoč evrov, odvisno od letnika in ohranjenosti.

Prodajajo "prevelika" stanovanja

Zdaj je naprodaj največ večjih stanovanj, ki so jih kupili pari, zaradi nižjih stroškov bivanja pa bi se zdaj radi preselili v manjša. Precej dobro, še pravi, se prodajajo parcele, a so, glede na cene nepremičnin, za regijo precej drage, lastniki pa nočejo spuščati cen. Te se gibljejo od 45 do 55 evrov za kvadratni meter, kar je še vedno skoraj polovico manj kot na primer v Ljubljani.

V nepremičninskih agencijah v Celju in okolici je po hitrem pregledu mogoče ugotoviti, da novogradnje na trgu dosegajo cene, ki so značilne za Ljubljano. Zaradi tega se tudi slabo prodajajo. Novi blok v Vojniku pri Vojniški gmajni, je še skoraj v celoti prazen. Čeprav ima dobro lokacijo in je v bližini narave ter ima dobro infrastrukturo za mlade družine, so do zdaj prodali okoli 10 stanovanj od šestdesetih.

Prebivalci s celjskimi dohodki si namreč ne morejo privoščiti tako dragih stanovanj. Ta so najdražja v Celju, najcenejša pa na Kozjanskem, v Slivnici in Jurkloštru. To so manjše, manj razvite občine, kjer kupujejo stanovanja in hiše predvsem starejši pari, ki si v njih urejajo prostore za oddih.

Vir: Finance, Gospodarstvo, Celje z okolico, Nataša Bolarič

Realni indeksi vrednosti opravljenih gradbenih del, Slovenija, maj 2007 - maj 2011

Grafikon 1: Realni indeksi vrednosti opravljenih gradbenih del<sup>1)</sup>, Slovenija, maj 2007 - maj 2011 (Ø 2005=100)

1) V podatkih je izločen vpliv sezone. V podatkih ni zaznati vplivov koledarja.

Vir: SURS


Kako na dražbi kupiti hišo za četrtino vrednosti in ostati živ.

Vse več nepremičnin zaradi poplačila dolgov konča na dražbi. Pravila igre so jasna le na papirju, v praksi nekateri igrajo zelo umazano. Preverili smo, na kaj morate biti pozorni, če po tej poti kupujete nepremičnino.

Do konca junija je bilo na dobrih tri tisoč dražbah prodanih 381 nepremičnin od tri tisoč, kolikor so jih prodajali. Na vrhovnem sodišču pričakujejo, da bo številka do konca leta zrasla na dobrih 6.300 dražb, skoraj dva tisoč več kot lani. Razlog za veliko število nepremičnin na dražbah naj bi bila predvsem poravnava dolga.

»Nakup nepremičnine na dražbi lahko pomeni, da morate iz stanovanja vreči družino, to pa so hude stvari,« pravi nepremičninski posrednik Frano Toš iz Interdoma.

Kako dobiti informacijo o javni dražbi?

Javne dražbe nepremičnin so objavljene na spletni strani Sodstva RS ( www.sodisce.si ), dobra zbirka objav je tudi spletna stran ( www.javnadrazba.si ). Ta k odredbi sodišča o prodaji nepremične, alfi in omegi javne dražbe, ki jo le pozorno preberite, pripne še posnetek nepremičnine z Google Eartha. Objavlja tudi dražbe drugih ponudnikov, predvsem občin.

Kaj potrebujem za javno dražbo?

Poleg osebnega dokumenta pogosto še potrdilo o državljanstvu, podjetja pa izpisek iz sodnega registra, star manj kot 30 dni. Pogoj za udeležbo na dražbi je plačana varščina, zato ne pozabite odrezka o plačilu.

Koliko denarja potrebujem za varščino?

Varščina znaša deset odstotkov ocenjene vrednosti nepremičnine in jo je treba na račun, ki ga določi sodišče, nakazati vsaj tri delovne dni pred začetkom dražbe. V nekaterih primerih so plačila oproščeni upniki.

Kako se pripravim na dražbo?

Še preden se odločite za dražbo, si oglejte nepremičnino in cenitveno poročilo, za oboje pa zaprosite sodišče. Cenilci nepremično ocenijo glede na tržno vrednost, pri tem pa upoštevajo pravice, vpisane v zemljiški knjigi, ki bi lahko vplivale nanjo. Med oceno vrednosti in začetkom dražbe lahko mine nekaj mesecev, in če so se razmere na trgu pomembno spremenile, se morda splača za novo oceno najeti sodnega cenilca in jo sodišču predložiti najmanj osem dni pred začetkom prodaje.

Kako poteka prodaja?

Znesek, za katerega se cena dviguje (z dvigom roke), je navadno določen že z odredbo. Če boste z višino ponudbe presenetili še svojo denarnico in kupnine ne boste zmogli poravnati, boste izgubili varščino, sodišče pa bo nepremičnino v nakup ponudilo drugemu najugodnejšemu ponudniku. Deset minut za tem, ko pade najboljša ponudba, je dražba končana in v nasprotju s »klasičnim« nakupom nepremičnine se vam s kupoprodajno pogodbo ni treba obremenjevati. Sodišče izda sklep o »domiku« nepremičnine.

Kaj pa davek?

Davek od prometa na nepremičnine se plača iz kupnine in ga kupec ne plača posebej.

Se splača kupiti na prvi dražbi ali je bolje čakati na drugo?

Le redko se nepremičnina proda na prvem naroku, ko se cena giblje okoli tržne, pravi nepremičninski posrednik Frano Toš iz Interdoma . Na drugem naroku oziroma poskusu prodaje je cena ugodnejša, a se nepremičnina ne sme prodati za manj kot polovico vrednosti, razen če ste spreten pogajalec in o tem prepričate upnike. Če nepremičnina še ni prodana, sodišče v tretje poskusi le na predlog upnika.

Kako naj ravnam, če je nepremičnina pod hipoteko?

Hipoteke se ne smete prestrašiti, saj je dražba varna oblika nakupa. Hipoteke vseh upnikov se namreč po končani dražbi izbrišejo, ne glede na to, ali višina kupnine dejansko pokrije vse dolgove.

Kako se izogniti izsiljevanjem in grožnjam?

Na dražbah nepremičnin se bolj ali manj pojavlja isti krog ljudi, zelo pogosto vnaprej dogovorjenih, kdo bo dražil ceno in kdo ne, pravi sogovornik, ki je na dražbi že poskušal kupiti zemljišče v prestolnici in želi ostati neimenovan. Za nedvigovanje roke izsilijo plačilo, tudi v višini varščine. Na dražbi je lokal Antico v središču Ljubljane kupila in preplačala tudi nekdanja smučarka Urška Hrovat, pravi sogovornik. Stvari je želela narediti »kot je treba«.

»To je bilo pred 15 leti, zato težko kaj več povem. Obstajajo pa v Ljubljani ljudje, ki pridejo dvigovat ceno, če jim ne plačaš,« potrdi Hrovatova. Ne gre za osamljen primer in tega se zaveda tudi vrhovno sodišče, ki proti izsiljevalcem ne more ukrepati, kot pravijo na sodišču. Izsiljevale naj bi »skupine navideznih kupcev«, ki se »selijo« s sodišča na sodišče. Morebitne kupce (denimo solastnike) kličejo že pred dražbo in zahtevajo »nagrado« v zameno za to, da ne višajo izklicne cene, pravijo na vrhovnem sodišču. »Nagrada« se plača v gotovini in naj bi znašala od sto do tisoč evrov, dodajajo. O tem so obvestili pravosodno ministrstvo in ga pozvali k spremembi zakonodaje, da bi zmanjšali možnost takšnih dejanj.

Najbolje je, če se na dražbo odpravite s prekaljenim dražbenim mačkom. »Padalec« ima le malo možnosti za uspeh, je prepričan naš vir, ki je tudi ostal brez želene nepremičnine.

Moram pred nakupom preveriti stanje v zemljiški knjigi?

Ni nujno. Izpisek iz zemljiške knjige pokaže, ali je na nepremičnino vpisana kakšna služnostna pravica, saj so potem pogosto težave. Od pravice elektropodjetij, da kopljejo po vaši zemlji, do pravice oseb, da v stavbi bivajo do smrti. Stvarne služnosti in bremena, stavbne pravice in osebne služnosti, v zemljiško knjigo vpisane pred upniki, s prodajo nepremičnine ne ugasnejo, je jasen zakon o izvršbi in zavarovanju. Te podatke morajo sicer - poleg natančnega opisa nepremičnine in drugih podrobnosti o prodaji - vsebovati tudi pogoji za prodajo nepremičnine. Če torej ne želite plačati za vpogled v zemljiško knjigo, preberite pogoje (vsebuje jih odredba).

Ali lahko po nakupu nepremičnine odslovim podnajemnika?

Po nakupu prevzamete vse obveznosti najemodajalca, določene z najemno pogodbo (in seveda ustreznimi zakoni). Preden stopite v čevlje prejšnjega lastnika, se pozanimajte, kako je s podnajemniki, saj najemno razmerje tudi po prodaji nepremičnine ostane nespremenjeno. Podnajemniku lahko enomesečni odpovedni rok postavite le, če se je vselil po tem, ko je upnik pridobil zastavno pravico (se je »usedel« na nepremičnino).

Je nakup nepremičnine na dražbi dobra priložnost?

»To je relativno. Eno je cena nepremičnine, drugo pa dejstvo, da ima nekdanji lastnik pravico do najema,« pravi Toš. V stanovanju ali hiši lahko biva še tri leta od prodaje, dovoljuje zakon. Če se o višini najemnine ne boste mogli sporazumeti, jo bo določilo sodišče. »Nakup nepremičnine na dražbi lahko pomeni, da morate iz stanovanja vreči družino, kar so hude stvari,« sodi Toš. Za pet ali deset odstotkov ugodnejšo nepremičnino ljudje tega niso pripravljeni početi, ocenjuje. Povsem nekaj drugega je, če izvršba poteka na poslovnem prostoru ali zemljišču, dodaja. Priložnosti se tu in tam pojavijo, a niso tako pogoste kot nekoč, ko so dražbe potekale bolj skrito, še pravi.

»Nepremičnine se na dražbi prodajo okoli njihove realne cene, ne veliko ugodneje od tržne. Redko je naprodaj kaj res dobrega, za kar si sama rečem, to bi se splačalo kupiti,« pravi odvetnica, ki že več let redno spremlja dražbe in ne želi biti imenovana.

Vam je vest prižgala zeleno luč za nakup nepremičnine na dražbi? Ne slepite se, gre za tveganje in lahko se opečete.

 Vir: Finance, Urška Kukovič


Drugačno nepremičninsko posredovanje (svetovanje) 

Ne samo, da se ponudba še vedno ni pripravljena prilagoditi povpraševanju, tudi nepremičninske agencije in drugi akterji s tega področja se še niso primerno odzvali

Le redke nepremičninske družbe se odločajo za rokovno določene akcijske cene ponujenih nepremičnin. Svojim naročnikom še vedno ne ponujajo celovitih paketov storitev. Na drugi strani lastniki nepremičnin svojim nepremičninskim posrednikom ne zaupajo in pogosto ne upoštevajo njihovih nasvetov pri prodaji nepremičnine, prav tako ne kupci. Zakaj je tako? Saj ko pridemo na primer k odvetniku po nasvet, njegovo storitev plačamo, njegove nasvete pa upoštevamo, mar ne?

Pri nepremičninskem posredniku se najprej pogajamo o višini provizije, ne zanimajo pa nas usposobljenost posrednika in njegove reference, ki nam pomagajo uspešno izpeljati posel. Seveda krivda za tak odnos ni samo na strani prodajalca ali kupca. Glede na slab glas, ki ga imajo nekateri nepremičninarji, je mnenje naročnikov, da za zaračunano provizijo ne storijo dovolj, povsem razumljivo. So pa tudi takšni naročniki, ki bi radi, da jim vse storitve opravijo čim ceneje, hkrati pa še uredijo zelenico pred njihovo novo pridobitvijo.

Osebni nepremičninski svetovalec

Tako kot imamo svojega davčnega ali bančnega svetovalca, borznega analitika, odvetnika, osebnega zdravnika in računovodjo, ki mu zaupamo, bi morali imeti tudi svojega osebnega svetovalca za nepremičninsko področje. Ta svojim naročnikom ne bi dajal zgolj osnovnih (po zakonu obveznih) informacij o nepremičnini. Še posebno v času, kakršnega živimo danes, je zelo pomembno, da naročnikom ponudimo več.

Vsaka nepremičnina je zgodba zase. Poznati je treba njeno vsebino, da lahko uspešno sklenemo posel. Pri nepremičninskih poslih je zelo pomembno poznavanje pravne ureditve ter posledično tudi zaščite pravic in interesov udeležencev. Naročnika bi morale agencije oziroma za to usposobljeni svetovalci seznaniti z vsemi podatki, ki vplivajo na vrednost in uporabnost nepremičnine. Na podlagi teh bi morali izdelati celovito analizo stanja nepremičnine in predlagati zaključke. Nato bi se naročniki odločili, kaj bodo storili s svojim nepremičninskim fondom. Dober nepremičninski strokovnjak uvidi dodano vrednost ali prednost, ki jo nepremičnina ponuja, in to tudi ekonomsko upraviči.

Znanja z različnih področij

Nepremičninski svetovalci morajo imeti splošna znanja iz različnih poslovnih dejavnosti. Pri pridobivanju dovoljenj mora svetovalec znati ponuditi ustrezne strokovne rešitve - denimo za potrebe vrtca, gostinskega obrata ali pisarne so zahteve glede dovoljenj različne. Naročnikom morajo biti sposobni ponuditi tudi storitve za pridobivanje dovoljenj za različne poslovne dejavnosti oziroma jih usmeriti na pravi naslov.

Nepremičninski svetovalec stranke objektivno seznani z vsemi podatki, ne da bi se pri tem zbal, da bi zaradi morebitnih slabosti nepremičnine posel propadel. Stranke bi ga zato še posebej nagradile, saj jim je prihranil veliko časa in sredstev, ki bi jih zaradi spregledane pomanjkljivosti izgubile.

En svetovalec naj zastopa le eno stran

Menim, da nepremičninski posrednik pri istem poslu (transakciji nepremičnine) ne more delovati enako dobro za obe strani hkrati. To se v praksi sicer pogosto dogaja. Že dejstvo, da prodajalec želi prodati za čim več, kupec pa kupiti za čim manj, pove vse. Nepremičninski posredniki bi morali zastopati le eno stran in s tem naročniku zagotoviti objektivnost in popolno predanost.

Vedno se lahko odločimo, da bomo svojim naročnikom ponudili drugačno nepremičninsko posredovanje oziroma drugačno nepremičninsko svetovanje. Nekateri že razmišljajo v tej smeri in svojim strankam ponujajo celovito svetovanje s področja nepremičnin. Le kakovostno in celovito svetovanje bo omogočilo, da bodo začele stranke ponovno uporabljati te storitve. Provizija pa bo potem le pošteno plačilo za strokovno izpeljan nepremičninski posel.

Nadiža Pleško je osebna nepremičninska svetovalka.

Vir.:  Finance, 22.8.2011


Drugi članki:

Cene stanovanj od blodenj do zablod!

Delikatna opravila se začnejo v četrti gradbeni fazi.